【正文】 ..................................................................... 11 合同內(nèi)容存在缺陷 . ............................................................................................... 11 缺乏全面系統(tǒng)的成本控制體系 ......................................................................................... 11 . .........................................................................................................12 樹立現(xiàn)代成本意識(shí) . .........................................................................................................12 建立成本控制的獎(jiǎng)懲機(jī)制 ................................................................................................12 完善工程監(jiān)理制度 . .........................................................................................................12 建立合同管理制度 . .........................................................................................................12 明確合同管理體制 . ...............................................................................................12 落實(shí)合同付款的控制 . ............................................................................................13 提高合同管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì) . ..............................................................................13 2 建立全面系統(tǒng)的成本控制體系 .........................................................................................13 開發(fā)成本與立項(xiàng)階段的成本控制策略 . ...................................................................13 設(shè)計(jì)階段的成本控制策略 . .....................................................................................13 ． ......................................................................................................................................13 參考文獻(xiàn) .......................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。經(jīng)濟(jì)效益是衡量一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重要標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因而，成本費(fèi)用控制就成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要的砝碼。他在已取得土地使用權(quán)的地塊上經(jīng)營，使這塊土地產(chǎn)出房產(chǎn)而增值，從而獲得可觀的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。 4 前期工程費(fèi) . 前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘察費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。從我國目前 情況來看，約占整個(gè)成本的 40%左右。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室， 自行車棚等室外工程。 貸款利息 . 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)該支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在 20%左右。 確定項(xiàng)目成本目標(biāo) . 在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目成本有個(gè)初步的 測(cè)算。其表達(dá)式為：價(jià)值＝功能／成本。 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。在一個(gè)大背景沒有太大變動(dòng)的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)的市場(chǎng)定位是相對(duì)穩(wěn)定的，因此對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)成本管理尤為重要。使工程成本自始至終處于有效控制之下。因此，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，應(yīng)聘實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)請(qǐng) 有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款要達(dá)到無所不包的地步，對(duì)可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠?？傊?，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合 理有效的，都是對(duì)最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。 作業(yè)成本管理 . 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí)；二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無8 法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無法有效地對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行控制。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測(cè)發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬別的流程。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。作業(yè)動(dòng)因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。這樣，整個(gè)作業(yè)鏈才能形成強(qiáng)大的合力，如項(xiàng)目前期作業(yè)可以分為：土地征用及拆遷、報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，應(yīng)對(duì)該階段的工作合理排序，保證該階段目標(biāo)的完成。在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段 , 通常以目標(biāo)成本為控制標(biāo)準(zhǔn)。在編制成本費(fèi)用計(jì)劃后 , 可以將成本費(fèi)用計(jì)劃指標(biāo)作 為成本費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理費(fèi)用的開支 , 一般采用費(fèi)用預(yù)算作為控制標(biāo)準(zhǔn)。 考核獎(jiǎng)懲 . 考核獎(jiǎng)懲是指考核成本費(fèi)用指標(biāo)執(zhí)行結(jié)果 , 把這一指標(biāo)納入經(jīng)濟(jì)責(zé)任制 , 實(shí)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)大多重視企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營，而忽視了內(nèi)部的管理和整頓，造成企業(yè)員工良莠不齊、企業(yè)管理水平與自身行業(yè)發(fā)展不匹配的局面。 合同內(nèi)容存在缺陷 . 例如某合同規(guī)定：甲方根據(jù)協(xié)議規(guī)定向乙方支付工程款， 工程進(jìn)度達(dá)到甲要求時(shí)，甲方需于某月某日向乙方支付 30%。目前房地產(chǎn)企業(yè)中的大部分投資額屬于銀行信貸資金，這部分信貸資金的時(shí)間價(jià)值對(duì)成本的影響很大，而房地產(chǎn)業(yè)從項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程發(fā)包階段、施工階段、結(jié)算階段再到最后的銷售階段持續(xù)時(shí)間長，其中的不可控因素也比較多。其次是做好成本控制總動(dòng)員。 完善工程監(jiān)理制度 . 制定嚴(yán)格的工程監(jiān)理制度，并邀請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理工程師進(jìn)行監(jiān)理指導(dǎo)，同時(shí)讓一部分有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員參與到設(shè)計(jì)階段中。 建立合同管理制度 . 明確合同管理體制 . 要配備專門的人員進(jìn)行合同管理，采取統(tǒng)一歸口管理與分類管理相結(jié)合的形式。 提高合同管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì) . 從事合同管理的人必須精通法律知識(shí)，并且熟悉工程施工。為了在短時(shí)間內(nèi)將開發(fā)的房產(chǎn)銷售出去，開發(fā)商需對(duì)市場(chǎng)供求狀況和所開發(fā)房產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行分析然后進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)格定位。相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)把 技術(shù)工作同造價(jià)管理與控制結(jié)合起來，首先要重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的選擇。 ． 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要全員參與、全過程控制。 15 參考文獻(xiàn) [1]