【正文】 鏈分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng)，完整地認(rèn)識(shí)和把握開(kāi)發(fā)全過(guò)程的主要成本動(dòng)因，明白整個(gè)流程中的主要活動(dòng)、次要 活動(dòng)、必需的活動(dòng)和多余的活動(dòng)，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對(duì)于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈，并對(duì)作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測(cè)發(fā)生的情況較多，即使相同類(lèi)型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬(wàn)別的流程。計(jì)算公式為：某作業(yè)成本庫(kù)分配率 =某作業(yè)價(jià)值合計(jì) /某作業(yè)動(dòng)因總量；間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?=某作業(yè)成本庫(kù)分配率被某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量， 將分配某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫(kù)分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計(jì)算得出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為：一是各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí)；二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無(wú)8 法準(zhǔn)確追溯回來(lái)，也無(wú)法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無(wú)法有效地對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行控制?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算。 作業(yè)成本管理 . 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。 ABC 法不僅能精確地計(jì)算成本，解決共同成本的分配問(wèn)題，更是一種以?xún)r(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合 理有效的，都是對(duì)最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。 作業(yè)成本管理 . 作業(yè)成本法概述 . 作業(yè)成本法簡(jiǎn)稱(chēng) ABC 法，是以作業(yè)作為間接 費(fèi)用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過(guò)對(duì)作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量，對(duì)所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上?？傊?，各職能部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。 目標(biāo)成本管理部門(mén)要會(huì)同工程管理部門(mén)及監(jiān)理工程師對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對(duì)于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。因此，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，應(yīng)聘實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)請(qǐng) 有經(jīng)驗(yàn)的咨詢(xún)公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款要達(dá)到無(wú)所不包的地步，對(duì)可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。 . 嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。使工程成本自始至終處于有效控制之下。 . 項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。在一個(gè)大背景沒(méi)有太大變動(dòng)的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)的市場(chǎng)定位是相對(duì)穩(wěn)定的，因此對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)成本管理尤為重要。一步降低開(kāi)發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更 大；四是一些次要功能下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。其表達(dá)式為：價(jià)值＝功能／成本。 房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價(jià)值工程管理，即在滿(mǎn)足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 確定項(xiàng)目成本目標(biāo) . 在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目成本有個(gè)初步的 測(cè)算。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò) 10%。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在 20%左右。 稅費(fèi) . 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房地產(chǎn)，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)5 附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。 貸款利息 . 房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)該支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。 管理費(fèi)用 . 管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室， 自行車(chē)棚等室外工程?；A(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等建設(shè)費(fèi)用。從我國(guó)目前 情況來(lái)看，約占整個(gè)成本的 40%左右。 建筑安裝工程費(fèi) . 建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建造工程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。 4 前期工程費(fèi) . 前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘察費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍 賣(mài)方式獲得的開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓?zhuān)袠?biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓。于是，委托設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理，發(fā)包給承建商。他在已取得土地使用權(quán)的地塊上經(jīng)營(yíng)，使這塊土地產(chǎn)出房產(chǎn)而增值，從而獲得可觀的利潤(rùn)。其二，成本費(fèi)用控制是提高地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理效率的重要手段。因而，成本費(fèi)用控制就成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要的砝碼。加強(qiáng)成本費(fèi)用控制才能不斷增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力， 2021 年 5 月 31 日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2021 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》中， “逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài)，被認(rèn)為是最高決策層對(duì)于 樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。經(jīng)濟(jì)效益是衡量一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重要標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。利潤(rùn)是銷(xiāo)售收入扣除成本、費(fèi)用、稅金的余額。s development Venus cost effective management and control, realize intensive development efficiency. 【 key words 】 ： Real estate Cost Method Program Problem Countermeasure 1 目錄 １．引言． ................................................................................................................................... 3 ２． 房地產(chǎn)企業(yè)成本概述． ........................................................................................................ 3 房地產(chǎn)企業(yè)概念 ............................................................................................................... 3 房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成 . ................................................................................................... 3 土地費(fèi)用 . .............................................................................................................. 3 前期工程費(fèi) . ........................................................................................................... 4 建筑安裝工程費(fèi) . ..................