【正文】 （3）甲供材料結(jié)算后，按結(jié)算額和已扣款差額進(jìn)行賬務(wù)處理如下：借：應(yīng)付賬款——施工單位（實(shí)際領(lǐng)用——已扣款）原材料（剩余不能退貨部分）貸：應(yīng)付賬款——甲供材料（結(jié)算額——已扣款）3．工程水電費(fèi)的核算施工期間工程臨時(shí)水電費(fèi)一般由開發(fā)商直接支付，施工合同中約定開發(fā)商和施工單位分擔(dān)比例。房地產(chǎn)企業(yè)為了保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，往往對重要的材料實(shí)行甲供。2．支付甲供材料款的核算甲供材料是指房地產(chǎn)企業(yè)代承包商采購材料，并將其交付給承包商。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。2 200 000【知識(shí)鏈接】國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十二條2 200 000貸：銀行存款2 200 000（4）支付應(yīng)付工程款時(shí)借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（某公司）5 300 000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（某公司）7 500 000貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款（某公司）（3）工程價(jià)款結(jié)算時(shí)借：開發(fā)成本150 000 000（2）預(yù)付工程款時(shí)9月份，根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一，即350萬元，用銀行存款預(yù)付工程款。150 000 000貸：銀行存款【案例3】紅星房地產(chǎn)公司與某建筑公司發(fā)包工程年度合同總值為60 000萬元，按照合同規(guī)定，開工前應(yīng)付預(yù)付備料款15 000萬元，用銀行存款支付，應(yīng)作如下分錄入賬：（1）預(yù)付備料款時(shí)借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款（某公司）竣工一次結(jié)算，開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。1．工程價(jià)款結(jié)算辦法按月結(jié)算，就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。分不清成本核算對象的，應(yīng)先將其支出通過“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——待分?jǐn)偝杀尽捌诠こ藤M(fèi)”賬戶進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對象。33 330 000——寫字樓（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）別墅的土地成本＝50 0005247。住宅的土地成本＝50 0003247。15＝3 333（萬元）寫字樓的土地成本＝10 00010247。10＝10 000（萬元）裙房和寫字樓的土地成本按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂８鞒杀緦ο蠓謹(jǐn)偟耐恋爻杀救缦拢孩偃狗亢蛯懽謽堑耐恋爻杀荆荷虡I(yè)區(qū)的土地成本，按占地面積法進(jìn)行分?jǐn)?。?）別墅區(qū)：占地面積5萬平方米，建筑面積3萬平方米。整體項(xiàng)目分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和別墅區(qū)三個(gè)區(qū)域，規(guī)劃指標(biāo)如下：（1）商業(yè)區(qū)：總占地面積2萬平方米，開發(fā)產(chǎn)品為三層裙房和20層寫字樓，總建筑面積l5萬平方米，其中：裙房建筑面積5萬平方米，寫字樓建筑面積10萬平方米。300 000 000 貸：銀行存款請根據(jù)有關(guān)原始憑證，做出相應(yīng)會(huì)計(jì)分錄。凡已取得土地，未取得土地使用證的，要在會(huì)計(jì)報(bào)告附注的其他重要事項(xiàng)或存貨中披露。支付全部或部分土地價(jià)款但尚未取得土地的，由于不符合資產(chǎn)定義，所付款項(xiàng)在“預(yù)付賬款”中核算，不能確認(rèn)土地資產(chǎn)。能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某成本對象——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”賬戶的借方。（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。（二）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。4．預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。10 000＝1 972（萬元）2．建筑面積法指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。10 000＝2 740（萬元）計(jì)入第二期的成本應(yīng)是：8 000（3 000＋2 700%）247。7 300＝%共同成本按面積配比分入第三期的比例是：1 800247。共同成本按面積配比分入第一期的比例是：2 500247。土地成本為8 000萬元，如何分配土地成本？國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第二十九條的規(guī)定應(yīng)該這樣理解：應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用包括兩部分，一部分是屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象；另一部分是共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。成本歸集就是將成本支出計(jì)入成本項(xiàng)目的過程，而成本分配就是將計(jì)入成本項(xiàng)目的成本支出分配計(jì)入成本對象的過程。房地產(chǎn)企業(yè)全程成本核算案例解析全程成本核算包括購置土地、開發(fā)準(zhǔn)備、主體建設(shè)、管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、綠化道路、開發(fā)間接費(fèi)用等不同成本的歸集、分配所涉及的表單填制。第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中去。代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)接受單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出?！伴_發(fā)成本”科目可按“土地開發(fā)成本”“房屋開發(fā)成本”“配套設(shè)施開發(fā)成本”“代建工程開發(fā)成本”進(jìn)行明細(xì)核算，其中“房屋開發(fā)成本”應(yīng)當(dāng)分別按照成本核算對象設(shè)置明細(xì)賬，并按規(guī)定的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)總成本由各個(gè)成本對象的成本組成，而每個(gè)成本對象又由各個(gè)具體的成本項(xiàng)目組成。而成本對象的確定，則是房地產(chǎn)企業(yè)自行確定的，不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其成本核算對象也是不相同的。對于只為一個(gè)單體開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開發(fā)項(xiàng)目的成本。同一分期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)類型的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對象。成片分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期為成本核算對象。在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。（三）確定成本核算對象的方法根據(jù)上述原則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等實(shí)際情況，確定具體成本核算對象。5．成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可以分別作為成本核算對象進(jìn)行核算。3．功能區(qū)分原則：開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本核算對象進(jìn)行核算。（二）確定成本對象的原則1．可否銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本核算對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對象進(jìn)行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來講，成本對象和成本項(xiàng)目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，建立成本合同臺(tái)賬，核算和歸集開發(fā)成本。根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。5．其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。3．物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。1．現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通信費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（七）開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷?xiàng)目。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)主要包括不