【文章內(nèi)容簡介】 府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行 。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。 由社區(qū)居委會牽頭組織下崗職工、低保家庭等對社會零散的小區(qū)實(shí)施的“社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理”，實(shí)際發(fā)生費(fèi)用應(yīng)由所在區(qū)域范圍內(nèi)所有業(yè)主或居民分?jǐn)?。包括綠化費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)，化糞池下水管網(wǎng)清掏費(fèi)、維修費(fèi)、保潔費(fèi)、 能耗 費(fèi)等最基本的管理服務(wù)費(fèi)用。 四、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算依據(jù) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照房屋登記簿記載的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載建筑面積計(jì)算；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同約定分期預(yù)收。合同另有約定的，從其約定。 五、 空置物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納辦法 物業(yè)管理建筑區(qū)劃內(nèi)因各種原因，或多或少的都有一些房屋未交付使用、尚未入住或空置的房屋，由于公共性服務(wù)的對象是全體業(yè)主和業(yè)主擁有的物業(yè)，無論業(yè)主入住與否，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然按照合同約定提供對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備 8 和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的服務(wù)項(xiàng)目，管理和服務(wù)成本沒有根本的改變，房屋同樣達(dá)到了保值和增值的效果，因此，這類閑置房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該交納。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)不低于合同的約定標(biāo)準(zhǔn) 70%。 六、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 交納 時間及 義務(wù) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納時間： 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗(yàn)收條件）約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時間。納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。 逾期交費(fèi)的責(zé)任： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促催交；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物管費(fèi)；業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，相關(guān)法律將予以支持。 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 受限 情況： 物業(yè)發(fā)生 產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（鹽政發(fā)〔 2021〕 273 號）規(guī)定， 建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)誠信檔案，凡無正當(dāng)理由超過一年不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，在未交全物業(yè)服務(wù)費(fèi)前，相關(guān)部門可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。 七、 住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)鹽市價〔 2021〕 74 號文件精神，物業(yè)管理住宅區(qū)車輛進(jìn)出 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 住宅區(qū)有專門停車場，并經(jīng)物價部門驗(yàn)收合格的，可按規(guī)定收取停車費(fèi)。對允許收取停車費(fèi)的住宅區(qū)，物業(yè)管理單位必須在住宅小區(qū) 進(jìn)口醒目位置公布停車收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得亂收費(fèi)或設(shè)卡收費(fèi) ； 對臨時進(jìn)區(qū)的車輛其停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按鹽市價發(fā) 〔 1997〕 245 號文規(guī)定執(zhí)行，即停車半小時以上每次每輛 2 元；過夜車輛每次每輛 3 元。對經(jīng)常進(jìn)入小區(qū)（固定時間、固定車輛）的車輛其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與車主協(xié)商確定，但每月每輛最高不得超過 50 元 ； 救護(hù)車、消防車、執(zhí)行公務(wù)的軍（警）車、垃圾清運(yùn)車及其他特殊車輛不收費(fèi) ； 臨時進(jìn)區(qū)的車輛需在車輛進(jìn)入小區(qū)時發(fā)給“車輛進(jìn)出卡”，并將車牌號、進(jìn)區(qū)時間填寫清楚，交駕駛員保管，待車輛離開小區(qū)時收回“ 車輛進(jìn)出卡”，進(jìn)區(qū)停車時間超過半小時的，方可收取費(fèi)用，不足半小時的不收費(fèi)。對經(jīng)常進(jìn)入小區(qū)的車輛，應(yīng)到小區(qū)管理辦公室進(jìn)行登記，由小區(qū)管理辦公室統(tǒng)一安排停車位，發(fā)給小區(qū)“車輛通行證” 。 八、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任 區(qū)分 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)在小區(qū)內(nèi) 的 公共服務(wù) 事項(xiàng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行，主要包括以下內(nèi)容：物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料的管理。 在業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)還有許多 開發(fā)建設(shè)遺留問題 ，這 是大部分物業(yè)糾紛的起 9 因 ， 開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在： 一是變更規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。其中既有合法的調(diào)整，也有開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求增加建筑，使業(yè)主權(quán)益受損。 二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。個別開發(fā)企業(yè)對這些遺留問題采取能拖就拖、能省就省、能不解決就不解決的策略 ， 在工程完工后 直接 撤走。 三是 保修不及時、不到位。盡管 質(zhì)量保修書中明確 了 建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任 ，但不少開發(fā)建設(shè)單位對業(yè)主的專有部分或公共部位、公建配套的保修經(jīng)常直接推向承建單位，維修不及時時常發(fā)生，即使修了可能也不徹底，同一問題經(jīng)常反復(fù)。 四是 建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。 等等 這些因開發(fā)建設(shè)的原因或規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)致的物業(yè)本身固有瑕疵，是開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，業(yè)主需認(rèn)清問題、分清責(zé)任，不能將 開發(fā)建設(shè)遺留問題 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)內(nèi)容混為一談，把這些問題的解決責(zé)任 甩給物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)， 這容易從主觀上造成與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對立，產(chǎn)生非物業(yè)服 務(wù)責(zé)任 的諸多糾紛 。 九 、 開發(fā)或建設(shè)單位遺留問題不能作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的借口 業(yè)主以開發(fā)或建設(shè)單位遺留問題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不合法的。開發(fā)或建設(shè)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的民事法律問題，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的民事法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)或建設(shè)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位通過協(xié)商、仲裁或訴訟途徑解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為服務(wù)單位也應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主積極合法維權(quán)。 十 、 城市生活垃圾處理費(fèi) 城市生活垃圾處理費(fèi)為行政事業(yè)性收費(fèi)， 由城 管部門收取 ,專項(xiàng)用于城市生活垃圾收集、運(yùn)輸和處置。城市居民以及納入城市暫住人口管理的居民，按每戶每月 4 元計(jì)征，在繳納水費(fèi)時一并征收。 城管 部門 要求，禁止隨意傾倒、拋灑或者堆放城市生活垃圾。任何單位和個人不得任意處置城市生活垃圾。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠化、水體、樓地面等共用部位的清掃保潔，是物業(yè)服務(wù)的職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須將相關(guān)垃圾或雜物清理干凈并投放到城管部門指定的場所或容器，由城管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一清運(yùn)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)和城市生活垃圾處理費(fèi)收費(fèi)主體不同，性質(zhì)也不同，不能等同或混淆。 三、業(yè)主篇 業(yè)主 是指 依法登記取 得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得建筑物專有部分房產(chǎn)所有權(quán)的人。 一、 業(yè)主大會 的成立 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、 10 業(yè)主委員會職責(zé)。 二、 業(yè)主委員會 的設(shè)立要求 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大 會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由 5至 11 人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期 3 年，可連選連任。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件： 具有完全民事行為能力； 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)； 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔； 具有一定的組織能力； 具備必要的工作時間。 三、 何時成立 業(yè)主大會 、 業(yè)主委員會 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積 50%時，建設(shè)單位 應(yīng) 及 時 向 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 申請 ，成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 根據(jù)相關(guān)法律及我市規(guī)定，業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的選舉工作，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)， 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門給予指導(dǎo)和協(xié)助 。 開發(fā)單位未申請?jiān)O(shè)立的， 業(yè)主可通過社區(qū)居委會向 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 申請?jiān)O(shè)立業(yè)主大會，并 在 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導(dǎo)和監(jiān)督下召開業(yè)主大會和 選舉產(chǎn)生 業(yè)主委員會。 四、 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的約束力 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主都具有約束力，業(yè)主不得以未享受或者無需接受相