【正文】 強物業(yè)管理工作的意見》（鹽政發(fā)〔 2021〕 273 號） 等一系列文件 。 專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外， 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于 彌補規(guī)劃車位不足而停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，若為施工不當(dāng)造成的溫度縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。 在浴缸里放半缸水浸過夜，隔天便知浴缸是否滲水及是否出水順暢，與樓上業(yè)主商議，用同樣方法，便知天花板是否滲水，更要注意貼近浴室的外墻是否起泡及油漆剝落；要特別查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生 間 頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。 看看地面有無空殼開裂 （樓板裂縫） 、是否起翹，聽聽地板是否空心，地板鋪設(shè)修邊，尤其角位及近門位置，宜多加留意。 六是驗暢通。 八是驗面積 層高 等 。 損害他人合法權(quán)益的行為還包括： ① 損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使 用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； ② 違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； ③ 違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修； ④ 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。若共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大中修或更新、改造，則由業(yè)主全體負(fù)責(zé)。電梯發(fā)生異常情況， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位或向電梯救援中心報告（已設(shè)立的），同時由本 企業(yè) 專業(yè)人員先行實施力所能及的處理。 房屋專項維修資金歸集的范圍 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的（包括非住宅及開發(fā)單位辦理自有產(chǎn)權(quán)的）房屋，都應(yīng)當(dāng)按 規(guī)定 繳存維修資金。 ③ 審核同意 。 物業(yè)公共服務(wù)費用由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用、合理利潤以及法定稅費組成。 業(yè) 主大會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)， 在 政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行 。 六、 物業(yè)服務(wù)費用的 交納 時間及 義務(wù) 物業(yè)服務(wù)費的交納時間： 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務(wù)費的起始時間。對允許收取停車費的住宅區(qū)，物業(yè)管理單位必須在住宅小區(qū) 進口醒目位置公布停車收費的有關(guān)規(guī)定和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得亂收費或設(shè)卡收費 ； 對臨時進區(qū)的車輛其停車收費標(biāo)準(zhǔn)仍按鹽市價發(fā) 〔 1997〕 245 號文規(guī)定執(zhí)行，即停車半小時以上每次每輛 2 元；過夜車輛每次每輛 3 元。個別開發(fā)企業(yè)對這些遺留問題采取能拖就拖、能省就省、能不解決就不解決的策略 ， 在工程完工后 直接 撤走。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主篇 業(yè)主 是指 依法登記取 得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得建筑物專有部分房產(chǎn)所有權(quán)的人。 三、 何時成立 業(yè)主大會 、 業(yè)主委員會 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積 50%時，建設(shè)單位 應(yīng) 及 時 向 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 申請 ，成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 同時，我市物業(yè)管理已實施重心下移，前移到區(qū)級政府扎口管理，并形成“重心下移、齊抓共管”的新機制 。 公安行政主管部門的職責(zé) 指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導(dǎo)落實物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；加強對保安人員、外來人口和寵物的管理。 二、 “重心下移、齊抓共管” 的 物業(yè)管理工作機制 從 2021 年開始， 我市的物業(yè)管理工作按 照 “條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，由 各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會協(xié)助落實，房管部門監(jiān)督管理，相關(guān)職能部門密切配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體承擔(dān)，明確管理職責(zé)，形成 “ 上下聯(lián)動、齊抓共管 ” 的工作機制，共同推進。規(guī)模較小的零散住宅 小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)，開展物業(yè)管理的經(jīng)費由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。因此，如有以上行為： ①物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)委托協(xié)議或業(yè)主（臨時）管理規(guī)約及時制止； ②制止不了，當(dāng)事人仍強行施工的，物業(yè)公司或業(yè)主可向 規(guī)劃和城管部門 舉報，提請行政執(zhí)法或依據(jù)合同提起民事訴訟。如果 開發(fā)建設(shè)單位非法出售公建配套用房 ， 業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)公司應(yīng)及時向房管部門舉報，由房管部門依法查處。 1 裝修時業(yè)主交納 的 裝修服務(wù)費 和裝修保證金 裝修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修 保證金 和裝修服務(wù)費。 公共樓道屬于共用部位，業(yè)主占用公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 1業(yè)主 要 按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚 （房） 封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚 （房） 等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。 。為了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應(yīng)遵守 相關(guān)法律規(guī)定及 《業(yè)主（臨時） 管理規(guī)約 》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的 要求 ，更不得占用公共部位，侵占其他業(yè)主的利益 。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi) ，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。 物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。 如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出現(xiàn)野蠻裝修，破壞房屋結(jié)構(gòu)、防水層的 ①物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)裝飾、裝修服務(wù)協(xié)議及時制止； ②制止不了的，及時向房管部門舉報，由房管部門依法查處； ③相鄰業(yè)主也可提起訴訟。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 不具備市場化物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會負(fù)責(zé)落實基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)項目。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負(fù)責(zé)會同房產(chǎn)管理部門，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導(dǎo)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；建立健全信訪投訴處理機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的綜合性問題；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、公安、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。 環(huán)保 行政主管部門的職責(zé) 負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設(shè)施竣工驗收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調(diào)查處理。 房產(chǎn)行政主管部門的職責(zé) 負(fù)責(zé)對住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；對住宅專項維修資金的歸集、使用進行指導(dǎo)和監(jiān)管；主動依靠街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn) )，做好業(yè)主大會 (業(yè)主委員會 )組建、換屆、備案工作，指導(dǎo)其日常運作；依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為進行查處。 六、 業(yè)主（臨時）管理規(guī)約 業(yè)主（臨時）管理規(guī)約是指建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前制 定的，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 開發(fā)單位未申請設(shè)立的， 業(yè)主可通過社區(qū)居委會向 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 申請設(shè)立業(yè)主大會，并 在 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導(dǎo)和監(jiān)督下召開業(yè)主大會和 選舉產(chǎn)生 業(yè)主委員會。業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 十 、 城市生活垃圾處理費 城市生活垃圾處理費為行政事業(yè)性收費， 由城 管部門收取 ,專項用于城市生活垃圾收集、運輸和處置。盡管 質(zhì)量保修書中明確 了 建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任 ，但不少開發(fā)建設(shè)單位對業(yè)主的專有部分或公共部位、公建配套的保修經(jīng)常直接推向承建單位，維修不及時時常發(fā)生，即使修了可能也不徹底，同一問題經(jīng)常反復(fù)。對經(jīng)常進入小