【正文】 的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)。因此，在經濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質內容。 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。 物業(yè)的永久性是就土地而言的。 (二)物業(yè)的社會屬性 物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經濟屬性；從這一商 品的生產關系和財產關系的調整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權屬問題。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中 上揚、呈螺旋式上升的趨勢。在這一權利體系中，各種權利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。 “不動產”一詞譯自英語real estatｅ或real property。 (2)適用范圍不同。 基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)應是房產和地產的統(tǒng)一。當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經濟的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質土地。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。 首先，物業(yè)的經濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。 最后，物業(yè)的經濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調控性。顯然，房地產物權比其他商品財產權的結構更為復雜。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權益。“房地產”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產、地產)或一個獨立的房地產 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產和地產。物業(yè)根據其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。這個范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務性的內容，而不包括房地產投資、開發(fā)、生產經營。 (5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服 務、經營于一體。 物業(yè)的經營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產、銷售的決策。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х隆? 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產 權人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經營型的聘用制。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總 管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。 物業(yè)管理是一種和房地產綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產方式相配套的綜合管理；是與隨著住房 制度改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經營型的管理。決策正確與否、計劃是否科學對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。由于物業(yè)管理活動十分復雜， 涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉，物業(yè)管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現(xiàn)，所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動順利進行必不可少的條件。 上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調查可以看出，居民最擔心的是公房出售后的管理維修問題，包括經費、權利、責任和如何落實。 加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。這一切是社會穩(wěn)定、經濟增長和城市發(fā)展所 必須具備的前提條件。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。 隨著房地產業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。物業(yè)管理則是一種經營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和 深度上拓展業(yè)務，以高效優(yōu)質的服務取得企業(yè)的經濟效益。 二、物業(yè)管理的作用 從以上物業(yè)管理的業(yè)務范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產經營效益，繁榮和完善房地產市場的功 能?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設相符合，所以，物業(yè)管理是建設 現(xiàn)代城市的基礎工作。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關行業(yè)的發(fā)展。 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經營管理，有兩種委托方式：一種是出租權 屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經租權也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。 自主經營型按其對物業(yè)的使用和經營方式又可分為： (1)自有自用型。 物業(yè)管理的基本原則有： 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、 權利和義務，其具體要求包括： (一)業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié) 調好相互間的關系。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關部門負責。 (一)統(tǒng)一管理 可簡稱為一體化原則。 有關物業(yè)管理的經濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經營的財 務管理都由一個單位負責。因此，市場 的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨立為自主經營的管理服務型企業(yè)。這一原則體現(xiàn)在： (一)實施主體要按企業(yè)化的原則組建 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經營活動。創(chuàng)建名牌，應關注規(guī) 模經濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心 的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。隨著房地產管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。1993年建設部房地產業(yè)司在廣州和深圳召開第 一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)管理進入了全面推開的時期。這個階段的特點是： (1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī) 則和運作逐步成熟。產業(yè)結構的調整已從實現(xiàn)產業(yè)比例關系的協(xié)調轉向全面提高產業(yè)素質和國際競爭能力。 (二)內部環(huán)境 (1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關系的理順； (2)物業(yè)管理經營能力和服務水平的提高； (3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結構的優(yōu)化； (4)物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導。 偏 社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。而且， 生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和。歸根結底，社會 經濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有： (一)社會經濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動 房地產業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經濟和城市建設的發(fā)展有一定的引導和推動作 用。確定這些項目的原則是： (1)符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景； (2)有比較高的技術含量，有利于企業(yè)設備更新，加快對傳統(tǒng)產業(yè)的技術改造，促進產 業(yè)結構的優(yōu)化和升級； (3)國內存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產業(yè)化的潛在技術基礎，有利于形成新的經濟增長點； (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護； (5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產業(yè)結構的合理化，保持國民經 濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。物業(yè)管理區(qū)域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升； (3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場 等。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關注和支持。 二、物業(yè)管理的歷程和前景 從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以 說到本世紀末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。這一切要轉化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務的拓展和管理水準的提高，根據每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主 的要求提高服務水準、拓展服務范圍。 (三)早期介入 物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。 (二)平等條件下的市場競爭 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務 關系。 四、社會化與平等競爭的原則 在房屋商品化、自有化和產權多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權屬、按系統(tǒng)組建，而 是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。 綜合服務的基本要求是講究服務的效用。在這個前提下實施一體化的管理。 (一)主管部門 行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的 辦事處。 業(yè)主自治管理的權利和義務為： (1)權利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權； (2)義務：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調各方關系。這些單位往往在自己企業(yè)內部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)； (2)自有出租型。 不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規(guī)定。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。 當前國內的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資， 發(fā)展經濟。 規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價值和經濟價值。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權利義務，而且業(yè)主在其中居主導地位。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經費的不足，或者因經費的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。因為 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促 進后續(xù)銷售工作的順利開展。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。 物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務，因 此，物業(yè)管理是房地產開發(fā)經營活動的重要保證。就整個房地產市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產 市場范圍，完善了房地產投資，促進了房地產市場向健康有序的方向發(fā)展。 (二)物業(yè)管理的地位和作用 物業(yè)管理是深化房地產經濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產市場的作用。 控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經?？刂票O(jiān)督計劃的執(zhí)行情況， 把實際情況與原定的目標、計劃、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善。 組織就是根據已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié) 和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機結合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機器”。 四、物業(yè)管理的職能與地位 (一)物業(yè)管理的五種職能 物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調五種職能。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場