【正文】 但物業(yè) 服務 企業(yè) 若 違反 了 物業(yè)服務合同約定 ，服務工作未到位 并 導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè) 服務 企業(yè) 則 應依法承擔相關法律責任。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應當事 先告知物業(yè) 服務企業(yè) 。 1 損壞小區(qū)綠化 或 在小區(qū)公共綠地種蔬菜 物業(yè) 服務企業(yè) 應依據(jù)物業(yè)管理合同或業(yè)主（臨時）管理規(guī)約，采取必要措施予 以制止；對屢教不改或制止不了的，物業(yè)公司 應 提請 綠化管理 主管部門依法查處。 1電梯未檢測或保養(yǎng)維護不及時 根據(jù)《特種設備安全監(jiān)察條例》 規(guī)定， 物業(yè)公司須依照物業(yè)服務協(xié)議及時檢測、保養(yǎng)及維護，違反服務協(xié)議的，提請質(zhì)監(jiān)部門 查處 。若小區(qū)垃圾清運不及時的，業(yè)主或物業(yè)使用人向城管部門舉報，責成環(huán)衛(wèi)處及時拖運。 因此，小區(qū)內(nèi)如果有未經(jīng)批準擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公 建 配套設施不到位， 業(yè)主或業(yè)主委員會應向規(guī)劃部門舉報，提請規(guī)劃部門行政執(zhí)法，物業(yè)服務企業(yè)應積極配合，收集材料，提供證據(jù)。 老舊住宅小區(qū) 將 根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合 起來，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為載體，開展物業(yè)服務活動。 1民政行政主管部門的職責 落實街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )、居委會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督和日常管理。依法查處毀綠行為。 物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由 5至 11 人單數(shù)組成。任何單位和個人不得任意處置城市生活垃圾。 等等 這些因開發(fā)建設的原因或規(guī)劃設計導致的物業(yè)本身固有瑕疵，是開發(fā)建設單位的責任，業(yè)主需認清問題、分清責任，不能將 開發(fā)建設遺留問題 和物業(yè)服務企業(yè)職責內(nèi)容混為一談，把這些問題的解決責任 甩給物業(yè) 服務 企業(yè)， 這容易從主觀上造成與物業(yè)服務企業(yè)的對立，產(chǎn)生非物業(yè)服 務責任 的諸多糾紛 。業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。 產(chǎn)權轉(zhuǎn)移 受限 情況： 物業(yè)發(fā)生 產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)移前及時結清物業(yè)服務費用。合同另有約定的，從其約定。普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。 7 一、 物業(yè)服務 內(nèi)容 一般來說 物業(yè)管理 公司提供的服務包括三種： 一是公共性服務，如保潔、綠化、 秩序維護 、房屋維修等服務； 二是代辦性服務，如代收水電費等； 三是特約性服務，如室內(nèi)維修、代送報紙等。由業(yè)主委員會或受其委托的物業(yè)服務企業(yè)或在街道、社區(qū)指導下成立的房屋維修管理小組提出使用申 請。 ④ 保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應。 十、 電梯使用與管理 物業(yè)服務企業(yè)對電梯的管理 物業(yè)服務企業(yè) 應當根據(jù)本 企業(yè) 的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專業(yè)救助工具及 24 小時不間斷的通訊設備。在規(guī)定范圍內(nèi)的保修期限應從最近一次維修合格時開始計算。 前兩項應當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管 部門批準；第 3 項應當經(jīng)供暖管理單位批準；第 4 項行為應當經(jīng)燃氣管理單位批準。 七、 房屋使用 與裝飾裝修 房屋使用 注意事項 業(yè)主或者其他行為人使用房屋時，應遵守法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、業(yè)主（臨時）管理規(guī)約，并遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定?？此欠衲芡〞碂o阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用。打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。 要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的 現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。 尤其是門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土 地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 共用設施設備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用 設施設備使用的房屋等。 1 前 言 物業(yè)管理在改善城市面貌、增加就業(yè)途徑、建設和諧社區(qū)、提高群眾生活質(zhì)量等方面發(fā)揮 著 重要而積極的作用 ，是城市管理中的熱點和難點問題。 二、 建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的專有部分 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為業(yè)主的專有部分： 具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； 具有利用上的獨立性，可以排他使用； 能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。業(yè)主 對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，承擔義務 ； 不得以放棄權利不履行義務。房屋的裂縫問題較為普遍，一般分溫度裂縫、沉降裂縫、設計預留的伸縮縫、施工質(zhì)量因素裂縫、使用不當及維護不當而產(chǎn)生的裂縫等。還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。用手按門窗套不應有空洞和軟彈的感覺，直角接合部是否嚴密，表面是否光潔，不上鎖是否會自動關上或打開，目測一下四角是否呈直角，門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差等。檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果。 七是驗設備。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 5 八、 物業(yè)保修 物業(yè)工程質(zhì)量保修部分 一是物業(yè)公共區(qū)域及共用設施設備等部分；二是業(yè)主從建設單位購買的產(chǎn)權專有部分。 物業(yè)保修期滿的維修處理 在質(zhì)量保修期內(nèi)，所需的維修費用按《質(zhì)量保證書》的規(guī)定執(zhí)行，對需限期保養(yǎng)、維護的設施，由交接雙方按約定履行各自的權利、義務。 物業(yè)服務企業(yè) 應當制定電梯事故應急措施和救援預案 ， 每年至少進行一次電梯應急預案的演練，并通過在電梯轎廂內(nèi)張貼宣傳品和標明 注意事項等方式，宣傳電梯安全使用和應對緊急情況的常識。 十一、 房屋專項維修資金 房屋專項維修資金 房屋專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、改造的資金。 ②方案公示。 購房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務的標準 可通過雙方的合同 詳細了解 其服務內(nèi)容。非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。 五、 空置物業(yè)的物業(yè)服務費交納辦法 物業(yè)管理建筑區(qū)劃內(nèi)因各種原因，或多或少的都有一些房屋未交付使用、尚未入住或空置的房屋，由于公共性服務的對象是全體業(yè)主和業(yè)主擁有的物業(yè)，無論業(yè)主入住與否，物業(yè)服務企業(yè)仍然按照合同約定提供對房屋及配套的設施設備 8 和相關場地進行維護、管理，維護相關區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的服務項目，管理和服務成本沒有根本的改變，房屋同樣達到了保值和增值的效果，因此，這類閑置房屋的物業(yè)服務費應該交納。 根據(jù)《關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》（鹽政發(fā)〔 2021〕 273 號）規(guī)定， 建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業(yè)服務費的，在未交全物業(yè)服務費前，相關部門可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。其中既有合法的調(diào)整，也有開發(fā)建設單位不按規(guī)劃設計要求增加建筑，使業(yè)主權益受損。 九 、 開發(fā)或建設單位遺留問題不能作為拒交物業(yè)服務費的借口 業(yè)主以開發(fā)或建設單位遺留問題拒交物業(yè)服務費是不合法的。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠化、水體、樓地面等共用部位的清掃保潔，是物業(yè)服務的職責，物業(yè)服務企業(yè)須將相關垃圾或雜物清理干凈并投放到城管部門指定的場所或容器，由城管部門負責統(tǒng)一清運。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期 3 年，可連選連任。 五、 業(yè)主共同決定 的 事項 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 改建、重建建筑 物及其附屬設施； 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 業(yè)主（臨時）管理規(guī)約可以在房屋銷售并交付使用后，經(jīng)業(yè)主大會決議修改成為業(yè)主管理規(guī)約。 城管行政主管部門的職責 負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設攤點等行為進行查處；負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導和監(jiān)督；負責對不履行市容衛(wèi)生責任區(qū)制度的物業(yè)服務單位進行查處；加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)戶外廣告設施的日常管理和安全 檢查。 1 其他相關單位 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)