【正文】 1 前 言 物業(yè)管理在改善城市面貌、增加就業(yè)途徑、建設(shè)和諧社區(qū)、提高群眾生活質(zhì)量等方面發(fā)揮 著 重要而積極的作用 ，是城市管理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。 我市物業(yè)管理工作仍處在起步發(fā)展階段，物業(yè)管理工作中還存在許多需要研究和解決的問題 。為規(guī)范我市物業(yè)管理發(fā)展 ， 建立“重心下移、齊抓共管”的新機(jī)制，近期 我市相繼出臺了 《鹽城市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》（鹽政發(fā)〔 2021〕 104 號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（鹽政發(fā)〔 2021〕 273 號） 等一系列文件 。 為切實(shí) 維護(hù)物業(yè)當(dāng)事人的合法權(quán)益 ， 減少物業(yè)管理方面的矛盾糾紛，我 們 組織編寫了這本面向 廣大 業(yè)主的《物業(yè)管理知識宣傳手冊》。本《手冊》對廣大業(yè)主非常關(guān)心的和平時生活居家用到的物業(yè)管理專業(yè)知識、物業(yè)管理法律法規(guī)等進(jìn)行了解讀，幫助業(yè)主 進(jìn)一步了解物業(yè)管理 ，減少矛盾、避免誤解， 合法維權(quán)， 營造“關(guān)心物業(yè)管理、共創(chuàng)美好家園”的良好氛圍，推進(jìn)我市物業(yè)管理工作 健康有序發(fā)展 。 二 〇 一 〇 年三月二十八日 2 一、物業(yè)篇 物業(yè)通常是指已經(jīng)建成并經(jīng)竣 工驗(yàn)收合格后投 入 使用的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施與場地。 一、 住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備 住宅共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用 設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 二、 建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的專有部分 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的專有部分： 具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； 具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán) 。 專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。 三、 建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的共有部分 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè) 主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的共有部分： 建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土 地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。業(yè)主 對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，承擔(dān)義務(wù) ； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 四、 建筑區(qū)劃內(nèi) 的車位及車庫 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 ，其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外， 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于 彌補(bǔ)規(guī)劃車位不足而停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 五、 商品房 銷售價格 商品房銷售價格由成本、 利潤、稅金、政府規(guī)費(fèi)及住宅差價組成。成本包括： 3 土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用 等 。 六、 新房驗(yàn)收 新房交付驗(yàn)收 （含 部分 裝修后 房 ） 時，購房人應(yīng)與負(fù)責(zé)前期物業(yè) 服務(wù) 的單位一道，對開發(fā)單位提供的新房進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，并詳細(xì)記錄。驗(yàn)房時要關(guān)注八個重點(diǎn)： 一是驗(yàn)墻體。 尤其是門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象。房屋的裂縫問題較為普遍，一般分溫度裂縫、沉降裂縫、設(shè)計預(yù)留的伸縮縫、施工質(zhì)量因素裂縫、使用不當(dāng)及維護(hù)不當(dāng)而產(chǎn)生的裂縫等。新房驗(yàn)收首先要仔細(xì)查看 房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，若為施工不當(dāng)造成的溫度縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補(bǔ)后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次要看露臺處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在安全隱患。 二是驗(yàn)滲漏。 要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的 現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 (約高 2cm)，然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 在浴缸里放半缸水浸過夜，隔天便知浴缸是否滲水及是否出水順暢，與樓上業(yè)主商議，用同樣方法，便知天花板是否滲水，更要注意貼近浴室的外墻是否起泡及油漆剝落；要特別查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生 間 頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。外墻面尤其不能裂縫、滲水，驗(yàn)收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前 要求物業(yè)公司工作人員一同前往。 三是驗(yàn)門窗。 驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺門的密封性。窗的密封性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。用手按門窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺，直角接合部是否嚴(yán)密，表面是否光潔，不上鎖是否會自動關(guān)上或打開，目測一下四角是否呈直角，門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差等。 四是驗(yàn)地面。 看看地面有無空殼開裂 （樓板裂縫） 、是否起翹，聽聽地板是否空心，地板鋪設(shè)修邊，尤其角位及近門位置，宜多加留意。留意地板有無明顯的縫隙和不平整，地 板與踢腳板結(jié)合部是否密合，在每個房間里慢慢地走一遍，仔細(xì)聽聽有無“吱咯吱咯”的響聲。如有空鼓，一定要責(zé)成開發(fā)建設(shè)單位盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。 五是驗(yàn)水電。 水電 氣 暢通情況和能否正常使用，將直接影響今后的生活。打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達(dá)不到要求，日后會影響電視的收看效果。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量，截面面積是否符合要求。 六是驗(yàn)暢通。 看看排污管是否有蓄水防臭 彎頭。檢查衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，對坐便器的下水檢查則最好反復(fù)多次的進(jìn)行排水試驗(yàn)，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右。在洗菜池里反復(fù)地裝水、排水、檢驗(yàn)水管是否無異物堵塞。檢查衛(wèi)生 4 間的排水情況?？此欠衲芡〞碂o阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費(fèi)用。 七是驗(yàn)設(shè)備。 核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符 ,落實(shí)相關(guān)產(chǎn)品的售后維護(hù)期及保修責(zé) 任；購房合同里買賣雙方應(yīng)對房屋交付使用時的裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)有詳細(xì)的約定，包括：內(nèi)外墻、頂面、地面使用材料、門窗用料；廚房和衛(wèi)生間，使用設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)和品牌；電梯的品牌等。 八是驗(yàn)面積 層高 等 。 業(yè)主在房屋交接時， 如對面積層高等有疑問，還可 對房屋的面積、層高以及房屋四周拐角的直角度進(jìn)行核驗(yàn)。 若有偏差，應(yīng)及時向開發(fā)商提出并協(xié)商解決辦法。 檢查完這些工作，如果沒問題的話，就在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字認(rèn)可。若存在問題，購房者也應(yīng)將不足事項明確記錄在交接單上，情況嚴(yán)重的可暫不辦理驗(yàn)房入住手續(xù)，再次驗(yàn)房時間由雙方另行約定。 七、 房屋使用 與裝飾裝修 房屋使用 注意事項 業(yè)主或者其他行為人使用房屋時，應(yīng)遵守法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主（臨時）管理規(guī)約，并遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 損害他人合法權(quán)益的行為還包括： ① 損害房屋承重