【正文】 一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒 適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。對(duì)于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議 并經(jīng)驗(yàn)收且相鄰業(yè)主無異 議 的，物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 應(yīng) 在一個(gè)月內(nèi) 退還 保證金 。 私自改變房屋用途，辦企業(yè)、開飯店、網(wǎng)吧等 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定， 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變 14 為經(jīng)營(yíng)性用房。 具體做法和內(nèi)容為： 各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會(huì)組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；落實(shí)管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào) 和監(jiān)督指導(dǎo)。 一、 我市涉及物業(yè)管理的各行政管理部門的具體職責(zé) 各縣（市、區(qū)）政府的職責(zé) 負(fù)責(zé)把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題；督促街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門做好業(yè)主大會(huì) (業(yè)主委員會(huì) )籌備組建、換屆工作 ，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會(huì)籌備組人選關(guān)，并落實(shí)考核工作。 根據(jù)相關(guān)法律及我市規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)， 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門給予指導(dǎo)和協(xié)助 。對(duì)于開發(fā)或建設(shè)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位通過協(xié)商、仲裁或訴訟途徑解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為服務(wù)單位也應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主積極合法維權(quán)。對(duì)經(jīng)常進(jìn)入小區(qū)（固定時(shí)間、固定車輛）的車輛其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與車主協(xié)商確定，但每月每輛最高不得超過 50 元 ； 救護(hù)車、消防車、執(zhí)行公務(wù)的軍（警）車、垃圾清運(yùn)車及其他特殊車輛不收費(fèi) ； 臨時(shí)進(jìn)區(qū)的車輛需在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)發(fā)給“車輛進(jìn)出卡”，并將車牌號(hào)、進(jìn)區(qū)時(shí)間填寫清楚，交駕駛員保管，待車輛離開小區(qū)時(shí)收回“ 車輛進(jìn)出卡”，進(jìn)區(qū)停車時(shí)間超過半小時(shí)的，方可收取費(fèi)用，不足半小時(shí)的不收費(fèi)。 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。自公示之日起七個(gè)工作日內(nèi)若 其列支范圍內(nèi) 無三分之一業(yè)主持反對(duì)意見的， 報(bào) 資金管理 部門審核同意 。電梯維修保養(yǎng)單位或電梯救援中心應(yīng)當(dāng)指揮專業(yè)人員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： ① 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水 工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。 業(yè)主在房屋交接時(shí)， 如對(duì)面積層高等有疑問，還可 對(duì)房屋的面積、層高以及房屋四周拐角的直角度進(jìn)行核驗(yàn)。留意地板有無明顯的縫隙和不平整，地 板與踢腳板結(jié)合部是否密合，在每個(gè)房間里慢慢地走一遍，仔細(xì)聽聽有無“吱咯吱咯”的響聲。若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 三、 建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的共有部分 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè) 主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。本《手冊(cè)》對(duì)廣大業(yè)主非常關(guān)心的和平時(shí)生活居家用到的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)、物業(yè)管理法律法規(guī)等進(jìn)行了解讀，幫助業(yè)主 進(jìn)一步了解物業(yè)管理 ，減少矛盾、避免誤解， 合法維權(quán)， 營(yíng)造“關(guān)心物業(yè)管理、共創(chuàng)美好家園”的良好氛圍，推進(jìn)我市物業(yè)管理工作 健康有序發(fā)展 。成本包括： 3 土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 等 。 三是驗(yàn)門窗。檢查衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，對(duì)坐便器的下水檢查則最好反復(fù)多次的進(jìn)行排水試驗(yàn)，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右。承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用 力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。若業(yè)主自用或?qū)Ｓ胁课痪S修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，涉及到毗鄰房屋的，其所有人應(yīng)積極配合。根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 我市 近期 將出臺(tái)新的歸集標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)以政府即將出臺(tái)的文件為準(zhǔn) 。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)退還業(yè)主已經(jīng)預(yù)收但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的 物業(yè)費(fèi)。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。盡管 質(zhì)量保修書中明確 了 建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任 ，但不少開發(fā)建設(shè)單位對(duì)業(yè)主的專有部分或公共部位、公建配套的保修經(jīng)常直接推向承建單位，維修不及時(shí)時(shí)常發(fā)生，即使修了可能也不徹底，同一問題經(jīng)常反復(fù)。業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 六、 業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約 業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約是指建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前制 定的，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 環(huán)保 行政主管部門的職責(zé) 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理。 不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。 如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出現(xiàn)野蠻裝修，破壞房屋結(jié)構(gòu)、防水層的 ①物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)裝飾、裝修服務(wù)協(xié)議及時(shí)制止； ②制止不了的，及時(shí)向房管部門舉報(bào)，由房管部門依法查處； ③相鄰業(yè)主也可提起訴訟。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi) ，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。 。 公共樓道屬于共用部位，業(yè)主占用公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。如果 開發(fā)建設(shè)單位非法出售公建配套用房 ， 業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向房管部門舉報(bào)，由房管部門依法查處。規(guī)模較小的零散住宅 小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)，開展物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議討論通過。 公安行政主管部門的職責(zé) 指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時(shí)查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；加強(qiáng)對(duì)保安人員、外來人口和寵物的管理。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 三、業(yè)主篇 業(yè)主 是指 依法登記取 得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得建筑物專有部分房產(chǎn)所有權(quán)的人。個(gè)別開發(fā)企業(yè)對(duì)這些遺留問題采取能拖就拖、能省就省、能不解決就不解決的策略 ， 在工程完工后 直接 撤走。 六、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 交納 時(shí)間及 義務(wù) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納時(shí)間： 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗(yàn)收條件）約定的房屋交付時(shí)間，作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間。 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用、合理利潤(rùn)以及法定稅費(fèi)組成。 房屋專項(xiàng)維修資金歸集的范圍 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的（包括非住宅及開發(fā)單位辦理自有產(chǎn)權(quán)的）房屋，都應(yīng)當(dāng)按 規(guī)定 繳存維修資金。若共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大中修或更新、改造，則由業(yè)主全體負(fù)責(zé)。 損害他人合法權(quán)益的行為還包括： ① 損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使 用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； ② 違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； ③ 違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； ④ 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。 六是驗(yàn)暢通。 在浴缸里放半缸水浸過夜，隔天便知浴缸是否滲水及是否出水順暢，與樓上業(yè)主商議，用同樣方法，便知天花板是否滲水，更要注意貼近浴室的外墻是否起泡及油漆剝落；要特別查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生 間 頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外， 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于 彌補(bǔ)規(guī)劃車位不足而停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。為規(guī)范我市物業(yè)管理發(fā)展 ， 建立“重心