【正文】 cm)，然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在安全隱患。新房驗(yàn)收首先要仔細(xì)查看 房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。 六、 新房驗(yàn)收 新房交付驗(yàn)收 （含 部分 裝修后 房 ） 時，購房人應(yīng)與負(fù)責(zé)前期物業(yè) 服務(wù) 的單位一道，對開發(fā)單位提供的新房進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，并詳細(xì)記錄。 四、 建筑區(qū)劃內(nèi) 的車位及車庫 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 ，其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán) 。 二 〇 一 〇 年三月二十八日 2 一、物業(yè)篇 物業(yè)通常是指已經(jīng)建成并經(jīng)竣 工驗(yàn)收合格后投 入 使用的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施與場地。 我市物業(yè)管理工作仍處在起步發(fā)展階段，物業(yè)管理工作中還存在許多需要研究和解決的問題 。為規(guī)范我市物業(yè)管理發(fā)展 ， 建立“重心下移、齊抓共管”的新機(jī)制，近期 我市相繼出臺了 《鹽城市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》（鹽政發(fā)〔 2021〕 104 號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（鹽政發(fā)〔 2021〕 273 號） 等一系列文件 。 一、 住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備 住宅共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的共有部分： 建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外， 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于 彌補(bǔ)規(guī)劃車位不足而停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。驗(yàn)房時要關(guān)注八個重點(diǎn)： 一是驗(yàn)墻體。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，若為施工不當(dāng)造成的溫度縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補(bǔ)后不會妨礙使用。 二是驗(yàn)滲漏。 在浴缸里放半缸水浸過夜，隔天便知浴缸是否滲水及是否出水順暢，與樓上業(yè)主商議，用同樣方法，便知天花板是否滲水，更要注意貼近浴室的外墻是否起泡及油漆剝落；要特別查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生 間 頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。窗的密封性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。 看看地面有無空殼開裂 （樓板裂縫） 、是否起翹，聽聽地板是否空心，地板鋪設(shè)修邊，尤其角位及近門位置，宜多加留意。 水電 氣 暢通情況和能否正常使用，將直接影響今后的生活。 六是驗(yàn)暢通。檢查衛(wèi)生 4 間的排水情況。 八是驗(yàn)面積 層高 等 。若存在問題，購房者也應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在交接單上，情況嚴(yán)重的可暫不辦理驗(yàn)房入住手續(xù)，再次驗(yàn)房時間由雙方另行約定。 損害他人合法權(quán)益的行為還包括： ① 損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使 用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； ② 違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； ③ 違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； ④ 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，須辦理審批手續(xù)，否則予以禁止的行為 ①搭建建筑物、構(gòu)筑物； ②改變住宅外立面 ,在非承重外墻上開門、窗； ③拆改供暖管道和設(shè)施； ④拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。 建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。若共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大中修或更新、改造，則由業(yè)主全體負(fù)責(zé)。 其面積不計入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)， 其所有 權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。電梯發(fā)生異常情況， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位或向電梯救援中心報告（已設(shè)立的），同時由本 企業(yè) 專業(yè)人員先行實(shí)施力所能及的處理。 ③ 在救援人員到達(dá)現(xiàn)場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。 房屋專項(xiàng)維修資金歸集的范圍 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的（包括非住宅及開發(fā)單位辦理自有產(chǎn)權(quán)的）房屋，都應(yīng)當(dāng)按 規(guī)定 繳存維修資金。房屋專項(xiàng)維修資金使用時，按照以下程序辦理： ①提出申請。 ③ 審核同意 。 二、 服務(wù) 和收費(fèi) 篇 物業(yè)服務(wù)指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用、合理利潤以及法定稅費(fèi)組成。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 業(yè) 主大會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 在 政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行 。 四、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)計算依據(jù) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照房屋登記簿記載的建筑面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載建筑面積計算；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同約定分期預(yù)收。 六、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 交納 時間及 義務(wù) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納時間： 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗(yàn)收條件）約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時間。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促催交；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物管費(fèi)；業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，相關(guān)法律將予以支持。對允許收取停車費(fèi)的住宅區(qū)，物業(yè)管理單位必須在住宅小區(qū) 進(jìn)口醒目位置公布停車收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得亂收費(fèi)或設(shè)卡收費(fèi) ； 對臨時進(jìn)區(qū)的車輛其停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按鹽市價發(fā) 〔 1997〕 245 號文規(guī)定執(zhí)行，即停車半小時以上每次每輛 2 元；過夜車輛每次每輛 3 元。 在業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)還有許多 開發(fā)建設(shè)遺留問題 ，這 是大部分物業(yè)糾紛的起 9 因 ， 開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在： 一是變更規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。個別開發(fā)企業(yè)對這些遺留問題采取能拖就拖、能省就省、能不解決就不解決的策略 ， 在工程完工后 直接 撤走。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。 城管 部門 要求，禁止隨意傾倒、拋灑或者堆放城市生活垃圾。 三、業(yè)主篇 業(yè)主 是指 依法登記取 得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得建筑物專有部分房產(chǎn)所有權(quán)的人。 二、 業(yè)主委員會 的設(shè)立要求 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大 會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。 三、 何時成立 業(yè)主大會 、 業(yè)主委員會 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積 50%時，建設(shè)單位 應(yīng) 及 時 向 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 申請 ，成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 同時，我市物業(yè)管理已實(shí)施重心下移，前移到區(qū)級政府扎口管理，并形成“重心下移、齊抓共管”的新機(jī)制 。 建設(shè)行政主管部門的職責(zé) 負(fù)責(zé)對在建住 宅施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督和管理；協(xié)調(diào)處理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化工作的行業(yè)指導(dǎo)管理和綠化調(diào)整樹木、綠地變動的審批，協(xié)調(diào)解決因植物品種影響居民生