【文章內(nèi)容簡介】 理企業(yè)。 問3業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應進行招標？ 答：不需要。物業(yè)服務合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務的，可不再進行招標，直接授權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務合同。 問業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應當有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 問4業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應當告知社區(qū)居委會和街道辦事處？ 答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項，業(yè)主大會作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應當及時告知當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會。 問4業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應當就哪些事項形成決議？ 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應當在招標前決定以下事項： （1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)組織招標； （2）確定采取公開招標或邀請招標方式； （3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標人； （4）物業(yè)服務價格幅度或水平。 問4業(yè)主委員會招標前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會招標前，應當?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料： （1）業(yè)主大會決議； （2）招標公告或者投標邀請書； （3）招標文件； （4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。 問4業(yè)主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 答：應從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)： （1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應當在招標前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽； （3）評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示； （4）中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務合同的服務內(nèi)容、范圍、標準以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。 問4業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應當提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 問4業(yè)主委員會招標應當何時完成？ 答：業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應在原物業(yè)服務合同到期前一個月完成。 問4業(yè)主委員會通過招標重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應當如何組織新老企業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的(前期）物業(yè)服務合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業(yè)主委員會組織，原物業(yè)管理企業(yè)應將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時，應當制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應退出物業(yè)管理區(qū)域。 問4如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同？ 答：按照有關規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同生效后，全體業(yè)主均應履行合同約定。 物業(yè)服務合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、合同期限、違約責任等。北京市國土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業(yè)服務合同的示范文本。五、物業(yè)服務和費用 問4物業(yè)服務一般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務的內(nèi)容按照物業(yè)服務合同的約定實行。物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。 問50、什么是公共性物業(yè)管理服務、特約性物業(yè)管理服務？ 答：公共性物業(yè)管理服務指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設施設備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務。一般提到的物業(yè)管理服務主要為公共性物業(yè)管理服務。 特約性服務指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務。比如戶內(nèi)自用部位和設備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙等。 問5：《北京市住宅物業(yè)服務標準》規(guī)定電梯服務應達到什么標準？ 答：：《北京市住宅物業(yè)服務標準》規(guī)定電梯養(yǎng)護、運行、維護服務標準為： （1）主梯6：0024：00不間斷運行，0：006：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客； （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點8點、17點19點與主梯同時運行； （3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案； （4）維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。 （5）一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。 問5《北京市住宅物業(yè)服務標準》規(guī)定普通商品住宅保潔服務應達到什么標準？ 答：北京市住宅物業(yè)服務標準》規(guī)定普通商品住宅保潔服務范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務內(nèi)容為： （1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍； （2）設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理； （3）每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物； （4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃； （5）按政府有關規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； （6）在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。 （7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 問5物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括： （1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施； （2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢； （3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等； （4）夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄； （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負有看護責任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應依法承擔賠償責任。 問5物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托專業(yè)公司？ 答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務以并委托給他人。 問5物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務時，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？ 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管