【文章內(nèi)容簡介】 對裝修現(xiàn)場的管理（1）每天由專人對裝修現(xiàn)場進行不間斷的檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題；（2）檢查防火措施；（3）檢查防盜措施；（4）檢查用電保護措施；（5）檢查有無違章裝修的事實；（6）檢查裝修人員有無觸犯法律、規(guī)定行為；（7）按時清場；（8）制止違章和犯罪。 對投訴裝修的處理部分業(yè)主會在裝修完后陸續(xù)入住，此時還有一些業(yè)主仍在裝修，會影響到已入住的業(yè)主，難免會有業(yè)主投訴，ss物業(yè)會采用積極的辦法對待。（1）收到投訴，管理處會在第一時間派出人員到現(xiàn)場，查看情況，確認投訴事實；（2）對不對的裝修行為予以指出，要求停止；對誤會進行說明，消除之；（3）做中間人，使雙方認識，達到互相諒解，增進鄰里關系；（5） 對違章要堅決制止，堅決處理。提醒和幫助業(yè)主驗收（1）主動提出和幫助業(yè)主驗收裝修情況；（2）查看周圍公共環(huán)境有無因裝修而被破壞，破壞應要求責任人賠償；（3）驗收后要求裝修公司、人員、工具退場，辦理有關手續(xù)。四、小區(qū)花園安全管理保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。小區(qū)的安全管理，主要措施有：（1）建立一支高素質(zhì)、高效快速、訓練有素的安全管理隊伍；（2）采取人防、物防、技防相結合的手段；（3）合理的崗位設置，在三個主要的人員、車輛出入口設置固定崗，在外圍、區(qū)內(nèi)的公共場所設置巡邏崗，在監(jiān)控中心設置監(jiān)控崗，控制小區(qū)及周圍環(huán)境的安全保衛(wèi)；（4）配備先進的安全保衛(wèi)設施、設備，主要有車輛控制中心、消防控制中心、監(jiān)控中心、門禁系統(tǒng)、防盜門等。安全管理的主要任務（1）安全管理隊伍的組建和自身建設。通過招聘、優(yōu)選、培訓、實際操作和考核，使ss物業(yè)的安全管理隊伍能較好地承擔起海峽新城的安全管理需要。（2）配合開發(fā)公司的樓盤銷售。通過標準的崗位形象、規(guī)范的服務禮儀、語言，展現(xiàn)小區(qū)的樓盤形象和ss物業(yè)的服務形象，樹立購房人的信心。（3）前期介入后期，對成型的區(qū)域進行設崗、巡邏和檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理危險隱患。日常治安管理（1）治安工作的特點及主要任務特點：A、以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。B、物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。C、服務性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。D、軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。主要任務：A、門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。B、安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。C、停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。D、治安協(xié)助。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關進行處理。E、消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。F、與其他部門搞好配合工作。相應的治安防范措施（1）安保部的組織結構小區(qū)管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，出入口多，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。小區(qū)的安全管理崗位設置為：（2）合理安排治安崗A、智能監(jiān)控中心三班倒24小時值班B、地下車庫內(nèi)巡邏崗三班倒24小時值班C、地下車庫出入口三班倒24小時值班（分設東北崗、東南崗、西部崗三個崗位）D、小區(qū)內(nèi)部、外圍巡邏崗三班倒24小時值班 E、小區(qū)主入口大門三班倒24小時值班F、安保部長負責花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。（3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度A.人流出區(qū)控制圖B.人流出區(qū)控制圖（4）組建機動快速應急分隊 快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。（5）實行24小時巡視巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（6）加強區(qū)域定時巡邏為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位，在各個樓層、區(qū)域地方設置巡邏簽到箱或簽到站，避免人為巡邏不到位而發(fā)生問題的現(xiàn)象。（7）治安狀況統(tǒng)計對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。（五）車輛管理車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設。位置規(guī)劃車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，小區(qū)管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想：內(nèi)部要求對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：（1）了解用戶車輛情況，實行便捷停放（2）實施停車專用車位制度（3）物業(yè)道路設減速坡，限制車輛速度（4）嚴禁無牌車進入停車場（5）做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定前期介入的車輛管理在車庫基本建成時，應開發(fā)公司要求進行管理。由于尚未驗收，不能投入使用，外來車輛一律不能進入。對于開發(fā)公司和來辦事的車輛，如果開發(fā)公司要求停放，在管理上應當：（1）要求提供需停放車輛牌號；（2）要求簽署由于尚未驗收而停放帶來的后果的自行負責的申明；（3）在車庫劃出指定空間停放；（4）在車庫配置手提式滅火器；（5）有臨時照明；（6）在出入口處有隔離措施；（7）停放車輛一律不能過夜；（8）必要時安排專人檢查。日常車輛管理措施（1）在三個出入口分別設崗；（2）車庫內(nèi)設24小時巡邏崗；（3）出入口設置標識牌、收費牌、車庫使用須知牌、限高指示牌；（4）形成車輛管理公眾制度并公布；（5）建立車輛管理工作流程文件；（6）建立車輛管理應急處理方案；（6）對物流的出入進行監(jiān)控和登記。六、消防管理消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1）物業(yè)防火工作的各項有關規(guī)定；（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3）消防應急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應懂得以下兩點：（1） 遇到緊急情況時自己的職責任務；（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。日常檢查（1）防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。（2）應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3）各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。（4）各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。讓用戶參與物業(yè)的消防管理（1）組織物業(yè)人員開展消防演習。（2）請消防支隊做有關知識講座。（3）成立義務消防檢查隊，對物業(yè)消防設施進行檢查。消防報警特殊處理程序七、海峽新城項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。在海峽新城項目，我們將指導管理處對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標準的服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作： 前期介入的清潔衛(wèi)生管理前期介入的主要清潔衛(wèi)生管理工作及要求（1）售樓房：門窗、地面、沙發(fā)、臺、燈具、盆花、盆景、飾物，每天清晨、下午各打掃一次，要求無塵、無水印、無雜物、光亮；（2）售樓房衛(wèi)生間：門窗、地面、洗手臺、水龍頭、廁位，每天清晨打掃一次，其它時間隨時打掃，要求無塵、無水印、無雜物、光亮、空氣清新；（2） 售樓房到樣板間的路徑，每天清晨打掃一次，其它時間隨時打掃，要求無石子、無積水、無雜物、無土；大風大雨天氣特別處理；（4）樣板間：門窗、地面、沙發(fā)、家具、臺、盆花、盆景、燈具、電器、飾物，每天清晨、下午各打掃一次，要求無塵、無水印、無雜物、光亮；（5）部分已建成的環(huán)境，每天清晨打掃一次，其它時間隨時打掃，要求無石子、無積水、無雜物、無土、無堆放物；大風大雨天氣特別處理；（6）售樓的廣告標牌：定期擦洗，大風大雨天氣前進行檢查和加固；（7）接待客人后，及時打掃衛(wèi)生、收倒垃圾。全面實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導入ISO14000環(huán)境管理體系實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證海峽新城項目成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。主要任務和組織結構（1）環(huán)境部主要任務：負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求；負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出；負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質(zhì)；負責接受客戶的委托清潔業(yè)務。備注：海峽新城環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實施，管理處負責對受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進行監(jiān)督和管理，具體外包分析和建議將進行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問工作中專項提供貴司。 （2）組織結構（3）16小時保潔制度物業(yè)實行16小時兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上11：00時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。（4）噪音污染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關噪音的就占65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標準，是噪音控制工作的重要目標。日常的垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。（2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。（3）垃圾收集工作流程：樓內(nèi)的垃圾及時清倒；每天清晨、晚上集中收集到垃圾站，由垃圾車運出，做到垃圾的日產(chǎn)日清； 清倒和運出垃圾后，對垃圾容器進行清洗和打掃，保持干凈。小區(qū)清潔衛(wèi)生作業(yè)頻次（僅列出主要工作）：（1） 樓內(nèi)大門、大廳：全面打掃1次/天，其它時間隨時打掃；（2）電梯廳、轎箱：全面打掃1次/天，其它時間隨時打掃；（3）樓梯：全面打掃1次/周；（4）樓內(nèi)裝飾、燈具：全面打掃1次/月；（5）垃圾收倒：2次/天，特殊情況及時收倒；（6）道路：全面打掃1次/天，其它時間隨時打掃；（7）地下車庫：全面打掃1次/月，其它時間隨時打掃；（8）外墻：按深圳慣例，一般2次/年。 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生標準（綜合簡述）：（1）樓內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生標準，采用目測、紙測的方式，達到無塵、無雜物、無煙頭、無痰跡、無占道堆放、無異味；（2）區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生標準，采用目測的方式，達到無土、無石子、無雜物、無煙頭、無痰跡、無占用、無積水； 綠化管理小區(qū)內(nèi)及周圍的綠化主要有草坪、喬灌木、草花、花壇及園林造景、小品等。前期階段涉及綠化工作不多，在此略。日常的綠化工作較繁重，采用外包方式，工作標準及要求按ss的規(guī)定執(zhí)行，以下分別簡單論述。（1）崗位設置，ss物業(yè)指定管理處由一名主管負責對外包方的綠化工作進行檢查、糾正、整改、考核；外包方由一名現(xiàn)場主管領導，安排、指導綠化工作的開展，綠化工的人數(shù)在綠化工程施工后測算出，并在外包合同明確；（2）管理要求，總的來說要保證綠化的覆蓋率達到設計要求，無黃土裸露，控制枯木、雜草在小的范圍內(nèi)，補種及時，生長良好。（3）工作標準，根據(jù)小區(qū)綠化植物的數(shù)量、種類、氣候進行綠化工作的養(yǎng)護。a草坪和草花按不同季節(jié)定期澆灌、修剪、清除雜草和雜物、補苗、施肥、防止病蟲害。要求無黃土裸露、成片枯死、無雜物、生長良好。b喬灌木主要工作有澆灌、排水、除草、施肥、修剪、整型、防止病蟲、補種等。要求枝葉茂盛、造型好、無病蟲害、枯死。c花壇主要工作有澆灌、排水、換苗、修剪、整型、防止病蟲、補種等。要求枝葉茂盛、造型好、無病蟲害、枯死，花壇保持清潔。d園林造景、小品主要工作是保持清潔、完好無損，具體要根據(jù)雕塑小品的材料、造型、色彩，制訂出相適應的工作標準。八、公共設施、設備的維修與維護高檔物業(yè)對機電設備維護管理要求、高，為保障設備運行的安全、高效，我們將結合小區(qū)項目的實際情況，把ss在設備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到本物業(yè)的設備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。此外，我們將在該項目的設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設備管理與維護制定了以下管理方案。機電設備管理的基本原則(1)、物業(yè)設備設施的管理采用ss物業(yè)安全而高效的管理模式建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據(jù)管理體系對設備進行正常規(guī)范的使用，設備的基礎功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設備設施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)由相關單位根據(jù)《設備管理規(guī)定》和《巡視