【正文】 ，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環(huán)衛(wèi)等單位 依據(jù)計(jì)量器具顯示的量值向最終分戶(hù)使用人收取有關(guān)費(fèi)用，并按規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。要加大對(duì)老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。 未辦理規(guī)劃手續(xù)，在小區(qū)內(nèi)違法搭建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物 根據(jù)《江蘇省實(shí)施 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 辦法》 等相關(guān) 規(guī)定，禁止在小區(qū)內(nèi)違法搭建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物，如果有： ①業(yè)主或物業(yè)使用人可以向規(guī)劃部門(mén)舉報(bào)，提請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)依法查處；也可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托協(xié)議或業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約采取必要的強(qiáng)制措施進(jìn)行制止； ②物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止， 制止不了的，可向規(guī)劃部門(mén)舉報(bào)，提請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)依法查處；當(dāng)事人也可向法院提起訴訟。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定， 業(yè)主或物業(yè)使用人及時(shí)向房管部門(mén)舉報(bào)，由房管部門(mén)依法查處。 1油煙、廢氣、污水或有毒有害物質(zhì)亂排亂放，制造噪聲干擾他人正常生活的 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主 不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 1業(yè)主、物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)擅自占用物業(yè)共用部位（包括公共樓道）、共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)都不能擅自占用。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 1 開(kāi)發(fā)單位不承擔(dān)維修責(zé)任怎么辦 物業(yè)在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)，若開(kāi)發(fā)單位拒絕根據(jù)質(zhì)量保證書(shū)承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主可向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的主管部門(mén)反映，并請(qǐng)其協(xié)調(diào)處理或執(zhí)法。物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)原則上不對(duì)業(yè)主人身和戶(hù)內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任， 若 沒(méi)有特別約定，物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。同時(shí)，物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理 使其保值增值 ，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)告行政管理部門(mén)。 未按合同約定，房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在亂收費(fèi)行為 根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定， 向物價(jià)部門(mén)舉報(bào)，提請(qǐng)物價(jià)部門(mén)依法制止并及時(shí)查處 ； 或依據(jù)合同法，提起訴訟。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施損壞、垃圾清掃或清運(yùn)不及時(shí) 根據(jù) 《 鹽城市市區(qū)生活垃圾處理費(fèi)征收管理辦法 》等 相關(guān)規(guī)定， ①環(huán)衛(wèi)設(shè)施損壞的，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)維修更換； ②小區(qū)保潔工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，若樓道、路面清掃保潔不及時(shí)，由物業(yè)公司及時(shí)清掃，并運(yùn)至 城管部門(mén)規(guī)定的 垃圾 臨時(shí)存放點(diǎn) ； ③生活垃圾處理費(fèi)是行政事業(yè)性收費(fèi)，在自來(lái)水費(fèi)中代扣，不包括在普通物管費(fèi)中。 附 錄 ：物業(yè)服務(wù)一些日常 問(wèn)題 處理 未經(jīng) 批準(zhǔn)擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公 建 配套設(shè)施不到位 根據(jù)《江蘇省實(shí)施 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 辦法》 等相關(guān) 規(guī)定建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更。 三、老舊小區(qū)的管理 根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（鹽政發(fā)〔 2021〕 273 號(hào)）文 13 件精神， 力爭(zhēng)三年內(nèi)，物業(yè)管理或基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)覆蓋到所有住宅小區(qū) （包括老舊小區(qū)） ，基本形成體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。 質(zhì)監(jiān)行政主管部門(mén)的職責(zé) 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、 維修和使用中的違規(guī)行為；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。 建設(shè)行政主管部門(mén)的職責(zé) 負(fù)責(zé)對(duì)在建住 宅施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督和管理；協(xié)調(diào)處理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴和矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化工作的行業(yè)指導(dǎo)管理和綠化調(diào)整樹(shù)木、綠地變動(dòng)的審批，協(xié)調(diào)解決因植物品種影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水排放，燃?xì)夤艿涝O(shè)施的檢修、維護(hù)工作。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 二、 業(yè)主委員會(huì) 的設(shè)立要求 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大 會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。 城管 部門(mén) 要求，禁止隨意傾倒、拋灑或者堆放城市生活垃圾。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議的核心問(wèn)題。 在業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)還有許多 開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題 ，這 是大部分物業(yè)糾紛的起 9 因 ， 開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在： 一是變更規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促催交；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物管費(fèi)；業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，相關(guān)法律將予以支持。 四、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算依據(jù) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照房屋登記簿記載的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載建筑面積計(jì)算；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)（租賃）合同約定分期預(yù)收。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 二、 服務(wù) 和收費(fèi) 篇 物業(yè)服務(wù)指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用時(shí)，按照以下程序辦理： ①提出申請(qǐng)。 ③ 在救援人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前不得撬砸電梯轎廂門(mén)或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。 其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)， 其所有 權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。 建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，須辦理審批手續(xù)，否則予以禁止的行為 ①搭建建筑物、構(gòu)筑物； ②改變住宅外立面 ,在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗； ③拆改供暖管道和設(shè)施； ④拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。若存在問(wèn)題，購(gòu)房者也應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在交接單上，情況嚴(yán)重的可暫不辦理驗(yàn)房入住手續(xù)，再次驗(yàn)房時(shí)間由雙方另行約定。檢查衛(wèi)生 4 間的排水情況。 水電 氣 暢通情況和能否正常使用，將直接影響今后的生活。窗的密封性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。 二是驗(yàn)滲漏。驗(yàn)房時(shí)要關(guān)注八個(gè)重點(diǎn)： 一是驗(yàn)墻體。 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的共有部分： 建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 一、 住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備 住宅共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。 我市物業(yè)管理工作仍處在起步發(fā)展階段，物業(yè)管理工作中還存在許多需要研究和解決的問(wèn)題 。 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán) 。 四、 建筑區(qū)劃內(nèi) 的車(chē)位及車(chē)庫(kù) 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要 ，其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。新房驗(yàn)收首先要仔細(xì)查看 房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫，沒(méi)有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 (約高 2cm)，然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 四是驗(yàn)地面。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量，截面面積是否符合要求。 核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符 ,落實(shí)相關(guān)產(chǎn)品的售后維護(hù)期及保修責(zé) 任；購(gòu)房合同里買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)房屋交付使用時(shí)的裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)有詳細(xì)的約定，包括：內(nèi)外墻、頂面、地面使用材料、門(mén)窗用料；廚房和衛(wèi)生間，使用設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)和品牌；電梯的品牌等。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 物業(yè)保修期的界定 建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書(shū)。 物業(yè) 保修期滿(mǎn)后，維修責(zé)任人是業(yè)主或全體業(yè)主。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)與電梯維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任。房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有