【文章內(nèi)容簡介】 及過大的戶型，將中關(guān)村區(qū)域市場的中端客戶以及追求低密度住宅的客戶拒之門外； B 板井地區(qū)項目環(huán)境較好社區(qū)規(guī)模較大具有成熟氛圍，銷售價格稍微低于萬柳地區(qū)，社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計單一，建筑體量過大，人口密度大，且開發(fā)程度較高，對于講究居住與自然融合的高知人群來說已經(jīng)失去 了價格低產(chǎn)生的吸引力； C 上地區(qū)域的項目客戶區(qū)域性特征從目前市場顯現(xiàn)出：受輕軌開Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 17 通的影響對區(qū)外客戶的吸引力有所增強(qiáng)； D 京昌路沿線：該區(qū)域隨著回龍觀文化社區(qū)、沙河大學(xué)城等大規(guī)模社區(qū)的建設(shè)，以及溫渝河沿線高檔別墅的推出，未來其釋放量會成上升趨勢，同時目前陸續(xù)也有如雙拼、聯(lián)排等中高檔產(chǎn)品入市。 E 香山地區(qū)：該區(qū)域市場受政策限制，供應(yīng)量較少，推出的樓盤也成兩極化發(fā)展，一部分以當(dāng)?shù)夭疬w居住為主，一部分是原有立項的別墅類項目。 F 山前地區(qū)，頤和園、圓明園以北地區(qū)的潛力正在被進(jìn)一步挖掘，自然環(huán)境優(yōu)越，容積率低，產(chǎn)品以 花園洋房為主，居住環(huán)境舒適度高，該區(qū)域道路交通越來越通暢，周邊配套設(shè)施逐步完善。該區(qū)域產(chǎn)品目前表現(xiàn)為戶型面積偏大，總價較高，對于中端客戶的購買力提出了挑戰(zhàn)。 G 山后地區(qū)：本項目區(qū)域環(huán)境優(yōu)美、交通暢達(dá)、文化底蘊(yùn)深厚對于地緣性客戶而言具有極高的認(rèn)同。溫泉鎮(zhèn)的商品住宅開發(fā)還處于起始階段，在該區(qū)域取得土地開發(fā)權(quán)必須全面考慮未來市場的發(fā)展，在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、園林景觀、建筑單元等方面做到市場創(chuàng)新與領(lǐng)先。 、小結(jié) 近年來，伴隨中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的發(fā)展建設(shè)，海淀區(qū)住宅市場持續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，各區(qū)域的住宅項目 銷售情況均較好。由于海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)量目前已極為稀缺，現(xiàn)存量有限，Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 18 而近郊區(qū)路網(wǎng)的暢通縮短了城鄉(xiāng)距離，中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的建設(shè)將為該地區(qū)的住宅消費(fèi)提供了穩(wěn)定、長久的支撐，種種因素均為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的機(jī)遇。因此，土地供應(yīng)量大、交通方便的西四環(huán)外和北五環(huán)外，在今后將成為海淀區(qū)住宅發(fā)展的重要區(qū)域。其中，位于海淀區(qū)北五環(huán)外的山后地區(qū)，近年來是道路、市政設(shè)施和配套住宅建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，在未來更加成為海淀區(qū)住宅建設(shè)的重中之重。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 19 三、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域分析 溫泉鎮(zhèn)背景分析 、溫泉鎮(zhèn)的地理位臵 溫泉鎮(zhèn)位于海淀區(qū)北部、西山北坡，處于海淀北部地區(qū)的中心位臵。東臨東北旺，北臨蘇家坨和上莊，西臨北安河，南部隔山與門Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 20 頭溝區(qū)和海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)相鄰。溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)距海淀區(qū)中心海淀鎮(zhèn) 公里，距市區(qū)西直門 公里，是北部地區(qū)距離市區(qū)最近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。而海淀區(qū)的北擴(kuò)趨勢，將更加縮短溫泉鎮(zhèn)與城市中心地帶的時間距離。 、區(qū)位條件 溫泉鎮(zhèn)是海淀區(qū)北部地區(qū)的中心鎮(zhèn)的主要建設(shè)區(qū)，區(qū)位條件較為優(yōu)越。根據(jù) 1993 年北京市民政局“京民基字第 118 號”文批復(fù)，撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，從自溫泉鎮(zhèn)成為北京市近郊區(qū)唯一的建制鎮(zhèn)，也 是北京市33 個中心鎮(zhèn)之一。根據(jù) 2021 年 5 月，國家高技術(shù)信息獲取與處理技術(shù)專家組批復(fù)，確認(rèn)海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)為國家 863 計劃 308 主題（ 863計劃是鄧小平同志親自批準(zhǔn)的國家高技術(shù)研究發(fā)展計劃， 308 主題是《基于空間信息的小城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)與管理決策支持系統(tǒng)》）選定的關(guān)于小城鎮(zhèn)的 6 個重點(diǎn)示范小城鎮(zhèn)之一，也是北京市唯一被選中的城鎮(zhèn)。作為 863 計劃 308 主題的示范鎮(zhèn)，溫泉鎮(zhèn)將立完善的規(guī)劃、建設(shè)與管理體系，對溫泉鎮(zhèn)的發(fā)展將是很大的促進(jìn)。根據(jù)中關(guān)村科技園總體規(guī)劃，海淀區(qū)北部地區(qū)是中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的主要發(fā)展區(qū)。目前是北部“ 六鄉(xiāng)一鎮(zhèn)”中城鎮(zhèn)化水平最高的一個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 21 、區(qū)位優(yōu)勢 從上圖中可以看到，溫泉鎮(zhèn)周邊有溫泉科技園、中醫(yī)藥科技園、永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村生命科學(xué)園、中關(guān)村軟件園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地等眾多的科技園區(qū)，這些園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展將為溫泉地區(qū)提供較多的發(fā)展機(jī)遇，并為該地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。 、溫泉鎮(zhèn)的定位 在中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃中，將海淀山后地區(qū)確定為中關(guān)村 溫泉鎮(zhèn) Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 22 科技園區(qū)海淀園的發(fā)展區(qū)，為協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)海淀山后地區(qū)的發(fā)展關(guān)系，海淀區(qū)將 山后地區(qū)數(shù)鄉(xiāng)的行政建制進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，由七個變?yōu)楝F(xiàn)在的四個，這四個小城鎮(zhèn)又分為兩個等級，溫泉鎮(zhèn)是中心鎮(zhèn)，是北部地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的小城鎮(zhèn)，其它三個小城鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)。溫泉鎮(zhèn)的主要職能是北部地區(qū)的行政管理、公共服務(wù)中心，對其它小城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有集聚和輻射的功能。以溫泉鎮(zhèn)為中心，形成山后地區(qū)完善的商業(yè)服務(wù)、文化教育、休閑娛樂等體系。 溫泉鎮(zhèn)是中關(guān)村科技園區(qū)海淀園發(fā)展區(qū)的組成部分。因此，它必將為中關(guān)村科技園區(qū)提供高技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)用地和科研發(fā)展用地；同時也 為中關(guān)村科技園區(qū)的科技人員提供生活休閑度假旅游服務(wù)等用地。 、周邊環(huán)境 A、自然環(huán)境 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)靠近京密引水渠及小西山的北坡，臨近西山風(fēng)景區(qū)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。 B、旅游資源 鎮(zhèn)內(nèi)旅游主要有兩處，一是百亭魚樂園、二是溫泉。百亭魚樂園位于鎮(zhèn)區(qū)東北部，是山后地區(qū)的大型休閑公園，園區(qū)占地 公頃，院內(nèi)有水池、南方特色建筑長廊以及百家姓等景點(diǎn)。在百亭魚Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 23 樂園的南部東埠頭村附近，不久前已開發(fā)出溫泉資源，水溫在 40 度以上。規(guī)劃在此安排浴場，可做休閑旅游之用。 其他附近資源詳見 附件一。 C、市政配套 ? 現(xiàn)狀生活用水系統(tǒng)、雨水排放、供電、電信基本滿足要求； ? 現(xiàn)狀沒有污水 管網(wǎng)，生活污水通過排洪溝排入南沙河，污染河道和地下水質(zhì)； ? 現(xiàn)狀沒有燃?xì)夤艿?，使用灌裝液化石油氣和煤。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 24 鎮(zhèn)中心規(guī)劃 具體用地范圍是：東起太舟塢、溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院和敬老院、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心；西到溫泉村、高立掌村；北到北清路，不含中關(guān)村科技園區(qū)海淀園組團(tuán)之一的溫泉產(chǎn)業(yè)園的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的海淀區(qū)第二水廠。用地東西長約 8 公里，南北寬約 公里，規(guī)劃范圍約 平方公里，其中用于建筑的用地約 平方公里。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 25 、規(guī)劃用地總體布局 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)的用地功能布局可概括為一個中心 、兩個新農(nóng)村、一個工業(yè)小區(qū)、一個旅游度假區(qū)。 “一個中心” —— 溫泉鎮(zhèn)中心。規(guī)劃在安陽路與溫泉路之間，安排溫泉鎮(zhèn)行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育等用地。溫泉路南部地區(qū)安排居住用地及各種配套設(shè)施用地，南部適當(dāng)安排旅游度假用地及高級住宅用地。 “兩個新農(nóng)村” —— 高立掌、辛莊村合并后的新西村和溫泉村。溫泉村基本保留原有村址用地，進(jìn)行更新建設(shè)。在新西村的東側(cè)，規(guī)劃企業(yè)用地，建設(shè)溫泉鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)。 “一個旅游度假區(qū)” —— 溫泉旅游度假區(qū)。規(guī)劃綠化旅游用地，發(fā)展溫泉特色。 、鎮(zhèn)中心地區(qū)土地利用情況 溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)規(guī)劃總 用地范圍為 公頃， 用地分為兩部分 ：溫泉鎮(zhèn)中心，用地 公頃；溫泉鎮(zhèn)西部的京密引水渠南北兩側(cè)的農(nóng)村建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地及百亭魚樂園和溫泉浴場用地，用地 公頃 。 在這主要說一下 溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)的情況： A、用地范圍 總占地 公頃，位于安陽路以南的溫泉路兩側(cè)及南部山前地區(qū)。東起太舟塢小區(qū)（屬頤陽山水居，目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)）及其Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 26 西側(cè)的集貿(mào)市場，西至溫泉路西側(cè)的海淀區(qū)工讀學(xué)校，南起現(xiàn)狀名人村（目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)），北至京密引水渠南側(cè)的安陽路，東西長約 4000 米，南北寬約 2100 米。 B、地塊現(xiàn)狀 地區(qū)內(nèi)主要有兩個村子：白家疃村、楊家莊村，另外，還有溫泉村少量用地。有人口 3633， 1410 戶（不含溫泉村的少部分）。 東部地區(qū)主要單位有溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院、敬老院及溫泉鎮(zhèn)屬企業(yè)、石灰廠等。其北部是楊家莊村，還留有糧田、菜地和部分果樹、苗木。 西部地區(qū)主要單位有溫泉購物中心、集貿(mào)市場、溫泉鎮(zhèn)政府，周圍還有菜地和糧田，其南部是白家疃村、溫泉鎮(zhèn)政府舊址及山坡下的名人村等。 從整體看，從溫泉路向南至山坡中部，已基本被建設(shè)用地占滿，只有溫泉路北側(cè)還有部分農(nóng)田。 鎮(zhèn)中心有鎮(zhèn)外單位 10 多個，它們是北京地震基準(zhǔn)臺 、北大制藥廠、溫泉造林隊、京密引水渠管理所、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心、電話局等等。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 27 溫泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 結(jié)合溫泉鎮(zhèn)周邊已售和在售的房地產(chǎn)項目，對溫泉鎮(zhèn)周邊的房地產(chǎn)開發(fā)狀況總結(jié)如下： ? 項目類型為多層板樓和別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅）； ? 多層住宅項目均為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目，目前已經(jīng)全部售罄，銷售價格16502200 元之間，現(xiàn)在位臵較好的項目的二手房轉(zhuǎn)讓價格在3000 元左右。 ? 別墅項目目前在售項目有兩個，一個是翠湖別墅，銷售均價11000 元 /平米（精裝修送地下室），另外一個是頤陽山水居，其多層和 獨(dú)棟現(xiàn)已售完，目前銷售的是聯(lián)排別墅，現(xiàn)房均價 3280元 /平米（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）。 ? 別墅項目中，除了翠湖別墅有合法的銷售手續(xù)外，其它象頤和山莊、頤西莊園、頤和莊園、頤陽山水居等一批別墅項目，都是沒有正規(guī)銷售手續(xù)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目。而且還有一定數(shù)量的自建別墅。 小結(jié)： 本區(qū)域除翠湖別墅外，沒有真正意義的商品住宅，所以以上價格不能代表該地區(qū)商品房的價格，僅供參考；在產(chǎn)品設(shè)計上都存在著規(guī)劃呆板、戶型設(shè)計不合理、居住功能不完整、交通停車不合理、環(huán)境空間擁擠雜亂等缺陷，區(qū)域內(nèi)缺乏精品住宅產(chǎn)，因而無法滿足海淀區(qū)高檔住宅的消費(fèi)需求，現(xiàn)狀 項目參考意義不大。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 28 、區(qū)域房地產(chǎn)市場前景分析 總的來說，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景看好，主要原因如下： ，空氣質(zhì)量好，適宜居住。 、自然和生態(tài)景觀的開發(fā)和利用，可帶動地塊升溫。 。在海淀區(qū)北部將會形成新的經(jīng)濟(jì)帶，因而會帶來大量的人流、物流、資金流，同時引發(fā)對住宅物業(yè)的需求。 海淀區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)的匱乏，使得本地區(qū)成為未來幾年商品房發(fā)展的出口方向之一。 ，道路通暢，可方便到達(dá)中關(guān)村、上地地區(qū)，并經(jīng)由五環(huán)、四環(huán)到達(dá)城區(qū)其它區(qū) 域。 本地區(qū)道路條件的改善，交通輻射能力的提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的不斷完善，使得本地區(qū)有了開發(fā)普通商品住宅的可能。 ，可以有較大的產(chǎn)品提升空間。 四、個案分析 百旺家苑 項目概況 百旺家苑位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東北旺與黑山扈路交叉處，西臨距京密引水渠，與百旺山森林公園隔河相望。西面隔河有國防大學(xué)、 309Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 29 醫(yī)院，南面與農(nóng)業(yè)大學(xué)相隔較近，東面距上地信息產(chǎn)業(yè)基地不遠(yuǎn)。交通較方便，有多路公交可達(dá)社區(qū)。 產(chǎn)品分析 、整體規(guī)劃 項目占地 29 公頃，建筑面積約 20 萬平方米，容積率 。整個地塊縱深長約 1 公里，規(guī)劃有寬近百米的花園綠地，綠化