注冊物業(yè)管理師年復習資料管理實務(編輯修改稿)
2025-01-20 10:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （ 3）由于物業(yè)及設施設備需要經(jīng)過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能進入平穩(wěn)的正常狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務的波動和 不穩(wěn)定 狀態(tài)。 （不穩(wěn)定性） （ 4）前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財力、物力等資源，管理成本相對較高。前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。 （風險性） 第五章 物業(yè)的承接查驗 第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗 物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進行承接查驗。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準備充足時， 物業(yè)的承接查驗也可以和建設工程的竣工驗收同步進行 。 二、 物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式 （一）物業(yè)查驗的主要內(nèi)容 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料： （ 1） 竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料 （ 2） 設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料 13 （ 3） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 （ 4） 物業(yè)管理所必需 的其他資料 二、物業(yè)查驗的內(nèi)容 物業(yè)機構更迭時，承接查驗的內(nèi)容有： （一）物業(yè)資料情況 （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀 （三）各項費用與收支情況，項目機構經(jīng)濟運行情況 （四）其他內(nèi)容 二、物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交 （一）移交雙方 物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交包括： （四）注意事項 （ 2） 物業(yè)管理工作移交的重點和難點 ： 的物業(yè)管理運作銜接 第六章 入住與裝修管理 第一節(jié) 入住服務的內(nèi)容 在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式： ，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式 14 ，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。 二、入住的準備 （一） 資料準備 1.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 2.《入住通知書》 3.《物業(yè)驗收須知》 4.《業(yè)主入住房屋驗收表》 5.《業(yè)主（住戶）手冊》 三、入住服務的管理 （看內(nèi)容和順序） 業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票及身份證登記確認 簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件 驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》，簽字確認 領取《業(yè)主（住戶）手冊》等相關文件資料 繳納當期物業(yè)服務等有關費用 提交辦 理產(chǎn)權所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用 領取房屋鑰匙（入住過程完結） 15 第三節(jié) 裝 修 管 理 物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設部 110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》以及國家和地方的其他規(guī)定。 物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時，還應當取得 業(yè)主的書面同意 。 物業(yè)管理單位應督促裝修人在裝飾裝修開工前主動 告知（不需書面） 鄰里 二、 物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容 （一） 物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理 （二） 物業(yè)裝飾裝修管理的要求 （三） 物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理 目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修前，由裝修人和 物業(yè)管理 單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關事項和管理收費， 并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為?！段飿I(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修 人約定收取的費用包括 裝飾裝修管理服務費 和 垃圾清運費。 （四） 物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理 三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任 物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關文件應由 裝修人 、 施工單位 和 物業(yè)管理單位 三方簽字。 （一）裝修人和裝修企業(yè)的責任 裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)系指裝修施工單位 （ 5）裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝 飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，造 成損失的，依法承擔賠償責任。 （ 7）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建 16 筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城 市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關法規(guī)的規(guī)定處罰。 （二）物業(yè)管理企業(yè)和相關管理部門的責任 （ 1）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關法規(guī)規(guī)定的行 為不及 時向有關部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修 管理服務協(xié)議約定的 裝飾裝修管理服務費 23 倍 的罰款。 第七章 房屋及設施設備管理 第一節(jié) 房屋及設施設備管理概述 一、房屋及設施設備的種類和組成部分 （一）房屋的種類和基本組成部分 （ 1）結構部分 — 基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等； （ 2）裝修部分 — 門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等； （ 3）設施設備部分 — 水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備（如
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