金海龍韻項目市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-09-11 01:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 常生活帶來了很大困難。 （ 三 ） 、社會保障支出迅速增長 隨著我市社會保障制度不斷完善，企事業(yè)單位參保人數(shù)不斷增多，居民家庭社會保障支出不斷增加。一季度居民家庭社會保障人均支出 元，同比增長 85%，其中：個人交納的養(yǎng)老基金人均支出 元，同比增長 28%，由于部分單位提高了住房公積金的收繳比例，一般由原來的 5%— 10%提高到 15%— 20%，從而使得個人交納的住房公積金人均支出增加到 元，同比增長 倍，個人交納的醫(yī)療基金人均支出 元，同比增長 倍，個人交納的失業(yè)基金人 均支出 元，同比增長 57%，個人交納的其他社會保障支出人均 元，同比增長 %。社會保障支出的增多，對可支配收入的增長有一定的影響。 《金海龍韻》項目市場調(diào)研報告 蕪湖點石策劃顧問有限公司 TEL： 05533870488 3871488 10 二、 蕪湖市現(xiàn)今房地產(chǎn)狀況及政策方面 ■ 現(xiàn)今房地產(chǎn)狀況 進(jìn)入 20xx 年，雖然國家對房地產(chǎn)市場加大了調(diào)控力度，但是蕪湖房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)了迅猛發(fā)展的態(tài)勢，今年一季度和去年同期相比，各項指標(biāo)都有不同程度的提高，現(xiàn)將一季度的有關(guān)情況分析如下： 一）、商品房預(yù)售大幅增長 今年一季度批準(zhǔn)預(yù)售 52 起（去年同期為 16 起）；預(yù)售面積為 萬平方米（去年同期 為 萬平方米），比去年同期分別增加 225%和 172%。 二）、房地產(chǎn)開發(fā)增長較快 根據(jù)建委開發(fā)辦的統(tǒng)計，今年一季度市區(qū)商品房住宅的新開工面積為 萬平方米 ,與去年同期相比增幅為%；竣工的商品房住宅為 萬平方米，比同期增長 %；商品房住宅完成投資額 億元，比去年同期增長 %。供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，房屋空置面積進(jìn)一步減少 ,雖然國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，但是蕪湖的房地產(chǎn)開發(fā)勢頭不減。 《金海龍韻》項目市場調(diào)研報告 蕪湖點石策劃顧問有限公司 TEL： 05533870488 3871488 11 三）、商品房價格穩(wěn)中有降 在銷售策略上各個開發(fā)公司采取不同的銷售方式，但是受城北板塊 低價開盤的影響 ,商品房的銷售價格穩(wěn)中有降 ,如銀湖北路的“北城水岸”多層住宅均價是 20xx 元 /平方米左右。今年一季度商品房住宅的銷售平均價為 3102元 /平方米，與去年年末的 3153 元 /平方米相比，下降了 %。 四）、二手房交易活躍 今年一季度的二手房交易 萬平方米，占全部房屋交易量的 60%，與上年同期的 萬平方米相比增幅達(dá) 19%；二手房中住宅交易量一季度為 萬平方米，占全部住宅交易量的 51%，與去年同期的 萬平方米相比下降 15%，成交金額下降 10%。由于評估市場的不規(guī)范，統(tǒng) 計中的二手房成交價格和市場實際成交價有較大差異。針對這一情況，經(jīng)市政府同意 ,市房管局和市財政局共同出臺了《關(guān)于改進(jìn)二級市場買賣價格評估機制的實施辦法》，遏制這種不規(guī)范行為。 五）、房地產(chǎn)抵押繼續(xù)增加 由于商品房銷售量的持續(xù)上升，居民消費理念的轉(zhuǎn)變，今年一季度的房地產(chǎn)抵押面積雖然和去年同期相比減少20%，但是抵押金額卻增長 16%，尤其是新建商品房抵押金額大幅度上升，增長了 37%，按揭購房已成為商品房銷售《金海龍韻》項目市場調(diào)研報告 蕪湖點石策劃顧問有限公司 TEL： 05533870488 3871488 12 的主要付款方式。 ■ 國家給房地產(chǎn)的政策 從 20xx 年 5 月 1 日開始，所有商品房的銷售全面推行“一價清”和明 碼標(biāo)價制度，對廣大的老百姓來說是一件好事，能增強市場的透明度，有效地防止某些開發(fā)商的欺詐行為。同時政府加大了土地的供應(yīng)量，今年一季度政府出讓了 6 個地塊近 15 萬平方米的土地，商品房的銷售價格將保持平穩(wěn)態(tài)勢。 從 20xx 年 6 月 1 日開始，國家將實施 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》 ，主要分析以下幾點： 政府從房地產(chǎn)市場的一、二、三線全面出擊：從土地市場的調(diào)控，嚴(yán)格管理，杜絕開發(fā)商囤積土地；從房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)嚴(yán)打，對舞弊行為嚴(yán)懲，并且嚴(yán)格控制高檔住房建設(shè)；從二手市場，禁止期房轉(zhuǎn)讓，增加 了投資者的資金運轉(zhuǎn)周期。 銀行的利率方面：提高利率，將利率分等級，雖然相對打擊了高檔房的市場，但是也打擊了普通自住房消費群體。而逾期還款罰息提高 30％－ 50％，讓投機者和貸款住房的客群都要仔細(xì)掂量自己的還款能力了。 稅收政策上，連續(xù)兩次的調(diào)整，顯示了政府對打擊投機者的決心。兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收全額營業(yè)稅，直接打到了投《金海龍韻》項目市場調(diào)研報告 蕪湖點石策劃顧問有限公司 TEL： 05533870488 3871488 13 機者的 “ 七寸 ” ，同時也打擊到了大片中介行業(yè)。 未來的預(yù)期： 未來政府在稅收上還有伏筆：政府在調(diào)整營業(yè)稅的同時，并未對土地增值稅和個人所得稅作調(diào)整，政府處于觀望態(tài)度，一旦營業(yè)稅調(diào)整力度不能達(dá) 到預(yù)期效果，將有可能推出這兩項政策。 目前房地產(chǎn)空置率很高，尤其是一些核心城市。在政策推出以前，對資源來說是很大的浪費。 《金海龍韻》項目市場調(diào)研報告 蕪湖點石策劃顧問有限公司 TEL： 05533870488 3871488 14 三、區(qū)域競爭性樓盤的調(diào)研分析 由于項目地塊的土地成本較高，為保證合理的投資回報，走高端市場是本項目的必由之路。近幾年，蕪湖區(qū)域市場高檔樓盤上市量較大，主要有以下幾個樓盤：鐵佛、金鼎、左岸、長江長、水木年華、天和苑，其中鐵佛、金鼎和水木年華已經(jīng)售罄，不具有可比性；而其余幾個樓盤為本項目的主要競爭對手，由于它們項目規(guī)模較大，為保證銷售，其目標(biāo)客戶群定位必須放寬，不適合做 目標(biāo)客戶市場細(xì)分，這就給走高端細(xì)分市場的規(guī)模較小的項目造就了機會，我們就可以在高端市場上抓住一個點，尋求符合本項目的高端市場目標(biāo)客戶群。 在蕪湖區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)今的高檔樓盤為數(shù)不少，鑒于我們項
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