【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 提出了更高的要求，它不但需要對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)有一個(gè)基準(zhǔn)的把握度，而且需要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)有一個(gè)很好的預(yù)計(jì)。大的利益相對(duì)的是大的風(fēng)險(xiǎn)，弄巧成拙者大有人在。商鋪投資與住宅投資的比較分析分析：作為純商鋪買(mǎi)賣(mài)，與住宅最大不同之處，就是投資性與實(shí)用性的比例不同。在目前市場(chǎng)狀況下，住宅始終以居住實(shí)用性為主，將住宅作為投資渠道始終未能成為市場(chǎng)主導(dǎo)。商鋪則反之，由于目前市內(nèi)乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始轉(zhuǎn)好，但各行業(yè)才剛有走出蕭條的跡象，加上銀行減息及利息稅的征收，大量游資正尋求出路，故投資客會(huì)比以往有所增加。即使不在此等經(jīng)濟(jì)狀況下，商鋪使用者——商戶或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)心態(tài)本質(zhì)就是以生意經(jīng)營(yíng)及成本節(jié)約等角度去購(gòu)買(mǎi)，也以利潤(rùn)為目標(biāo)的心理，本身就是一種投資性質(zhì)，更不用說(shuō)純投資者的心態(tài)，故購(gòu)買(mǎi)商鋪可視為一種完全投資行為，這是商鋪與住宅最大的不同之處。由上述可得，商鋪強(qiáng)調(diào)投資性，無(wú)論商鋪經(jīng)營(yíng)者還是純投資人士均以爭(zhēng)取最大利潤(rùn)為目標(biāo)，故銷(xiāo)售人員引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)則應(yīng)以突出高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)率高為銷(xiāo)售思路，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)的欲望，以介紹一種生意或一個(gè)投資計(jì)劃的方式去引導(dǎo)客房購(gòu)買(mǎi)。產(chǎn)權(quán)式商鋪概述產(chǎn)權(quán)商鋪的淵源產(chǎn)權(quán)式商鋪于20世紀(jì)70年代率先在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)興起，90年代進(jìn)入中國(guó)，首先在改革開(kāi)放的窗口深圳獲得成功，據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳2001年推出商鋪中，產(chǎn)權(quán)式商鋪占了近60％的份額。產(chǎn)權(quán)式商鋪可以說(shuō)是一種全新的投資概念，是一種新的投資產(chǎn)品。什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？產(chǎn)權(quán)式商鋪是實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，將鋪位分割成小面積的單位出售，業(yè)主和投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)，商鋪的經(jīng)營(yíng)則委托專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。經(jīng)營(yíng)公司再整合各大品牌商業(yè)，保證經(jīng)營(yíng)的成功。產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一租賃是產(chǎn)權(quán)式商鋪的重要特點(diǎn)，甚至還為投資置業(yè)者包租。當(dāng)然，也允許投資購(gòu)買(mǎi)商鋪者自己出租，但經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要與商場(chǎng)總體布局相協(xié)調(diào)。投資者可以從經(jīng)營(yíng)者處獲得租金回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者以統(tǒng)一的形象對(duì)外經(jīng)營(yíng)，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力大為提高，達(dá)到業(yè)主與發(fā)展商雙贏?！靶I(yè)主，大商場(chǎng)”的產(chǎn)權(quán)式模式分析由于現(xiàn)階段國(guó)家金融政策的限制，房地產(chǎn)抵押證券化沒(méi)有推行，房地產(chǎn)業(yè)信托又未普及，大型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金量巨大，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。伴隨著現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模是日益擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也隨之?dāng)U大。由于目前尚不存在單位、機(jī)構(gòu)、法人投資購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，整層整棟的規(guī)模銷(xiāo)售幾乎不存在，而銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)象只有自然人，鑒于自然人的投資能力和水平的限制，只有把銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)單元分割劃小，迎合自然人購(gòu)買(mǎi)需求。這就出現(xiàn)一個(gè)矛盾，銷(xiāo)售時(shí)需劃小分割，經(jīng)營(yíng)時(shí)需匯大集中，“產(chǎn)權(quán)式”應(yīng)運(yùn)而生?！敖鉀Q了產(chǎn)權(quán)主體分散與統(tǒng)一規(guī)模經(jīng)營(yíng)的矛盾”。第二部分商鋪銷(xiāo)售知識(shí)培訓(xùn)一、商鋪銷(xiāo)售須知銷(xiāo)售商鋪是一種投資計(jì)劃又或是一門(mén)生意的推廣，更不能再以住宅售樓員的方式去銷(xiāo)售商鋪，應(yīng)以物業(yè)投資顧問(wèn)的方式去推介給買(mǎi)家，因?yàn)橘I(mǎi)家是從做生意或投資的角度去考慮所有問(wèn)題，離不開(kāi)成本、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，故此銷(xiāo)售人員與客戶推介商鋪時(shí)，應(yīng)給予買(mǎi)家有一種站在其利益出發(fā)的感覺(jué)，并且能與買(mǎi)家溝通做生意或投資回報(bào)方面的問(wèn)題。如買(mǎi)家是經(jīng)營(yíng)者就站在針對(duì)其行業(yè)的獨(dú)特性去推介對(duì)應(yīng)的商鋪，并站在經(jīng)營(yíng)成本方面給予考慮，以最大限度地爭(zhēng)取純利的思路去推介，并強(qiáng)調(diào)有投資性的退路，給予買(mǎi)家的信心。強(qiáng)調(diào)“進(jìn)可經(jīng)營(yíng)、退可投資”的保障。若買(mǎi)家是投資者時(shí)，則站在“為投入資金爭(zhēng)取最大利潤(rùn)”的角度去分析，強(qiáng)調(diào)高回報(bào)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以貨幣最大的時(shí)間價(jià)值去吸引買(mǎi)家，以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的保底性投資計(jì)劃去消除買(mǎi)家的顧慮。二、購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶類(lèi)型分析投資者①中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士；（收租）②經(jīng)商人士及高層管理人員；（炒作）③大型公司；（做資產(chǎn)）經(jīng)營(yíng)者①零售業(yè)個(gè)體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營(yíng)者；②大型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣(mài)店、名店等商戶）；③大型娛樂(lè)、飲食集團(tuán)及中小飲食經(jīng)營(yíng)者（以合作形式或租鋪為主）。三、商鋪投資客戶特征分析四、如何理解“投資回報(bào)”——“投資回報(bào)”方式中最常見(jiàn)的是“返租回報(bào)”?！胺底饣貓?bào)”方式示意圖：（略）五、投資模式與政策概述六、波特金馬廣場(chǎng)商鋪的投資回報(bào)分析及其保障體系據(jù)專家分析，目前投資商鋪的收益約在10%左右，投資商鋪的獨(dú)特魅力，在于它具有房地產(chǎn)的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性，只要地段好、人氣旺，商鋪就易賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。時(shí)下流行的房地產(chǎn)投資說(shuō)法：投資民宅、別墅是銅；投資辦公樓、寫(xiě)字樓是銀；而投資商鋪是金，可見(jiàn)大家對(duì)投資商鋪的認(rèn)可。波特金馬廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種適合平民的大眾化投資項(xiàng)目，它把一個(gè)龐大的商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，分割成若干單元的產(chǎn)權(quán)商鋪，以出售的方式分散轉(zhuǎn)移了產(chǎn)權(quán)，又通過(guò)統(tǒng)一租賃的方式集中了使用權(quán)，充分滿足了現(xiàn)代化商業(yè)大業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需要。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。波特金馬廣場(chǎng)投資回報(bào)分析例：購(gòu)鋪總額為20萬(wàn)元，其中首付現(xiàn)金10萬(wàn)元，辦理5成10年按揭（銀行貸款10萬(wàn)元）靜態(tài)收入分析：（1）10年租金收入為 169000 元，即：20萬(wàn)元（8%＋%＋%＋%＋%＋%＋%＋%＋%＋%）=（2）10年支付銀行按揭利息 31784 元，即：10萬(wàn)元月12月/年10年－10萬(wàn)元=；動(dòng)態(tài)收入分析按商鋪每年3%增值預(yù)測(cè)，10年后，%，；由此可預(yù)計(jì)，投資10萬(wàn)元，貸款10萬(wàn)元，收益率為260%，收益之高是顯見(jiàn)的。機(jī)會(huì)收入分析投資需要機(jī)會(huì)，正確的把握機(jī)會(huì)，往往是投資的第一步，也是最至關(guān)的一步，機(jī)不可失，時(shí)不在來(lái)，機(jī)會(huì)收入是無(wú)價(jià)也是無(wú)窮。況且投資回報(bào)的支付方式是按月支