【文章內(nèi)容簡介】 售價格的盈虧平衡點。包括工期延長，匯率變化，利率變化，投資增減，產(chǎn)品產(chǎn)銷量、產(chǎn)品銷售價格、原材料和動力價格變動等因素變化，對財務(wù)評價和經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響程度，找出最敏感因素，據(jù)以對貸款項目評價和選擇。有條件的分行可運用概率計算各項財務(wù)指標(biāo)的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差及變異系數(shù)等，并可運用定性分析法，分析貸款項目擔(dān)保單位的生產(chǎn)經(jīng)營、資信、履約、債務(wù)等情況。在定量分析的基礎(chǔ)上要做定性分析。十一、結(jié)論和建議在預(yù)測分析的基礎(chǔ)上，確定該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃，即進(jìn)行國民經(jīng)濟效益總評價。并對項目經(jīng)濟、財務(wù)、技術(shù)方案進(jìn)行全面評價，提出結(jié)論性意見。并對擔(dān)保單位的能力和信譽、對所采用的擔(dān)保方式的可靠性作出評價。對項目是否給予貸款支持提出意見。并針對擬建項目尚存的主要問題，提出防范措施和建設(shè)性意見，以確保項目順利實施和實現(xiàn)預(yù)計的經(jīng)濟效益。第四篇：中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法(失效)中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法（試行）農(nóng)銀發(fā)（2000）58號［失效］第一條 為了加強房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》等有關(guān)法律法規(guī)和《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》，制定本辦法。第二條 本辦法所指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款系指房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、裝修等房地產(chǎn)類企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝以及翻新的二次裝修等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面的貸款。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理應(yīng)符合《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》和《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款操作規(guī)程（試行）》的一般規(guī)定。同時，依據(jù)本辦法，加強房地產(chǎn)貸款專業(yè)管理。第四條 根據(jù)資金用途和性質(zhì)，農(nóng)業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實行分類管理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行中長期項目貸款管理。建筑安裝貸款可根據(jù)貸款用途和期限，按短期貸款或中長期項目貸款管理。第五條 本辦法適用于農(nóng)業(yè)銀行本、外幣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理。第二章 貸款對象、用途、基本條件和科目第六條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。建筑安裝貸款是指對分類承擔(dān)建筑、安裝、市政建設(shè)以及從事房屋修繕和建筑物裝飾等施工任務(wù)的企業(yè)發(fā)放的用于建筑材料儲備和購置建筑安裝設(shè)備的貸款。第七條 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，除具備《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：（一）具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級證明。（二）持有有效的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施（開）工許可證》，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》。（三）項目資本金不得低于項目總投資的30％，并先于貸款發(fā)放全部投入房地產(chǎn)項目開發(fā)。對分期開發(fā)的大中型項目，申請某一期開發(fā)貸款的，按當(dāng)期開發(fā)投資要求資本金比例；對分期開發(fā)的大中型項目，申請整個項目開發(fā)貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風(fēng)險預(yù)期較大的項目，應(yīng)相應(yīng)上浮資本金比例。（四）抵押物合法有效，對以房地產(chǎn)在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現(xiàn)實資產(chǎn)部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50％。（五）工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)等級。第八條 借款人申請建筑安裝貸款的，除具備《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：（一）具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級證明。（二）外地注冊的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項目許可證。（三）申請中長期項目貸款的，自有資金至少應(yīng)占中標(biāo)或承建項目總投資的20％，并在貸款發(fā)放前投入工程建設(shè)；申請短期貸款的，符合《中國農(nóng)業(yè)銀行短期貸款管理辦法》規(guī)定的條件。（四）貸款擔(dān)保合法有效。第九條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款在房地產(chǎn)類貸款科目中核算反映。第三章 貸款申請和受理第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑安裝企業(yè)直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔(dān)保方式、還款來源及償還能力等情況。第十一條 對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，通知開發(fā)商正式填寫《固定資產(chǎn)（中長期）借款申請書》；申請建筑安裝貸款的，根據(jù)資金期限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業(yè)正式填寫《流動資金（中短期）借款申請書》，屬于中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(chǎn)（中長期）借款申請書》。第十二條 開戶行除要求開發(fā)商或建筑安裝企業(yè)提供《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款操作規(guī)程（試行）》規(guī)定的一般相關(guān)資料外，開發(fā)商還應(yīng)提供以下資料：（一）開發(fā)資質(zhì)等級證書；（二）經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目列入國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃和信貸計劃以及政府部門對該項目減免稅費的有效批件；（三）土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖，經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目土地劃撥證明；（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程施（開）工許可證》，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》；（五）項目所在地總平面圖、規(guī)劃設(shè)計方案、投資概（預(yù)）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套資料；（六）抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；（七）參建、聯(lián)建合同或協(xié)議；（八）建筑工程保險單或借款人同意投保建筑工程險的承諾函；（九）與貸款相關(guān)的其他資料。建筑安裝企業(yè)除提供貸款操作規(guī)程規(guī)定的一般相關(guān)資料外，還應(yīng)提供以下資料：（一）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書；（二）外地注冊的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項目許可證；（三）中標(biāo)和承建協(xié)議、合同及承建項目清單；（四）中標(biāo)和承建項目的規(guī)劃設(shè)計方案、投資概（預(yù)）算書；（五）其他貸款相關(guān)資料。第四章 貸款調(diào)查第十三條 貸款合法性調(diào)查。貸款調(diào)查部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法性的調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等項目。（二）開發(fā)資質(zhì)等級證書的有效性。調(diào)查開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)等級證明是否真實有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢。（三）土地出讓合同的真實性、有效性。應(yīng)調(diào)查土地出讓合同是否真實有效，土地規(guī)劃紅線圖是否經(jīng)批準(zhǔn)。（四）合法批件的完整性。應(yīng)調(diào)查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施（開）工許可證》是否齊全有效；已經(jīng)開始銷預(yù)售的，是否持有有效的《銷預(yù)售許可證》；上述批件是否為臨時性質(zhì)的批件。（五）貸款用途的合規(guī)性。應(yīng)調(diào)查貸款項目開發(fā)是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)和政策。對涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)調(diào)查是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，是否屬改變農(nóng)業(yè)用地用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或利用建設(shè)項目、規(guī)劃許可和紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相“炒賣”土地；對利用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)調(diào)查是否依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后可進(jìn)行有償出讓。（六）參建、聯(lián)建協(xié)議或合同的合法性。（七）對經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目，還要調(diào)查該項目是否列入國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。（八）抵押物的合法性。根據(jù)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、規(guī)定，不得用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：、設(shè)施；；，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；，地上房屋所有權(quán)已經(jīng)抵押登記的國有土地使用權(quán)作為抵押物。根據(jù)房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)限制規(guī)定，應(yīng)避免用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：，并取得土地使用權(quán)證書的；，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發(fā)土地的，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；，未轉(zhuǎn)為國有土地的。對建筑安裝貸款的合法性調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：（一）從事建筑安裝的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含建筑安裝、裝修等項目，營業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)工商行政管理部門辦理年檢手續(xù)。（二）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書的有效性和建筑活動的合法性。應(yīng)調(diào)查建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書是否有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢，其建筑活動是否超越該企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍，是否用其他建筑企業(yè)的名義承攬工程。（三）外地企業(yè)承建許可證。應(yīng)調(diào)查外地注冊的建筑安裝企業(yè)是否持有進(jìn)入本地區(qū)承建項目的許可證，許可證是否真實有效。（四）建筑安裝企業(yè)提供的中標(biāo)和承建合同、協(xié)議真實有效。（五）貸款實際用途合規(guī)。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項。第十四條 貸款安全性調(diào)查。貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）項目資本金比例和到位情況。對參聯(lián)建項目，應(yīng)調(diào)查項目資本金是否用貸款或債務(wù)抵充。（二）抵押物的變現(xiàn)能力。對設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價款中扣除優(yōu)先繳納出讓金后第二還款來源的償債能力。調(diào)查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部門登記的國有土地使用權(quán)和地上房屋同時進(jìn)行抵押，不得分立抵押。（三）個人住房按揭貸款配套情況。應(yīng)調(diào)查該項目個人住房按揭貸款來源意向以及構(gòu)成。（四）建筑工程監(jiān)理落實情況。應(yīng)調(diào)查工程監(jiān)理單位是否具有與該工程對應(yīng)要求的資質(zhì)等級，在其資質(zhì)等級許可的監(jiān)理范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)；調(diào)查監(jiān)理單位的業(yè)績、信譽；調(diào)查委托監(jiān)理協(xié)議內(nèi)容是否完善，建設(shè)資金使用是否納入監(jiān)理范圍。除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對建筑安裝貸款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）自有資金比例和到位情況。（二）建筑安裝企業(yè)承建的工程清單中是否有我行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目。（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)的資金投入是否到位。（四）中標(biāo)、承建協(xié)議或合同中規(guī)定的付款時間是否早于借款人提出還款時間。第十五條 貸款效益性調(diào)查。貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的效益性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）從項目所處地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理水平、周邊環(huán)境等方面，與同類項目的銷售（出租）相比，預(yù)測市場前景；（二）項目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對市場銷售（出租）的影響；（三）項目的銷售（出租）策略是否符合市場的需要；（四）給存款、中間業(yè)務(wù)等帶來的附帶效益；（五）對已開始銷預(yù)售的項目，要調(diào)查其銷預(yù)售情況，分析市場風(fēng)險；（六）對于經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目還要調(diào)查其價格構(gòu)成要素的測算是否合理。除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對建筑安裝貸款的效益性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：、裝修的標(biāo)準(zhǔn)是否與工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)相符；、裝修的進(jìn)度是否影響施工項目的到期完工，實現(xiàn)銷售（出租）。第十六條 在對貸款合法性、安全性、效益性進(jìn)行調(diào)查了解的基礎(chǔ)上，按照《中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評定辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定對借款人進(jìn)行信用等級測評。第五章 貸款審查、審批和發(fā)放第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實行審貸部門分離運作，貸款審查部門獨立對貸款調(diào)查意見的準(zhǔn)確性、完整性和合理性進(jìn)行審查核準(zhǔn)。第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實行分級審批、授權(quán)管理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按照中長期項目貸款審批權(quán)限，對授權(quán)權(quán)限內(nèi)的貸款進(jìn)行審批。對建筑安裝貸款，根據(jù)貸款用途、期限，按短期貸款或中長期項目貸款審批權(quán)限審批。第十九條 在項目資本金或自有資金全部到位，投入項目或工程建設(shè)后，開戶行根據(jù)借款合同的約定和貸款發(fā)放的有關(guān)規(guī)定，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及建筑安裝中長