【文章內(nèi)容簡介】 征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付金額分?jǐn)偙壤蛔谕恋赜卸鄠€開發(fā)項目，能準(zhǔn)確劃分不同項目占地面積的，應(yīng)當(dāng)先按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?；不能?zhǔn)確劃分不同項目占地面積的，應(yīng)當(dāng)按樓面地價（樓面地價=土地總價格/總建筑面積）和各項目實(shí)際建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偛煌椖康耐恋爻杀?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀?，以判定其土地成本的分?jǐn)偸欠窈侠怼⑼暾?。（三）土地成本審核意見的出具土地成本審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人提供的《取得土地使用權(quán)支付金額明細(xì)申報表》和相關(guān)資料，對土地成本認(rèn)真審核，計算分?jǐn)偤?，填寫土地成本審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。第十九條 其他開發(fā)成本、費(fèi)用的審核（一）前期工程費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核審核前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費(fèi)用）和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費(fèi)用）的各項實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。審核前期工程費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否存在虛列、多列等情況，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與開發(fā)項目是否相對應(yīng)。多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)當(dāng)采用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?，審核其是否合理分?jǐn)偂＃ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)的審核采取出包方式建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加以下審核程序：開發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點(diǎn)審查其提供的材料是否存在重復(fù)列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；或?qū)嵉夭榭错椖抗こ糖闆r，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。采取自營方式建設(shè)的，重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理。采取分期開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)著重審核本期清算的建筑安裝成本費(fèi)用與下期的建筑安裝成本費(fèi)用是否正確劃分；建筑安裝成本費(fèi)用是否高于建設(shè)部門公布的最新《山西省建設(shè)工程計價依據(jù)》標(biāo)準(zhǔn)，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機(jī)構(gòu)的專項審定報告；審核建筑安裝成本費(fèi)用是否按照合理的分?jǐn)偡椒ㄔ诟鹘ㄖ镏羞M(jìn)行分?jǐn)俒某建筑物建筑安裝成本=建筑物實(shí)際建筑面積（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數(shù)加以調(diào)整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發(fā)票是否在勞務(wù)發(fā)生地地稅機(jī)關(guān)取得，否則不得扣除。（三）其他建筑安裝成本費(fèi)用的審核審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發(fā)票是否包含質(zhì)量保證金。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，未開具發(fā)票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。審核開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支了臨時代墊的臨時水電費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金等費(fèi)用，如列支了應(yīng)當(dāng)將其調(diào)出，不得作為開發(fā)成本扣除。審核開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費(fèi)用，上述費(fèi)用不允許作為開發(fā)成本扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。（四）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則審核：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況。對不同情形按以下標(biāo)準(zhǔn)來確定成本列支：有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應(yīng)當(dāng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計扣除。無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應(yīng)的成本費(fèi)用不可以扣除。全體業(yè)主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除，并加計扣除。開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應(yīng)的開發(fā)成本不允許扣除。（五）開發(fā)間接費(fèi)用的審核審核各項開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發(fā)生的費(fèi)用；是否將開發(fā)費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，如未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)、售樓處的水電、辦公費(fèi)等，記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形；有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用；在計算加計扣除項目基數(shù)時，是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因延期建設(shè)和違規(guī)建設(shè)，被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)用”中歸集，若發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)予以剔除。開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過往來科目進(jìn)行核算，不得作為扣除項目扣除。計算開發(fā)間接費(fèi)用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步核實(shí)。（六）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；若發(fā)現(xiàn)有憑證不齊全、分?jǐn)偛缓侠砘虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，則一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。（七）其他開發(fā)成本費(fèi)用審核意見的出具其他開發(fā)成本費(fèi)用審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費(fèi)明細(xì)申報表》、《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報表》、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報表》《公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報表》、《開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)申報表》、《利息支出明細(xì)申報表》、《扣除項目匯總申報表》進(jìn)行認(rèn)真比較、分析、確認(rèn)，根據(jù)清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?，填寫房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。第二十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目的審核（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)和審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的其他稅費(fèi)，不得在稅金中歸集。審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅是否有重復(fù)扣除問題。審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加列入清算項目。審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否將少繳或不繳的稅費(fèi)在清算時進(jìn)行扣除。（二）財政部規(guī)定的其他扣除項目的確認(rèn)和審核對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本按規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。審核其他扣除項目，重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用是否作為房地產(chǎn)開發(fā)成本列支并進(jìn)行加計扣除。審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，有無違反稅收規(guī)定加計扣除。審核對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。（三）稅金及其他扣除項目審核意見的出具稅金及其他扣除項目審核小組應(yīng)當(dāng)將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關(guān)附表，并加注意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。第五章 核定征收第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，地稅機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的平米售價確認(rèn)收入，按規(guī)定的核定征收率計算繳納土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由的。第二十二條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機(jī)關(guān)可參照《山西省建設(shè)工程計價依據(jù)》和當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；（三）發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報告》不真實(shí)的；（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）清算項目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的平米成本，明顯高于當(dāng)?shù)毓嫉乃捻椯M(fèi)用單位平米造價，又無正當(dāng)理由的。第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要 嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。第六章 審核結(jié)果的處理第二十四條 清算審核領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)各清算審核小組的審核意見，匯總有關(guān)資料，經(jīng)清算審核領(lǐng)導(dǎo)組會議或經(jīng)辦公會議集體審議后，確定清算項目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結(jié)論。稅源管理部門根據(jù)清算審核結(jié)論制作相應(yīng)稅務(wù)文書，送達(dá)納稅人。對需補(bǔ)繳稅款的清算項目應(yīng)當(dāng)出具《土地增值稅清算補(bǔ)稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報手續(xù)；對需退稅的清算項目，按照有關(guān)退稅流程辦理退稅手續(xù)；對符合核定征收條件的清算項目，應(yīng)當(dāng)明確核定依據(jù)、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。第七章 附則第二十五條 本辦法所涉及各種稅務(wù)文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用本辦法。第三條 對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對社會公布標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于切實(shí)做好穩(wěn)定住房價格工作實(shí)施意見的通知》（遼政發(fā)［2005］53號）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四條 納稅人如委托中介機(jī)構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時，應(yīng)在報送有關(guān)資料的同時附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，附件１）。第二章 清算條件第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目；全部竣工并銷售完畢未預(yù)繳土地增值稅的，在補(bǔ)繳預(yù)繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開發(fā)項目；根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)規(guī)定，以工程驗(yàn)收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗(yàn)收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級（含縣級）以上主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)清算的開發(fā)項目；（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。第三章 清算申請、受理與審核第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件后90個工作日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（附件２）。第九條 凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件３－01）。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土