【文章內容簡介】 售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產開發(fā)項目是否分別核算收入。若發(fā)現(xiàn)納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當理由的，收入審核小組可以參照當地當年、同類房地產市場價格核定收入。（三）收入審核意見的出具收入審核小組審核結束后，應當填報收入審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地、新建房和配套設施發(fā)生的成本費用，準予扣除的項目有：取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金及國家規(guī)定的準予加計20%的扣除，未實際發(fā)生的上述各項預提（或預付）費用，不得扣除。第十七條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應當按照受益對象，采用合理的分攤方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。第十八條 取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費的審核（一）審核取得土地使用權、土地征用及拆遷補償費實際支付金額結合企業(yè)提供的土地使用權證、土地出讓合同、土地價款的支付憑據、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關部門的協(xié)議，確認本期開發(fā)項目“取得土地使用權所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補償費和青苗補償費等與概預算是否存在明顯異常，拆遷、補償支出與拆遷、補償合同和簽收花名冊發(fā)生的金額能否互相對應，有無政府返還和以地補路等情況。土地征用及拆遷補償若由政府或者其他拆遷單位承擔，則這部分費用已包括在取得土地使用權的金額中，審核是否有重復列支的問題。比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費是否存在明顯異常。（二）審核取得土地使用權和土地征用及拆遷補償費支付金額分攤比例同一宗土地有多個開發(fā)項目，能準確劃分不同項目占地面積的，應當先按占地面積分攤土地成本；不能準確劃分不同項目占地面積的，應當按樓面地價（樓面地價=土地總價格/總建筑面積）和各項目實際建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤不同項目的土地成本。房地產開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，以及建有公共配套設施的，應當結合房地產開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權證、經規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、完整。（三）土地成本審核意見的出具土地成本審核小組應當根據納稅人提供的《取得土地使用權支付金額明細申報表》和相關資料，對土地成本認真審核，計算分攤后，填寫土地成本審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。第十九條 其他開發(fā)成本、費用的審核（一）前期工程費與基礎設施費的審核審核前期工程費（包括規(guī)劃、設計、水文、地質、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費用）和基礎設施費（包括小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費用）的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。審核前期工程費與基礎設施費是否存在虛列、多列等情況，實際發(fā)生的費用與開發(fā)項目是否相對應。多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費和基礎設施費，應當采用建筑面積法進行分攤，審核其是否合理分攤。（二）建筑安裝工程費的審核采取出包方式建設的，應當重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加以下審核程序：開發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點審查其提供的材料是否存在重復列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；或實地查看項目工程情況，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方（尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。采取自營方式建設的，重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。采取分期開發(fā)項目的，應當著重審核本期清算的建筑安裝成本費用與下期的建筑安裝成本費用是否正確劃分；建筑安裝成本費用是否高于建設部門公布的最新《山西省建設工程計價依據》標準，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機構的專項審定報告；審核建筑安裝成本費用是否按照合理的分攤方法在各建筑物中進行分攤[某建筑物建筑安裝成本=建筑物實際建筑面積（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數加以調整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發(fā)票是否在勞務發(fā)生地地稅機關取得，否則不得扣除。（三）其他建筑安裝成本費用的審核審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發(fā)票是否包含質量保證金。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質量保證金，未開具發(fā)票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。審核開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費”中列支了臨時代墊的臨時水電費、農民工工資保證金等費用，如列支了應當將其調出，不得作為開發(fā)成本扣除。審核開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發(fā)成本扣除。房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。（四）公共配套設施費的審核房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則審核：建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。房地產開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應當重點區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產權和無產權兩種情況。對不同情形按以下標準來確定成本列支：有產權對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應當并入房地產銷售收入，相應的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應當準予扣除，并加計扣除。無產權的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內讓渡使用權的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。全體業(yè)主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設施，相應的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應當準予扣除，并加計扣除。開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產權歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應的開發(fā)成本不允許扣除。（五）開發(fā)間接費用的審核審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發(fā)生的費用；是否將開發(fā)費用記入開發(fā)間接費用；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用，如未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發(fā)間接費用的情形；有無預提的開發(fā)間接費用；在計算加計扣除項目基數時，是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。房地產開發(fā)企業(yè)因延期建設和違規(guī)建設，被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”中歸集，若發(fā)現(xiàn)應當予以剔除。開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，應當通過往來科目進行核算，不得作為扣除項目扣除。計算開發(fā)間接費用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應當進一步核實。（六）房地產開發(fā)費用的審核房地產開發(fā)費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。銷售費用、管理費用一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。財務費用中的利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除；若發(fā)現(xiàn)有憑證不齊全、分攤不合理或不能提供金融機構證明的，則一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。（七）其他開發(fā)成本費用審核意見的出具其他開發(fā)成本費用審核小組應當根據各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費明細申報表》、《建筑安裝工程費明細申報表》、《基礎設施費明細申報表》《公共配套設施費明細申報表》、《開發(fā)間接費明細申報表》、《利息支出明細申報表》、《扣除項目匯總申報表》進行認真比較、分析、確認，根據清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費用進行合理分攤，填寫房地產開發(fā)成本費用審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。第二十條 與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目的審核（一）與轉讓房地產有關的稅金的確認和審核與轉讓房地產有關的稅金包括在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產繳納的教育費附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉讓房地產無關的其他稅費，不得在稅金中歸集。審核與轉讓房地產有關的稅金，重點審核以下內容：審核房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅是否有重復扣除問題。審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉讓房地產時發(fā)生的稅金及附加列入清算項目。審核房地產開發(fā)企業(yè)是否將少繳或不繳的稅費在清算時進行扣除。（二）財政部規(guī)定的其他扣除項目的確認和審核對從事房地產開發(fā)的納稅人取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本按規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。審核其他扣除項目，重點審核以下內容：審核房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用是否作為房地產開發(fā)成本列支并進行加計扣除。審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，有無違反稅收規(guī)定加計扣除。審核對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。（三）稅金及其他扣除項目審核意見的出具稅金及其他扣除項目審核小組應當將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關附表，并加注意見，報清算審核領導組。第五章 核定征收第二十一條 房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，地稅機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的平米售價確認收入，按規(guī)定的核定征收率計算繳納土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經地（五）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由的。第二十二條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據實扣除。納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機關可參照《山西省建設工程計價依據》和當地建設工程管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；（三）發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的；（四）虛報房地產開發(fā)成本的；（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的平米成本，明顯高于當地公布的四項費用單位平米造價，又無正當理由的。第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產開發(fā)項目，要 嚴格按規(guī)定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。第六章 審核結果的處理第二十四條 清算審核領導組根據各清算審核小組的審核意見，匯總有關資料，經清算審核領導組會議