【文章內容簡介】 轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。（三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。第二十四條 收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務總局有關規(guī)定執(zhí)行。第二十五條 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。第二十六條 必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括：（一）審核企業(yè)按照項目設立的“預售收入備查簿”的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯(lián)方等情況。（三）審核企業(yè)對于以土地使用權投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務處理。（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。（九）審核納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。第四章 扣除項目的審核第二十七條 稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。審核的內容具體包括：（一）取得土地使用權所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第二十八條 扣除項目審核的基本程序和方法包括：（一）評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。（三）審核相關合同、協(xié)議和項目預（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。（五）實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。（六）必要時，利用專家審核扣除項目。第二十九條 審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。（三）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內容：（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。（三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯(lián)方的費用。（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。第三十一條 土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內容：（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。第三十二條 前期工程費的審核，應當包括下列內容：（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。第三十三條 建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內容：（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：，并與相關賬目進行核對；，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。第三十四條 基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內容：（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。（三）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用。（四）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。（六）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。第三十五條 開發(fā)間接費用的審核，應當包括下列內容：（一）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。（二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。（三）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。（六）審核有無預提的開發(fā)間接費用。（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，應當包括下列內容：（一）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：；，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；，判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定；。第三十七條 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金審核，應當確認與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經(jīng)結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。第三十八條 國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權后，未進行任何實質性的改良或開發(fā)即再行轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。（四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。第三十九條 對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。第五章 應納稅額的審核第四十條 稅務師事務所應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。第六章 鑒證報告的出具第四十一條 本準則所稱的鑒證報告，是指稅務師事務所按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。第四十二條 鑒證報告的基本內容應當包括：（一）標題。鑒證報告的標題應當統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”.（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務師按照業(yè)務約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業(yè)務的委托人。鑒證報告應當載明收件人的全稱。（三）引言段。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內容：；；、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。（五）鑒證結論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。（六）鑒證報告的要素還應當包括：；，并加蓋稅務師事務所公章；；；。第四十三條 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，應當根據(jù)鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。上述鑒證報告應當附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》（見附件6）。第四十四條 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應當出具無保留意見的鑒證報告：（一）鑒證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關規(guī)定。（二）注冊稅務師已經(jīng)按本準則的規(guī)定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。（三）注冊稅務師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據(jù)，完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。稅務師事務所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據(jù)。第四十五條 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應當出具保留意見的鑒證報告：（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時間不夠明確。（二）經(jīng)過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧，需要提請稅務機關裁定。（三）部分涉稅事項因審核范圍受到限制，不能獲取充分、適當、真實的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。稅務師事務所應當對能夠獲取充分、適當、真實證據(jù)的部分涉稅事項，確認其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認具體金額的保留事項予以說明，提請稅務機關裁定。稅務師事務所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據(jù)。第四十六條 稅務師事務所因審核范圍受到限制，認為對企業(yè)土地增值稅納稅申報可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發(fā)表意見，應當出具無法表明意見的鑒證報告。稅務師事務所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據(jù)。第四十七條 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，發(fā)現(xiàn)涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準，存在違反相關法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達成一致意見，不能真實、合法的反映鑒證結果的，應當出具否定意見的鑒證報告。稅務師事務所出具否定意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據(jù)。附件1：涉稅鑒證業(yè)務約定書（參考文本）甲方（委托方）：甲方稅務登記號：乙方（受托方）：乙方稅務師事務所執(zhí)業(yè)證編號：茲有甲方委托乙方提