商業(yè)地產(chǎn)：管理創(chuàng)造價值范文大全(編輯修改稿)
2024-11-14 18:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，，。企業(yè)利潤總額＝－－－－ ＝案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，，。企業(yè)利潤總額＝－－－－－ ＝案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，，。企業(yè)利潤總額＝－－－－－ ＝（二）確定房地產(chǎn)租金1．計算正常經(jīng)營情況下經(jīng)營者的行業(yè)利潤根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機械行業(yè)利潤率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝8%= 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝8%= 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝8%= 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝= 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝= 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝= 案例一：10000247。19789=：10000247。21107=：10000247。15762=取三個案例的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(++)247。3=（三）工業(yè)房地產(chǎn)價值的測算根據(jù)以上測得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測算工業(yè)房地產(chǎn)價值。1．報酬率的確定。通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法來求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，%，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素，%，%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價值。3．測算收益價格。v==180。1234。50NY234。235。(1+Y)%235。(1+%)＝1534元/平方米4．年期修正。估價對象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價對象收益價格為：233。233。249。233。249。1249。233。1249。11 V162。=V180。234。1/1=1534180。1/(1+Y)235。(1+Y)235。(1+%)235。(1+%) ＝1500元/平方米確定估價對象房地產(chǎn)價值。1500=四、注意事項與存在問題從企業(yè)經(jīng)營利潤中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評估房地產(chǎn)價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對工業(yè)企業(yè)利潤的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對工業(yè)房地產(chǎn)價值測算不準的因素。在估價中計算企業(yè)經(jīng)營利潤時，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費用與會計核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費用在計算口徑上是有區(qū)別的。在會計核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價值，可能作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。無論是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費用，在計算經(jīng)營利潤時，作為產(chǎn)品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費用時，應(yīng)將會計核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無形資產(chǎn)攤銷剔除。利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測算的工業(yè)房地產(chǎn)價值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：資料取得困難。利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財務(wù)報表，因為這些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實的財務(wù)報表資料。對估價人員財務(wù)知識要求較高。因為評估時主要對企業(yè)財務(wù)報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務(wù)知識，對估價人員的財務(wù)知識要求較高。所求出的價值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業(yè)利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差?！緟⒖嘉墨I】《房地產(chǎn)估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業(yè)出版社 2007年4月第三篇：創(chuàng)造價值演講稿尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、同事們：大家好！很榮幸我今天能站在這里和大家一起談?wù)劇段覀優(yōu)閯?chuàng)造價值能做哪些？》。電影里有一句經(jīng)典的對白：“21世紀最缺什么？人才！”怎樣能稱得上人才呢？那就是你能為公司創(chuàng)造多少價值。你創(chuàng)造的價值越多越證明你很有價值。我們怎樣做才能為公司創(chuàng)造更多的價值呢？我總結(jié)了以下幾點：一、放平心態(tài)作為一個以服務(wù)為主的公司“全心全意全為您”是企業(yè)整體的服務(wù)宗旨，企業(yè)中的每個人都應(yīng)尊崇的企業(yè)文化精神。不管您在公司中擔(dān)當(dāng)任何角色，當(dāng)您在與任何外界人員溝通時您的一言一行代表的不僅僅是您個人，而是代表著公司的整體形象。所以我覺放平心態(tài)是最重要的一條。決定成敗的關(guān)鍵是心態(tài)，而不是智
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