商業(yè)地產(chǎn)：管理創(chuàng)造價(jià)值范文大全(編輯修改稿)
2024-11-14 18:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，，。企業(yè)利潤(rùn)總額＝－－－－ ＝案例二：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，，。企業(yè)利潤(rùn)總額＝－－－－－ ＝案例三：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，，。企業(yè)利潤(rùn)總額＝－－－－－ ＝（二）確定房地產(chǎn)租金1．計(jì)算正常經(jīng)營(yíng)情況下經(jīng)營(yíng)者的行業(yè)利潤(rùn)根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機(jī)械行業(yè)利潤(rùn)率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝8%= 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝8%= 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝8%= 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝= 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝= 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝= 案例一：10000247。19789=：10000247。21107=：10000247。15762=取三個(gè)案例的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(++)247。3=（三）工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算根據(jù)以上測(cè)得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測(cè)算工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。1．報(bào)酬率的確定。通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，%，%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計(jì)算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。3．測(cè)算收益價(jià)格。v==180。1234。50NY234。235。(1+Y)%235。(1+%)＝1534元/平方米4．年期修正。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為：233。233。249。233。249。1249。233。1249。11 V162。=V180。234。1/1=1534180。1/(1+Y)235。(1+Y)235。(1+%)235。(1+%) ＝1500元/平方米確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。1500=四、注意事項(xiàng)與存在問(wèn)題從企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對(duì)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算不準(zhǔn)的因素。在估價(jià)中計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)時(shí)，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用與會(huì)計(jì)核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用在計(jì)算口徑上是有區(qū)別的。在會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價(jià)值，可能作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。無(wú)論是作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，這些折舊和攤銷(xiāo)最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費(fèi)用，在計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)時(shí)，作為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的減項(xiàng)予以扣除。但估價(jià)中計(jì)算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)剔除。利用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測(cè)算的工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值，雖然可以有力地說(shuō)服企業(yè)，但也存在很多問(wèn)題：資料取得困難。利用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，因?yàn)檫@些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表資料。對(duì)估價(jià)人員財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。因?yàn)樵u(píng)估時(shí)主要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析測(cè)算，因此需要具有一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)估價(jià)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。所求出的價(jià)值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價(jià)值，難以形成差別化的價(jià)格，而且企業(yè)利潤(rùn)中除了廠商利潤(rùn)以外，剩余的利潤(rùn)并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實(shí)際操作性差?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二版 柴強(qiáng)主編 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2007年4月第三篇：創(chuàng)造價(jià)值演講稿尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、同事們：大家好！很榮幸我今天能站在這里和大家一起談?wù)劇段覀優(yōu)閯?chuàng)造價(jià)值能做哪些？》。電影里有一句經(jīng)典的對(duì)白：“21世紀(jì)最缺什么？人才！”怎樣能稱(chēng)得上人才呢？那就是你能為公司創(chuàng)造多少價(jià)值。你創(chuàng)造的價(jià)值越多越證明你很有價(jià)值。我們?cè)鯓幼霾拍転楣緞?chuàng)造更多的價(jià)值呢？我總結(jié)了以下幾點(diǎn)：一、放平心態(tài)作為一個(gè)以服務(wù)為主的公司“全心全意全為您”是企業(yè)整體的服務(wù)宗旨，企業(yè)中的每個(gè)人都應(yīng)尊崇的企業(yè)文化精神。不管您在公司中擔(dān)當(dāng)任何角色，當(dāng)您在與任何外界人員溝通時(shí)您的一言一行代表的不僅僅是您個(gè)人，而是代表著公司的整體形象。所以我覺(jué)放平心態(tài)是最重要的一條。決定成敗的關(guān)鍵是心態(tài)，而不是智
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