大型商業(yè)地產(chǎn)的全程管理(doc20)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-18 18:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的模式，但是在現(xiàn)有的情況下只能作出這種模式，這是這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況。 這是目前開業(yè)之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組合，實(shí)際上在業(yè)態(tài)里面包括了目前我們?cè)趪?guó)內(nèi)看到的各種商業(yè)業(yè)態(tài)和 各種商品組合，從目前實(shí)際營(yíng)業(yè)的狀況來(lái)講，有一些可能會(huì)經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，有一些經(jīng)營(yíng)的不是非常理想，但是從開業(yè)之后營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)來(lái)講還是比較高的，可能好多人都去過(guò)，如果下次再去的話可以坐電梯，有一個(gè)直達(dá)六樓的電梯，如果從東邊走的話，可以直接看到它的指標(biāo)，比去年同期相比較的話一個(gè)月增長(zhǎng) 58%，一個(gè)月增長(zhǎng)了 70%，就是目前增長(zhǎng)率還是很高。 當(dāng)然這個(gè)業(yè)態(tài)組合，現(xiàn)在跟當(dāng)時(shí)來(lái)比較的話，我覺得有很多問(wèn)題值得探 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 討，第一個(gè)就是主力店的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)我們?cè)谧钤绲臅r(shí)候，在做這個(gè)項(xiàng)目之前就在北京做過(guò)一個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，從當(dāng)時(shí)面對(duì)的情況來(lái)講，北京人感 覺最好的主力店是 “百貨 ”，再后來(lái)做金源的時(shí)候把它引進(jìn)來(lái)，但是實(shí)際情況正好相反，從現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，燕莎友誼商城并不是非常理想，當(dāng)時(shí)我們看好 “居然之家 ”，但是現(xiàn)在居然之家是最得好。 什幺原因呢？本身這種業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)來(lái)講發(fā)展的不成熟，作為消費(fèi)者來(lái)講都有一個(gè)認(rèn)識(shí)的過(guò)程，用我們以前的經(jīng)驗(yàn)去判斷它可能跟實(shí)際情況有所出路，這是我舉的簡(jiǎn)單的一個(gè)例子。這是我講的一個(gè)金源的例子，好多人說(shuō)從建筑外觀上說(shuō)太簡(jiǎn)陋，我參加很多論壇，每次論壇都有大量的開發(fā)商提到這個(gè)問(wèn)題。我們現(xiàn)在幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是由房地產(chǎn)商來(lái)開發(fā)的， 房地產(chǎn)商第一個(gè)從利益驅(qū)動(dòng)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)商它是通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的銷售和項(xiàng)目的出租來(lái)獲得投資回報(bào)的，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者是通過(guò)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目里面商品的銷售獲得利益，不同的角度對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)、判斷不一樣，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度考慮，它只是單純的考慮或者說(shuō)是比較著重于從出租或者銷售這個(gè)角度考慮，它對(duì)商業(yè)很多比如外觀的需求、吸引力這方面自然而然考慮少一些，商業(yè)企業(yè)考慮的多，但又不是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和所有者，所以這就導(dǎo)致了一個(gè)矛盾，首先在商業(yè)外觀上形成了很多問(wèn)題，這個(gè)我想在以下實(shí)際操作過(guò)程中，如果開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商能夠更多的進(jìn)行溝通的話 ，可能這是能夠?yàn)槲覀円院笊虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)很多新的變化的。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 這是整個(gè)在金源里面的各種業(yè)態(tài)的組合和各種比例，這個(gè)比例還在不斷的調(diào)整之中，怎幺調(diào)整呢？從目前金源的調(diào)整來(lái)講，在不斷的加強(qiáng)娛樂(lè)和餐飲，縮小購(gòu)物比例，大家可以看一下業(yè)態(tài)比例的組合。 這是我們做的一個(gè)優(yōu)劣方面的分析，這里面有的我就不詳細(xì)講了。實(shí)際上剛才講了很多種，比如說(shuō)建筑外觀的問(wèn)題、比如說(shuō)電梯的問(wèn)題、當(dāng)然我剛才講了，在建筑方面、規(guī)劃方面有些大的問(wèn)題是電梯太多，電梯太多之后上下太方便了，很多購(gòu)物者來(lái)了直達(dá)目的地，不通過(guò)中間，可以從一樓直接很快的 上到五樓，五樓是餐飲，吃完飯就又回去了，我自己每天進(jìn)出基本上是這樣的，所以我感覺電梯的數(shù)量過(guò)多，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講要讓數(shù)量達(dá)到適宜的程度，建筑外觀是一個(gè)問(wèn)題。 我感覺還有一個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)在存在的是面積過(guò)大，這種面積對(duì)于整個(gè)購(gòu)物者來(lái)講，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)講都有比較大的壓力，這是三個(gè)問(wèn)題。 還有一個(gè)在規(guī)劃里面存在的比較大的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)我們?cè)谧錾唐贰⑸虡I(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候，大家是參照國(guó)外的 Shopping Mall 模式，在業(yè)態(tài)分類方面，完全參照美國(guó)的模式在做，就是打亂商品的布局，什幺叫打亂商品布局呢？比如我們?cè)趥鹘y(tǒng) 的百貨店里購(gòu)物都是通過(guò)男裝、女裝、鞋帽等等來(lái)購(gòu)物的，在 Shopping Mall 里面為了增加逛的感覺，把商品分類做了比較大的改動(dòng)，現(xiàn)在來(lái)看這種改動(dòng)是不適當(dāng)?shù)模驗(yàn)橹袊?guó)的消費(fèi)習(xí)慣在目前來(lái)講，要達(dá)到這種完全跟以前這種模式相割裂，還有比較大的距離，在后期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中， 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 完全打亂商品布局的業(yè)態(tài)規(guī)劃受到了很多消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的批評(píng)，現(xiàn)在也在逐漸的改動(dòng)。這是存在的幾個(gè)問(wèn)題。 我要著重講的是，最根本的一個(gè)問(wèn)題就是管理的問(wèn)題，因?yàn)楫?dāng)時(shí)在開發(fā)金源項(xiàng)目的時(shí)候，就沒(méi)有從管理的角度去想，完全從招商的角度考慮，當(dāng)時(shí)的認(rèn)識(shí)只是認(rèn)為招 商結(jié)束之后整個(gè)項(xiàng)目就結(jié)束了，從實(shí)際情況來(lái)講，正是因?yàn)榍捌诘那房紤]，最終形成了什幺局面呢？沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一管理的局面，到現(xiàn)在為止也是這樣。第一沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一管理；第二大量的面積出租給了一家企業(yè)，比如出租給金燕莎集團(tuán)，大概租賃了十幾萬(wàn)平方米的面積，現(xiàn)在是金燕莎和銅鑼灣在運(yùn)營(yíng)這些面積，開業(yè)一年多了，始終沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一管理的局面，這是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講存在的最大的問(wèn)題，因?yàn)闆](méi)有形成統(tǒng)一管理的局面，現(xiàn)在要形成很困難了，因?yàn)楦鱾€(gè)商鋪已經(jīng)形成了自己的經(jīng)營(yíng)模式，在前期很多合同里面也沒(méi)有加約束條件，很多商鋪想形成這種局面，但是開發(fā)商已經(jīng)無(wú)法控制這種情況了，這就是好多很簡(jiǎn)單的事情不一定馬上能夠辦到，這是金源這個(gè)項(xiàng)目面臨的最大的問(wèn)題，這也是我覺得對(duì)于我們重新開發(fā)其它的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)借鑒。這也是我們今天要講的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的主要原因。 實(shí)際上整個(gè)開發(fā)的環(huán)節(jié)，是整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理的一個(gè)組成部分，我們?cè)谧鲆粋€(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，管理包括后期的運(yùn)營(yíng)管理，也包括前期的開發(fā)管理，我剛才講的招商、前期的策劃、規(guī)劃事實(shí)上是管理的一部分，如果我們能把它作為 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理的一部分來(lái)考慮，可能項(xiàng)目成功操作率更大一些，這是我從實(shí)踐來(lái)講的幾個(gè)方面。 下面我講的是第二個(gè)項(xiàng)目，就是北京 大鐘寺 國(guó)際廣場(chǎng)，這是現(xiàn)在正在開發(fā)的項(xiàng)目，這是一個(gè)典型的城市生活休閑中心模式，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)作一年多的時(shí)間了，開業(yè)是在明年，在做這個(gè)項(xiàng)目之前，金源已經(jīng)開業(yè)了。實(shí)際上我們?cè)谧龅倪^(guò)程中吸取了很多的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我舉這幺幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子：第一個(gè)是在建筑方面，大家看到這個(gè)外觀設(shè)計(jì)，首先從建筑設(shè)計(jì)上來(lái)講，完全把它和金源區(qū)別開來(lái)，用一個(gè)比較時(shí)尚的設(shè)計(jì)能夠把 這個(gè)項(xiàng)目包括起來(lái)，大家看到的這是一個(gè)樓頂，樓頂做了一個(gè)曲線的特殊的設(shè)計(jì)，
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