江南名仕園前期策劃思路(編輯修改稿)
2025-06-23 02:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 南香格 里拉： 3000 元 /㎡ 江南馨園： 2900 元 /㎡ ? 樓盤的整體操作 本項目總建面積約 8 萬㎡，擬開發(fā)為 3 棟高層，整體開發(fā)周期較長，定價應(yīng)從全局出發(fā)，以實現(xiàn)整體利益為目標，不能單純追求短期效益，這是經(jīng)驗豐富的專業(yè)代理公司在定價及控價過程中必須遵循的原則。 本項目定價應(yīng)遵循低開高走、循序漸漲策略，操盤過程視市場變化情況，隨時采取價格調(diào)控策略，逐步向利潤最大化靠近。 ? 本項目的開發(fā)成本與利潤目標 在定價的時候，不管前期價格水平與成本相差多少，甚至低于成本，但最終目的均要求實現(xiàn)較好的利潤率，甚至挖掘項目的最大利潤空間。 翼虎顧問機構(gòu) YIHU PROPERTY CONSULT 前期策劃思路 Tel： 07715657817 Fax： 0771562259 5657817 URL： . Email: pos tmas 4 除考慮以上因素外，本項目的產(chǎn)品特征、產(chǎn)品開發(fā)狀況等也必須在價格定位所重視的因素之一。 （三） “可比樓盤量化定價法” 為制定一個合理的價格，我們除對項目進行定性描述的同時，還采取“可比樓盤量化定價法”作為本項目的定價參考依據(jù)。經(jīng)過調(diào)查分析，我們選取了“江南香格里拉”、“江南馨園”這 2 個最具可比意義及參考價值的樓盤進行量化定價。 由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，在進行了重要性排序和差異性選擇后，我們篩選出 18 個因素，按重要性及影響力的高低，按照評估標準，確定每一因素及其權(quán)重分別為：位置 、價格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽 、付款方式 、戶型設(shè)計 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 此 18 個因素，共分為五等級，分值為 5 分。分值越高，表示等次越高。 經(jīng)過綜合素質(zhì)評分，江南香格里拉得分： 分，江南馨園得分： 分， 本樓盤得分： 分，綜合素質(zhì)最高。經(jīng)測算，本項目的 均價為 3010 元 /㎡左右。 （四）住宅價格定位 綜合以上因素，建議本項目住宅 起步價 2800 元 /㎡ ， 最低目標均價 3000 元 /㎡ ，實行低開高走策略， 后期期望拉升至 3200 元 /㎡左右。 三、營銷推廣思路 本項目 A 棟住宅為 94 年的爛尾工程，工程形象較差，客戶對“爛尾樓”工程質(zhì)量疑慮重重，戶型設(shè)計相對落后，且戶型內(nèi)部修改余地不大，面對這樣一個爛尾項目，翼虎公司具備豐富的爛尾樓營
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