江南名仕園前期策劃思路(編輯修改稿)
2025-06-23 02:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 南香格 里拉： 3000 元 /㎡ 江南馨園： 2900 元 /㎡ ? 樓盤(pán)的整體操作 本項(xiàng)目總建面積約 8 萬(wàn)㎡，擬開(kāi)發(fā)為 3 棟高層，整體開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，定價(jià)應(yīng)從全局出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)整體利益為目標(biāo)，不能單純追求短期效益，這是經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)代理公司在定價(jià)及控價(jià)過(guò)程中必須遵循的原則。 本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)遵循低開(kāi)高走、循序漸漲策略，操盤(pán)過(guò)程視市場(chǎng)變化情況，隨時(shí)采取價(jià)格調(diào)控策略，逐步向利潤(rùn)最大化靠近。 ? 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本與利潤(rùn)目標(biāo) 在定價(jià)的時(shí)候，不管前期價(jià)格水平與成本相差多少，甚至低于成本，但最終目的均要求實(shí)現(xiàn)較好的利潤(rùn)率，甚至挖掘項(xiàng)目的最大利潤(rùn)空間。 翼虎顧問(wèn)機(jī)構(gòu) YIHU PROPERTY CONSULT 前期策劃思路 Tel： 07715657817 Fax： 0771562259 5657817 URL： . Email: pos tmas 4 除考慮以上因素外，本項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)狀況等也必須在價(jià)格定位所重視的因素之一。 （三） “可比樓盤(pán)量化定價(jià)法” 為制定一個(gè)合理的價(jià)格，我們除對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定性描述的同時(shí)，還采取“可比樓盤(pán)量化定價(jià)法”作為本項(xiàng)目的定價(jià)參考依據(jù)。經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，我們選取了“江南香格里拉”、“江南馨園”這 2 個(gè)最具可比意義及參考價(jià)值的樓盤(pán)進(jìn)行量化定價(jià)。 由于影響樓盤(pán)的因素很多，不可能都被選擇為樓盤(pán)定級(jí)因素，在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后，我們篩選出 18 個(gè)因素，按重要性及影響力的高低，按照評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，確定每一因素及其權(quán)重分別為：位置 、價(jià)格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤(pán)規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽(yù) 、付款方式 、戶(hù)型設(shè)計(jì) 、銷(xiāo)售情況 、廣告 、停車(chē)位數(shù)量 。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 此 18 個(gè)因素，共分為五等級(jí)，分值為 5 分。分值越高，表示等次越高。 經(jīng)過(guò)綜合素質(zhì)評(píng)分，江南香格里拉得分： 分，江南馨園得分： 分， 本樓盤(pán)得分： 分，綜合素質(zhì)最高。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的 均價(jià)為 3010 元 /㎡左右。 （四）住宅價(jià)格定位 綜合以上因素，建議本項(xiàng)目住宅 起步價(jià) 2800 元 /㎡ ， 最低目標(biāo)均價(jià) 3000 元 /㎡ ，實(shí)行低開(kāi)高走策略， 后期期望拉升至 3200 元 /㎡左右。 三、營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 本項(xiàng)目 A 棟住宅為 94 年的爛尾工程，工程形象較差，客戶(hù)對(duì)“爛尾樓”工程質(zhì)量疑慮重重，戶(hù)型設(shè)計(jì)相對(duì)落后，且戶(hù)型內(nèi)部修改余地不大，面對(duì)這樣一個(gè)爛尾項(xiàng)目，翼虎公司具備豐富的爛尾樓營(yíng)
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