蘇州新港名尚花園前期營(yíng)銷思路報(bào)告-56-2009年(編輯修改稿)
2024-12-22 23:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6（ 2房） 7300 7586 93% 6 10 115（ 3房） 新地國(guó)際公寓 130180 1500016000 169252 20% 主語(yǔ)城 87104（ 2房） 8000 69~108 94% 135（ 3房） 清水園 180~240（復(fù)式） 8000 144192 96% 2 鑫苑國(guó)際城市 在售 1期 （總 28萬(wàn)方） 61～ 64㎡ （ 1房） 74007600 （ 85折后） 45～ 48 15 78~86㎡ （ 2房） 58～ 65 11 84~98㎡ （ 3房） 120㎡ 63～ 73 90 24 誠(chéng)河新旅城 在售 1期 （總 50萬(wàn)方） 7090 ㎡ （ 2房） 61006300 42~57 29 87~134㎡ （ 3房） 6100 53~82 9 陽(yáng)光假日 94㎡ （ 2房） 6800 6384 12 102123㎡ （ 3房） 鉑客 113㎡ （ 2房） 68007000 79107 4 142158㎡ （ 3房） 611月份成交數(shù)據(jù) 區(qū)域市場(chǎng) ? 各層次去化樓盤冷熱不均， 價(jià)格影響 是主要因素； ? 小戶型去化中： 7085平米是去化的主力戶型；而面積 120130平米的大戶型 由于貨量不多，但是也能得到較好的去化，排在其次； ? 價(jià)格來看， 62006500元基本暢銷 ，70007500元銷售緩慢， 7500元以上有滯銷風(fēng)險(xiǎn) ?從去化速度來看，目前片區(qū)樓盤勻速去化在 1520套 /月 62006500元能受到市場(chǎng)追捧，即 7000元 /平米是風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，勻速去化在 1520套 /月 市場(chǎng)小結(jié) ?08年新區(qū)上半年都處于緩銷階段，有市場(chǎng)因素其次是可售貨量少，部分甚處于尾盤消化階段； ?08年下半年由于片區(qū)里推出，誠(chéng)河等第三層級(jí)的大盤的低價(jià)入市，拉低了整個(gè)片區(qū)的成交均價(jià)，所以 08年111月份， 整個(gè)新區(qū)成交總體均價(jià)在 5800元左右 ； ?從戶型上來看， 主力 戶型均在 7585平米的 2房 ，其次是 60平米、 120130平米的 3房；盤點(diǎn)后市的推售（今年余量 +明年預(yù)推量共約 1000余套左右） 未來的競(jìng)爭(zhēng)主力也集中在小戶型 2房 的競(jìng)爭(zhēng)上； ? 從新區(qū)片區(qū)層級(jí)的價(jià)格來看，基本在 60006500元 ，當(dāng)前市場(chǎng) 下消化速度在 1520套 /月 ； 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)： 優(yōu)勢(shì) 1:地段優(yōu)越，成熟配套 優(yōu)勢(shì) 2：純粹小二房居住社區(qū) 思考 2: 名尚基于蘇州新區(qū)差異化何在？ 樓盤名 訴求 主力客群 比例（ %） 鑫苑國(guó)際城市花園 京杭大運(yùn)河 28萬(wàn)方中大規(guī)模社區(qū) 產(chǎn)品力： 百米棟距、空中花園 1）獅山路銀行職員 10% 2）新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng) 35% 3）公務(wù)員 20% 4）周邊改善居住人群（中年人） 30% 5）工作緣，異地遷移至蘇州 5% 誠(chéng)河新旅城 開發(fā)商品牌 大盤規(guī)劃 配套 1）產(chǎn)業(yè)園年輕購(gòu)房者 60% 2）周邊換房置業(yè)者（ 3035歲） 30% 3）外省市落戶蘇州 10% 客戶分析 采樣小戶型的典型代表樓盤客群 小戶型產(chǎn)品針對(duì)的客戶年紀(jì)在 2535歲之間 其中產(chǎn)業(yè)園的中層白領(lǐng)具有強(qiáng)大的剛性需求 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 購(gòu)買力 客戶來源 代表樓盤 置業(yè)目的 /抗性 自住型 首次置業(yè)（婚房為主，第一居所） 5060萬(wàn) ? 工作、生活緣 ? 周邊區(qū)域（區(qū)域感強(qiáng)） ?市區(qū)外溢客 ?外省市落戶蘇州 ? 鑫苑國(guó)際城市花園 ?誠(chéng)河新旅城 ?關(guān)注價(jià)格； ?交通便利 ?生活配套成熟 抗性： ?價(jià)格、綜合性價(jià)比 換房置業(yè)（第一居所） 6065萬(wàn) ?周邊區(qū)域 ?工作緣 ?人口結(jié)構(gòu)變化 ?公務(wù)員 ?市區(qū)外溢客 ?主語(yǔ)城 ?鑫苑國(guó)際城市 ?國(guó)際公館 ?鉑客 ?改善居?。ㄐ^(qū)環(huán)境、戶型面積） ?價(jià)格 ?物業(yè)管理 ?小區(qū)品質(zhì) 抗性： ?小區(qū)品質(zhì)、檔次、戶型的實(shí)用功能性、價(jià)格 養(yǎng)老置業(yè) 7080萬(wàn) ? 市區(qū)外溢客戶 ?周邊區(qū)域 ?公務(wù)員 ? 鑫苑國(guó)際城市 ?主語(yǔ)城 ?鉑客 ?養(yǎng)老 ?提高生活質(zhì)量 ?方便給自己的兒女帶孩子 抗性： ?生活配套、品質(zhì)、戶型的功能實(shí)用、價(jià)格 資產(chǎn)持有型 長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn) 180200萬(wàn) ? 蘇州本地生意人 ?外省市生意人 ? 合、外企在駐蘇分公司 ?新地國(guó)際公寓 ?長(zhǎng)期保值增值（看中周邊未來的發(fā)展?jié)摿霸鲩L(zhǎng)） ?員工宿舍（類似酒店住房），中、外企高層駐蘇時(shí)的公寓 ?有良好的物業(yè)管理服務(wù)（管家式服務(wù)） 抗性： ?地段、品質(zhì)、服務(wù) 價(jià)格、地段配套是客戶購(gòu)買的重要驅(qū)動(dòng)因素 客戶分析 在蘇州工作，生活重心、工作都在新區(qū) 公務(wù)員、獅山路商圈等相關(guān)銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)、年輕置業(yè)者 重要客戶 偶得客戶 周邊置業(yè)換新房，居住升級(jí)（生活緣） 外省市、（想落戶蘇州）、長(zhǎng)期投資 核心客戶 客戶分析 我們的小戶型客戶又是這么一批人： ? 他們?cè)?25
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