【文章內(nèi)容簡介】 消費概念的品牌物業(yè)； 它是商業(yè)精英和知名商戶的標志和名片； 它是繁華商業(yè)街區(qū)的稀缺資源，是最具說服 力的資信／實力／身份保障； 它是盱眙主題商業(yè)時代投資者的首選物業(yè)，將開啟盱眙商鋪投資新時代。 商家匯聚、消費者涌集熱衷勢在必然。 二、 開發(fā)理念定位 1． 請問您是否打算在盱眙購買或租賃商鋪？ □ 購買 60% □ 租賃 40% 2． 您會在什么時候購買或租賃商鋪？ □ 1 年以內(nèi) % □ 1 年 2 年 % □ 2 年 3 年 % □ 3 年以上 % 以上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示： 由此推論并結(jié)合我司以往之經(jīng)驗，我司認為本案的開發(fā)定位是： 主題明確的商業(yè)步行街；近 2 萬平方米體量較大的城市核心商業(yè)地標；特色鮮明的現(xiàn)代商業(yè)建筑；至少在本地市場領(lǐng)先５年的內(nèi)部規(guī)劃；配套設(shè)施與經(jīng)營管理先進完善；達到未來城市商業(yè)發(fā)展的要求。 三、 主題功能定位 請問您打算經(jīng)營的行業(yè)是？（純投資者跳問此題） □服裝鞋帽類 % □餐飲 % □電器 /電信產(chǎn)品 % □工藝品 % □休閑娛樂 % □土特產(chǎn) % □美容美發(fā) % □其他 (請注明 ) 以上調(diào)研顯示盱眙的商業(yè)尚停留在初級階段，以自發(fā)形成的形態(tài)為主。市場的細分 及經(jīng)營的錯位、互補欠缺。借鑒一二線商業(yè)城市的成功經(jīng)驗本案應倡導：立足市場 空白，做人無我有的主題定位。我司認為以兒童業(yè)態(tài)為主，輔以由此帶動的相關(guān)業(yè) 態(tài)是本案的主體功能定位。 兒童消費主題 主導性占總體量的 50% 休閑娛樂主題 提升性占總體量的 25% 休閑美食主題 輔助性占總體量的 15% 功能配套主題 完備性占總體量的 10% 四、 形象定位 公眾形象 推進盱眙城市的現(xiàn)代化進程；創(chuàng)建良好的社會口碑。 商業(yè)形象 集外在的亮麗、內(nèi)涵的氣質(zhì)，體現(xiàn)盱眙商業(yè)的時尚氣息。 我們致力于打造盱眙主題商業(yè)的： “ 唯一性、差異性、不可復制性、可延續(xù)性” 第三部分：項目銷售 策略 一、 商業(yè)地產(chǎn)運作模式說明 商業(yè)運作模式是包含商業(yè)項目的開發(fā)周期安排、階段性的開發(fā)主題和經(jīng)營定位、物業(yè)的去化方式和利益取得方式、所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的關(guān)系、經(jīng)營管理模式等方面，以下將分別就主要問題逐一說明。 ? 開發(fā)的利益表現(xiàn)及取得 基于商業(yè)項目是綜合房地產(chǎn)和商業(yè)兩個行業(yè)的綜合性工程，不同于普通的地產(chǎn)項目，在利益的表現(xiàn)方式和利益的取得方式上存在著差異，大體可表現(xiàn)為： 行業(yè) 利益表現(xiàn)方式 利益取得方式 非商業(yè)地產(chǎn)項目 ? 銷售商品房的銷售收入為主； ? 經(jīng)濟利益為主要表現(xiàn)，社會效益為輔； ? 商品房的價格 水平以當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場行情為指導，相對商業(yè)項目，通常房地產(chǎn)價值提升空間不大； ? 銷售占絕對比例； ? 通常階段性開發(fā)周期較短（在2~3 年左右）； ? 能夠?qū)崿F(xiàn)快速資金回收； ? 銷售后發(fā)展商不再擁有物業(yè)的所有權(quán)，只提供物業(yè)管理和服務(wù)； 商業(yè)地產(chǎn)項目 ? 銷售收入和租金收入并存； ? 經(jīng)濟利益與社會效益雙贏； ? 商業(yè)物業(yè)的價值體現(xiàn)在其作為投資工具和使用工具兩方面； ? 物業(yè)價值提升空間較大； ? 銷售、租賃為兩種主要方式； ? 市場培育期通常在 3~5年左右； ? 短期內(nèi)的經(jīng)濟利益會受到影響 ，但利益收入會隨著市場的成熟而逐步提高，并維持在較高的水平； ? 發(fā)展商保留有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，成為可運作的巨大資產(chǎn)資源； ? 階段性的開發(fā)主題 分階段開發(fā)的商業(yè)項目，基于其目標客群的定位、商業(yè)市場形象差別和預期經(jīng)濟收入狀況的不同，不同階段將表現(xiàn)出不同的開發(fā)主題和經(jīng)營主題。 ? 物業(yè)去化方式 基于商業(yè)項目具有地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)，在物業(yè)的去化方式上，銷售是實現(xiàn)有效物業(yè)去化并達成預期目標收益的主要方式，具體的操作方式包括純銷售、帶租約銷售、售后 返租、以租金的方式達成銷售等方式； 說明： A) 純銷售 發(fā)展商 將商業(yè)物業(yè)（通常表現(xiàn)為商鋪）采取分割單元、一次性銷售的方式達成，投資吸納力將主要依靠物業(yè)的自身的使用價值，包括所處商圈、地段、商鋪的物業(yè)狀況、投資金額等因素；通常發(fā)展商將不對其進行經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種的限定，投資者可以實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一。投資者完全擁有物業(yè)的所有權(quán)，其物業(yè)價值將主要體現(xiàn)在使用價值上，對其可以進行經(jīng)營、租賃、轉(zhuǎn)讓，而且物業(yè)自身價值也將隨著商業(yè)的成熟而逐步提高；投資者的收益來源于其使用、租賃或轉(zhuǎn)讓相應所產(chǎn)生的利益。 B) 帶租約銷售 在銷售前，發(fā)展商對物業(yè)進行規(guī)劃、定位，依托前期對物業(yè)成功的定 位和租賃招商，在商家確定的前提下，憑借經(jīng)營商家具有競爭優(yōu)勢的品牌和經(jīng)營實力所產(chǎn)生的穩(wěn)定的、中長期的收益來吸納投資，在這種方式下，物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，投資者擁有物業(yè)，但不能行使使用權(quán)和管理權(quán)，其利益將來源于事先約定好的回報收益；而使用者則沒有物業(yè)的所有權(quán)，該物業(yè)僅僅是其進行經(jīng)營的使用工具。在操作上，通常適用于具有相當品牌和經(jīng)營實力、中型、專業(yè)性強的商家。 C) 以租金達成銷售 通過家與發(fā)展商簽訂一定期限的租賃合同（通常建議為 10 年），以租賃期間內(nèi)的年租金支付方式代替商鋪的銷售收入，即以租賃實現(xiàn)銷售，達 到商鋪去化的目的。租金每 2 年支付一次，押金為一年的租金；商家經(jīng)營滿期限后，該租賃商鋪的產(chǎn)權(quán)歸商家所有，押金無息返還；商家如中途違約，押金沒收，商鋪的產(chǎn)權(quán)仍屬發(fā)展商。其目標客群是以經(jīng)營為主要經(jīng)濟收益手段，并具有相當?shù)耐顿Y意識的客群，投資吸納力表現(xiàn)在于這部分經(jīng)營者可以通過一定時間的經(jīng)營來獲得商鋪的產(chǎn)權(quán)；因此，在這種方式下，租金的定價和租賃期限是兩個關(guān)鍵的因素，將直接導致客群的分化和日后經(jīng)營的收益，進而決定著能否順利實現(xiàn)銷售目標。 D) 售后返租 先期對項目做出詳細的經(jīng)營定位和規(guī)劃，在科學合理規(guī)劃和充足經(jīng)濟預期 收入的基礎(chǔ)上，給予在一定時間期限內(nèi)，一定回報率的投資回收保證；投資者在銷售時與發(fā) 展商簽訂返租協(xié)議，發(fā)展商通過返租取得一定時期的經(jīng)營權(quán)，利用統(tǒng)一規(guī)劃和運營管理，并由專業(yè)運營管理公司利用渠道資源和操作優(yōu)勢，拓展租賃渠道，維持高租賃率，給予客群投資信心及回報并保證開發(fā)商自身利益；同時對投資者產(chǎn)生較大的投資及吸納力，經(jīng)過 35 年的市場運營和培育，此部分商鋪將產(chǎn)生極大的商業(yè)價值，使項目走上有序經(jīng)營的良性運作道路。在這種方式下，發(fā)展商預期的經(jīng)營收益、制定的投資回報率和返租年