盱眙商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-21 14:14本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】歷史上，盱眙曾建過(guò)都，升過(guò)郡、軍，還有州、郡在盱眙設(shè)治。民國(guó)時(shí)，安徽省第六、四、九行政督察區(qū)先后設(shè)治。于盱眙，1955年，盱眙由安徽劃歸江蘇，現(xiàn)隸屬于淮安市。盱眙現(xiàn)轄14鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，國(guó)土面。畝水田一畝灘”之稱。寧淮、寧宿徐高速公路穿境而過(guò)，盱眙。之美稱，為全國(guó)生態(tài)示范區(qū)，縣城被定為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，人居環(huán)境甚佳。全縣礦產(chǎn)資源潛在經(jīng)濟(jì)總值居江蘇省縣級(jí)第四位，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費(fèi)指。數(shù)全面提升，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)人均萬(wàn)元，增長(zhǎng)%；財(cái)政收入億元，增長(zhǎng)45%；作為盱眙的常態(tài)節(jié)日已深入萬(wàn)千百姓人家，同時(shí)也正走向全國(guó)、著眼世界。盱眙具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。在這一輪洗牌中，盱眙的商業(yè)市場(chǎng)格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進(jìn)入了。盱眙商業(yè)的消費(fèi)者已不僅僅是本縣的74萬(wàn)人口，而是南京一小時(shí)經(jīng)
【正文】 為 6800 元 / m2。 （注：該價(jià)格已包含返租部份） 為了確保貴司最適合的利潤(rùn)，同時(shí)吸引投資，我司認(rèn)為：最適合于本項(xiàng)目的回報(bào)率為 7%，返還期限為 3 年。 根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，計(jì)算入售價(jià)里的租金返還總額應(yīng)控制在 20％以下，這樣可以避免造成售價(jià)過(guò)高，令到投資者不能接受。 以上數(shù)據(jù)是在初步的市場(chǎng)分析情況下得出的，具體的價(jià)格有待項(xiàng)目確立后于貴司共同商定。 第四部分：項(xiàng)目設(shè)定及招商策略 根據(jù)盱眙品牌市場(chǎng)的空白和我司的商業(yè)資源 整合，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品、功能及業(yè)態(tài)等進(jìn)行具體的設(shè)定 一、產(chǎn)品設(shè)定 二、功能及業(yè)態(tài)設(shè)定 A 區(qū)一、二層為主力品牌區(qū) 國(guó)內(nèi)一線兒童百貨主力品牌形象店 B 區(qū)一、二層為次主力品牌區(qū) 國(guó)內(nèi)二、三線兒童百貨品牌專賣店 C 區(qū)一、二層為兒童百貨專賣店 當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)兒童百貨經(jīng)營(yíng)商 D 區(qū) 一、二層為兒童玩具及用品專賣店 A、 B、 C、 D 區(qū)三層為主力功能區(qū) 兒童教育、兒童娛樂(lè)、兒童攝影為主導(dǎo)輔以兒童圖書(shū)及音像制品 E 區(qū)為休閑餐飲及功能配套區(qū) 休閑輕餐飲、傳統(tǒng)餐飲、咖啡店、銀行、藥店、洗衣店、便利店等 F 區(qū)為開(kāi)放式廣場(chǎng) 三、 招商策略 策略 1：把握經(jīng)營(yíng)檔次，確保項(xiàng)目整體形象 本項(xiàng)目的綜合檔次是盱眙一流的，招商時(shí)對(duì)各類商家進(jìn)行優(yōu)化篩選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)檔次與形象， 有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。 由于主題商業(yè)步行街不同于專賣店，在獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)的模式下，對(duì)于單店的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)要求也就更高，招商時(shí)就不能什么商家都招，必須進(jìn)行篩選，讓適合主題定位的商家進(jìn) 駐， 再進(jìn)行統(tǒng)一推廣。 策略 2：有效利用我司的招商資源 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更積累了相當(dāng)豐富的資家資源，以確保本項(xiàng)目招商的成功。 策略 以點(diǎn)帶面 優(yōu)惠招商，以點(diǎn)帶面。重點(diǎn)招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動(dòng)散戶經(jīng)營(yíng)；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。 策略 強(qiáng)化活動(dòng)招商，進(jìn)行前期滲 透 通過(guò)各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會(huì)發(fā)布信息，對(duì)招商進(jìn)行前期滲透。同時(shí)策劃一些主題活動(dòng)或大型公關(guān)活動(dòng)，擴(kuò)大影響，提高項(xiàng)目知名度。 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 一、 推廣難點(diǎn)分析 理性的分析是策略執(zhí)行的先決條件。本項(xiàng)目雖然具有一系列的優(yōu)勢(shì)機(jī)遇，但推廣上有幾點(diǎn)難點(diǎn)需要重點(diǎn)注意，以優(yōu)勢(shì)淡化弱勢(shì)，達(dá)成項(xiàng)目的旺銷。 相對(duì)的高價(jià)格與短期返租在盱眙市場(chǎng)上存在一定風(fēng)險(xiǎn) 這在推廣時(shí)需要幫助客戶確立項(xiàng)目無(wú)可質(zhì)疑的投資前景與高性價(jià)比，以地理優(yōu)勢(shì)給投資者以實(shí)實(shí)在在的愿景實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目能否在短期內(nèi)將國(guó)貿(mào)的商氣延續(xù)至本案 這需要在項(xiàng)目形象上出彩出新，吸引眼球，吸引投資者的關(guān)注后吸引消費(fèi)者關(guān)注。這需要進(jìn)行各種“品牌”專題活動(dòng)和一些具有影響力的大型活動(dòng)進(jìn)行造勢(shì)，吸引大量人氣并迅速形成商氣。 基于以上推廣難點(diǎn)，本項(xiàng)目在推廣中不僅要有統(tǒng)一的推廣主題，更要注重投入大量營(yíng)銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)的包裝，組成一個(gè)“三維”的推廣模型，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 二、 推廣主題概念設(shè)定 我司認(rèn)為，要達(dá)成本案銷售與招商力度的最大化，必須遵循營(yíng)銷鏈的實(shí)現(xiàn)。 以“主題步行街”的“主題”作文章，倡導(dǎo)一種 “崇尚理念、追 求品質(zhì)、善于投資的新生活” 這是整個(gè)營(yíng)銷推廣貫徹的主題，并在此基礎(chǔ)上形成主題的移植、嫁接與延伸。 品牌文化與投資生活的本質(zhì)分別是時(shí)尚文化和財(cái)富文化，它們不是一對(duì)矛盾體，而是相輔相承的。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是：具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質(zhì)。 進(jìn)一步深化： 品牌文化即一種：成功、富裕、幸福、滿足，時(shí)尚的文化 投資生活即一種：理智、專業(yè)、財(cái)富、趣味、科學(xué)的生活態(tài)度 倡導(dǎo)快樂(lè)的投資：讓投資充滿趣味性，成為人們生活中隨手可得的一部分。 倡導(dǎo)安 全的投資：提供專業(yè)的資訊；給予實(shí)在服務(wù)。 第六部分：項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 返租銷售方案風(fēng)的險(xiǎn)分析 本案采取的主要銷售方式是一次性返還銷售，即發(fā)展商一次性將所有的金額，以現(xiàn)金折扣回饋給買家，反租期后能否租出或租金多少的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商不予承擔(dān)。 總體來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫祉羰写笸顿Y環(huán)境穩(wěn)定，淮河?xùn)|路租務(wù)市場(chǎng)及買賣繼續(xù)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變。約 7%的租金回報(bào)及 3 年的返租年限是較合理吸引到投資者的數(shù)字。返租銷售帶給開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)基本可以較大程度地弱化。 二、 銷售去化風(fēng)險(xiǎn)分析 假設(shè)我們?nèi)w 住宅？ ! 單價(jià)是多少？ 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有多大？ 概念是什么？ 再看商業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn) 假定： 單價(jià) 6800 元 /m2；面積 20xx0m2； 扣除售后返租部分利潤(rùn) 即為： 20xx0m2以 5372 元 /m2單價(jià)完成銷售 結(jié)論是： 商業(yè)部分給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是顯著的，是目前盱眙市場(chǎng)的住宅類產(chǎn)品難以達(dá)成的！ 三、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 一個(gè)主題鮮明的商業(yè)項(xiàng)目是要依托專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理在項(xiàng)目的培育期來(lái)精心打 造的。推廣、招商、銷售的各項(xiàng)理念都將在具體的經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中去體現(xiàn)。因此經(jīng)營(yíng)管理的成功與否直接決定了項(xiàng)目的成敗。 經(jīng)營(yíng)管理的成功要素： 、補(bǔ)商的持續(xù)力 結(jié)束語(yǔ)： 盱眙縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)發(fā)展期，適時(shí)進(jìn)駐實(shí)乃高瞻遠(yuǎn)矚之舉。 商住結(jié)合、差異化、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)具廣闊的市場(chǎng)前景。 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的并存是真正的利益所在。 注重銷售、招商、推廣、經(jīng)營(yíng)管理的一體化、專業(yè)化是項(xiàng)目的有效保障。 以上是根據(jù)對(duì)本案與市場(chǎng)的初步認(rèn)識(shí)，基于我司多年的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)與豐富的商家資源，形成的對(duì)項(xiàng)目的基本 操作思路，其具體的執(zhí)行布署有待項(xiàng)目的推進(jìn)和更深入的工作展開(kāi)后提供。
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