【導(dǎo)讀】如今的嘉興是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一批沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)。桐鄉(xiāng)市，全市陸地面積3915平方公里，總?cè)丝?60萬(wàn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。上世紀(jì)90年代以來(lái)，尤其是2000年后，嘉興市區(qū)經(jīng)濟(jì)始終保持著高速的發(fā)展勢(shì)頭。元，同比增長(zhǎng)%。人均GDP直逼4000美元，接近中等收入國(guó)家和地區(qū)水平。在這樣的情況下，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律而言，恩格爾系數(shù)將下降，用于居住、交通、娛樂(lè)等方面的消費(fèi)支出將逐漸增加?？谑冀K保持著小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度較為緩慢。嘉興素有魚(yú)米之鄉(xiāng)，絲綢之府的美寓。嘉興受上海開(kāi)發(fā)開(kāi)放的輻射、蘇南開(kāi)。（市）均進(jìn)入中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣前30強(qiáng)和“浙江省小康縣”行列。成一小時(shí)交通圈，使得嘉興成為了大陸滬杭蘇地區(qū)炙手可熱的新投資熱點(diǎn)。城市地位進(jìn)一步得到提高。

　　

【正文】 前周邊僅僅存在一個(gè)電器 專(zhuān)賣(mài)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況尚可，可以 考慮其他例如生鮮超市之類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)； 商業(yè)廣場(chǎng)：戴夢(mèng)得購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)仍然沒(méi)有租滿(mǎn) 5 層的營(yíng)業(yè)面積，由此可見(jiàn)商業(yè)廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，在沒(méi)有大量外來(lái)人口進(jìn)入的情況下嘉興市場(chǎng)內(nèi)不足以引入另外的商場(chǎng)項(xiàng)目； 業(yè)態(tài)分析：嘉興當(dāng)?shù)貙?duì)于高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所具有一定的消費(fèi)熱情，且競(jìng)爭(zhēng)較少，市場(chǎng)發(fā)展空間較大。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 31 五 、酒店 供應(yīng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 陽(yáng)光大酒店 戴夢(mèng)得大 酒店 嘉興賓館 e 代商務(wù)連鎖酒店 星級(jí) 4 星 4 星 3 星 / 位置 中山路 368 號(hào) 中山路、禾興路 中山路 123 號(hào) 中山路、禾興路 客戶(hù)群 高檔商務(wù)人士，外籍 旅游參觀人群 嘉興當(dāng)?shù)鼗閼c及國(guó) 內(nèi)商務(wù)人士 政府公務(wù)人員為主 中檔商務(wù)人士 總套數(shù) 195 216 117 250 早餐 西式、中式 中式 中式 中式 標(biāo)準(zhǔn)房 880（豪標(biāo)） 560 480 198 套房 1280 880980 / 598 公寓房 / / / / 豪華套房 1880 1380 2800 598 加床 / 100 不詳 68 淡季折扣 6 折 79 折 6 折 7 折 配套服務(wù) 項(xiàng)目名稱(chēng) 配套服務(wù) 陽(yáng)光大酒店 七個(gè)能容納 20200 人的大小會(huì)議室 ， 五 個(gè)風(fēng)格各異的餐廳中餐廳、日本料理、頂上泰國(guó)魚(yú)翅 等 保齡球 館、 游泳池 、 網(wǎng)球場(chǎng) 、 棋牌室 、 桑拿中心 、 美容中心 、 夜總會(huì) 等。 戴夢(mèng)得大酒店 高檔華麗的宴會(huì)廳，富麗堂皇的中餐廳， 17 間風(fēng)格迥異、頗具特色的宴會(huì)包廂，均能?chē)L到鮮美佳肴。 25 樓的旋轉(zhuǎn)餐廳 ， 計(jì)算機(jī)智能管理，衛(wèi)星電視、 VOD 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)、中央空調(diào)、迷你吧、背景音樂(lè)等全套設(shè)備 。 嘉興賓館 中西風(fēng)格的餐廳、 13 個(gè)宴會(huì)廳、 400 多個(gè)餐位， 8 個(gè)大小會(huì)議室 。 e 代商務(wù)酒店 數(shù)字電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)、國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話(huà) 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 32 其他區(qū)域 供應(yīng) 《 嘉興世茂花園大酒店 》 ⑴ 基 礎(chǔ)資料 地理位置： 嘉興 320 國(guó)道嘉興七號(hào)橋 總占地面積： 公頃 總建筑面積： 42000 平方米 星級(jí) ： 5 星 總套數(shù) ： 173 套 ⑵ 價(jià)格 豪華單人房 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 精致套間 表價(jià) 528 488 658 淡季 折扣 79 折 79 折 79 折 ⑶ 配套設(shè)施 風(fēng)格各異的中、西餐廳可供上千人同時(shí)用膳；功能齊全的大小會(huì)議廳 ， 健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、KTV 等健身娛樂(lè)設(shè)施。擁有商務(wù)會(huì)議、演講報(bào)告、個(gè)人沙龍 等 各類(lèi)會(huì)議廳五個(gè)。 ⑷ 經(jīng)營(yíng)定位 融吳越文化與經(jīng)典時(shí)尚為一體的豪華商務(wù)度假酒店。 未來(lái)供應(yīng) 國(guó)際 中港城 ，總建 筑面積一百萬(wàn)平方米，城內(nèi)設(shè)：中國(guó)首個(gè)最大的零關(guān)稅 CEPA 中心商貿(mào)城，占地 30 平方米；高尚住宅區(qū) 60 萬(wàn)平方米， 五星級(jí)國(guó)際酒店 10 萬(wàn)平方米 ；法式紅磨坊演藝娛樂(lè)城 5 萬(wàn)平方米。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 33 結(jié)論 經(jīng)過(guò)可行性分析和市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 嘉興老城區(qū)內(nèi) 現(xiàn)有供應(yīng) 4 星級(jí)酒店 2 家，三星級(jí)酒店 1 家 ， 5 星級(jí)酒店暫時(shí)屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)，但考慮到后續(xù)中港城內(nèi)準(zhǔn)備建造 5 星級(jí)酒店及“世茂花園大酒店”兩個(gè) 5 星級(jí)項(xiàng)目的內(nèi)外夾攻，客源爭(zhēng)奪必然十分激烈。 酒店業(yè)不同于其它高端服務(wù)行業(yè)，其主要特點(diǎn)是必須擁有一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的客源， 而從嘉興城市的發(fā)展來(lái)看，嘉興城市處于杭 州和上海的夾縫中對(duì)于商務(wù)人士吸引并不具有優(yōu)勢(shì)，高檔酒店需求有限 。 通過(guò)綜合分析 ，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目所在位置雖 處于嘉興市的商業(yè)中心和老城區(qū)，但酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ，從各酒店 68 折的折扣情況可以看出市場(chǎng)內(nèi)客源明顯不足，另外該類(lèi)產(chǎn)品 經(jīng)營(yíng)培育時(shí)期長(zhǎng)、不利于資金快速回籠，因此建議本項(xiàng)目不建造酒店產(chǎn)品 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 34 第三部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì) 分析： 位于嘉興市老城區(qū)內(nèi)，距離嘉興市火車(chē)站僅 公里，臨近嘉興市東西主干道中山路及禾興南路，嘉興最好的商場(chǎng)江南大廈和戴夢(mèng)得購(gòu)物中心臨近周邊 。 嘉興老城區(qū)的絕對(duì)核心地段、嘉興市商業(yè)中心、嘉興市人心中的城市中心點(diǎn)。 二、住宅概況 由于老城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量有限， 目前周邊 尚未形成居住氛圍，只有 “ 中山名都 ” 及 “ 嘉華廣場(chǎng) ” 幾個(gè)較新的住宅項(xiàng)目 。 人們對(duì)周邊的認(rèn)可度相當(dāng)高，從 中山名都 的前期熱銷(xiāo)可見(jiàn)一斑 ，另外 周邊住宅市場(chǎng)上的產(chǎn)品在產(chǎn)品品質(zhì)上還有相當(dāng)大的提升空間，也為本項(xiàng)目提供了有利的產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)！ 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 35 三、商業(yè)概況 客源仍以 本地客源及 長(zhǎng)線(xiàn)投資客為主， 尤其是沿街的住宅底商基本上 供不 應(yīng)求 ， 由此可見(jiàn)嘉興市當(dāng)?shù)貙?duì)于商鋪的需求程度 。 區(qū)域內(nèi)的底商較為發(fā)達(dá)。 中山路沿線(xiàn) 住宅項(xiàng)目底 層均規(guī)劃有體量較大的沿街商鋪；此類(lèi)業(yè)態(tài)已得到市民的認(rèn)可，但由于網(wǎng)點(diǎn)分散，無(wú)法滿(mǎn)足一站式消費(fèi)的模式。 華庭街、梅灣街等商業(yè)街項(xiàng)目供應(yīng)較多，但由于經(jīng)營(yíng)管理不利及定位偏差造成目前的經(jīng)營(yíng)困境，應(yīng)該說(shuō)在核心商圈的商業(yè)發(fā)展?jié)摿o(wú)限 。 消費(fèi)人口 消費(fèi)群體 人口 老城區(qū) 約 2 萬(wàn)人 嘉興市內(nèi) 約 30 萬(wàn)人 嘉興下屬區(qū)域 約 100 萬(wàn)人 旅游觀光等流動(dòng) 消費(fèi)群 約 100 萬(wàn)人 分析： 預(yù)計(jì)， 包括嘉興下屬區(qū)域及旅游觀光客等 流動(dòng)消費(fèi)群體 約 兩百三十萬(wàn) 人次以上 ，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目及周邊固定的支撐人口約 32 萬(wàn)人 。 商業(yè) 消費(fèi)群分析 等 . 嘉興市內(nèi) 40% 老城區(qū) 30% 旅游觀光流動(dòng)人群 10% 商業(yè) 消費(fèi)群 嘉興下屬區(qū)域 20% 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 36 四、各產(chǎn)品 SWOT 分析 ⑴ 住宅 市場(chǎng)背景： ? 目前 周邊尚未形成一定的居住氛圍 ， 但 客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目所處的區(qū)位認(rèn)可度較高。 ? 目前中山路沿線(xiàn)的高檔住宅均價(jià)在 5000 元左右，且去化保持在 2030 套 /月，市場(chǎng)需求旺盛 ！ ? 未來(lái)供應(yīng)有限， 老城區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入尾聲，可供地塊較少， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。 結(jié)論： 本項(xiàng)目的區(qū)位條件下，高檔住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)可以得到利潤(rùn)保障，而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低， 建議在本項(xiàng)目中配置高檔住宅產(chǎn)品， 以此作為項(xiàng)目穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源 和快速回籠資金的保障 。 ⑵ 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)背景： ? 嘉興區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)格和 住宅相比，并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，例如“中山名都”中住宅均價(jià) 4800 元，而寫(xiě)字樓均價(jià)僅有 5100 元。 ? 從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)角度衡量，寫(xiě)字樓的成本要高于普通住宅而售價(jià)卻與住宅大致相當(dāng)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低于住宅產(chǎn)品。 ? 從市場(chǎng)需求角度衡量，寫(xiě)字樓 去化速度 明顯 慢于住宅 ，目前市場(chǎng)上住宅去化月均在30 套左右，而寫(xiě)字樓月均去化僅 1000 方左右，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大于開(kāi)發(fā)住宅 。 ? 隨著新樓盤(pán)的推出，會(huì)進(jìn)一步降低寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空間，減少單位內(nèi)的去化。 結(jié)論： 從快速回籠資金和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)兩方面考量，建議本項(xiàng)目放棄寫(xiě)字樓產(chǎn)品形態(tài)的開(kāi)發(fā)。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 37 ⑶ 酒店式公寓 市場(chǎng)背景 ： ? 供應(yīng)上， 在過(guò)去的兩年里，嘉興酒店式公寓的市場(chǎng)供給量很少，總共才 1000 套左右的房源。 ? 價(jià)格上，目前市場(chǎng)上 酒店公寓的價(jià)格 在 50006400 左右，周邊普通戶(hù)型住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格要高出 15— 20%，剔出裝修成本仍然要高出 10%以上 。 ? 房型面積上 ， 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060 平米的。 ? 去化上，目前在售的“江南 mall”及“國(guó)浩廣場(chǎng)”去化情況均在 80%以上，而“國(guó)浩廣場(chǎng)”在小戶(hù)型產(chǎn)品和大戶(hù)型產(chǎn)品同時(shí)銷(xiāo)售的情況下小戶(hù)型的熱銷(xiāo)更加能夠生動(dòng)的看到小戶(hù)型產(chǎn)品的市場(chǎng)活力。 結(jié)論： 酒店式公寓存在明顯的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ，建議作為項(xiàng)目的輔助產(chǎn)品類(lèi)型。 ⑷ 商業(yè) 市場(chǎng)背景： 底 商 ： 底商大多采用沿街 2 層商鋪的形式出現(xiàn)，底層商鋪價(jià)格也在 萬(wàn)元左右，而從 “ 中山名都 ” 和 “ 財(cái)富廣場(chǎng) ” 商鋪的熱銷(xiāo)情況可以看出，市場(chǎng)對(duì)于這種臨街型商鋪還是具有較強(qiáng)的需求，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)明顯 。 商業(yè)街 ： 開(kāi)發(fā)商的短期行為造成目前如華庭街這樣的一流地段的商業(yè)街經(jīng)營(yíng)不善 ，但同時(shí)看到華庭街內(nèi)商鋪一層租金在 50200 元 /平方米 /月，按照 89%投資回報(bào)計(jì)算售價(jià)在 750030000 元之間，而且臨街商鋪全部滿(mǎn)租，由此可見(jiàn)如果引入品牌招商管理公司并進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位， 商業(yè)街的模式仍然具有很好的發(fā)展前景 。 商 場(chǎng)： 江南商廈在嘉興的龍頭商場(chǎng)地位仍然無(wú)人可及，而戴夢(mèng)得購(gòu)物中心經(jīng)過(guò) 5 年多的經(jīng)營(yíng)仍在不斷調(diào)整中，可見(jiàn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的艱辛。從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，在沒(méi)有大量外來(lái)人口進(jìn)入的情況下嘉興市場(chǎng)內(nèi)不足以引入另外的商場(chǎng)項(xiàng)目。 專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)： 目前周邊僅僅存在一個(gè)電器專(zhuān)賣(mài)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況尚可，可以考慮其他例如生嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 38 鮮超市之類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 結(jié)論： 大型商場(chǎng)不予考慮，重點(diǎn)打造 商鋪和商業(yè)街 模式，同時(shí)可以考慮引入特色專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)增加人流和商業(yè)氛圍 。 ⑸ 酒店 市場(chǎng)背景： ? 嘉興老城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有供應(yīng) 4 星級(jí)酒店 2 家，三星級(jí) 酒店 1 家， 租賃情況一般。 ? 未來(lái)供應(yīng)量大， 后續(xù)中港城內(nèi)準(zhǔn)備建造 5 星級(jí)酒店及“世茂花園大酒店”兩個(gè) 5星級(jí)項(xiàng)目的內(nèi)外夾攻，客源爭(zhēng)奪必然十分激烈。 結(jié)論： 酒店需要穩(wěn)定的客源和市場(chǎng)培育期，不利于資金回籠， 基本不予考慮。