【正文】 80100 萬 ） *(20%25%) 2 樓： （ 6080 萬） *(20%25%) 3 樓： (3050 萬 )*(20%25%) 人流量 大 大 經(jīng)營情況 滿租 四、五層空置 概況 ： 江南大廈 與 戴夢得購物中心 是目前嘉興市的頂級購物商場，其中江南 大廈由于歷史悠久、品牌度高于 戴夢得購物中心。 b、勤儉路 生活性交通次干道，兩車道，機非劃線分隔，道路兩側建筑多為底商上住宅或寫字樓。 分析： 華庭街由于經(jīng)營方式采取 “返租 ”的方法來銷售， 對其后續(xù)經(jīng)營造成了 許多弊嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 25 端。 休閑小吃店 包括麥當勞、肯得基、唯新食品等經(jīng)營狀況都尚可。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 32 其他區(qū)域 供應 《 嘉興世茂花園大酒店 》 ⑴ 基 礎資料 地理位置： 嘉興 320 國道嘉興七號橋 總占地面積： 公頃 總建筑面積： 42000 平方米 星級 ： 5 星 總套數(shù) ： 173 套 ⑵ 價格 豪華單人房 豪華標準間 精致套間 表價 528 488 658 淡季 折扣 79 折 79 折 79 折 ⑶ 配套設施 風格各異的中、西餐廳可供上千人同時用膳；功能齊全的大小會議廳 ， 健身房、網(wǎng)球場、KTV 等健身娛樂設施。 ? 目前中山路沿線的高檔住宅均價在 5000 元左右，且去化保持在 2030 套 /月，市場需求旺盛 ！ ? 未來供應有限， 老城區(qū)開發(fā)進入尾聲，可供地塊較少， 市場競爭壓力相對較小。 專業(yè)賣場： 目前周邊僅僅存在一個電器專賣市場，經(jīng)營情況尚可，可以考慮其他例如生嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 38 鮮超市之類的專業(yè)市場。 ⑷ 商業(yè) 市場背景： 底 商 ： 底商大多采用沿街 2 層商鋪的形式出現(xiàn)，底層商鋪價格也在 萬元左右，而從 “ 中山名都 ” 和 “ 財富廣場 ” 商鋪的熱銷情況可以看出，市場對于這種臨街型商鋪還是具有較強的需求，市場機會點明顯 。 中山路沿線 住宅項目底 層均規(guī)劃有體量較大的沿街商鋪；此類業(yè)態(tài)已得到市民的認可，但由于網(wǎng)點分散，無法滿足一站式消費的模式。 戴夢得大酒店 高檔華麗的宴會廳，富麗堂皇的中餐廳， 17 間風格迥異、頗具特色的宴會包廂，均能嘗到鮮美佳肴。 經(jīng)營情況 較好 開張日期 分析： 永樂家用電器有限公司 ,是一家凈資數(shù)億元的股份制大型家電連鎖零售企業(yè) ,2020 年底成功引入美國摩根士丹利 戰(zhàn)略投資 ,公司躋身中國商業(yè)零售業(yè)及中國連鎖行業(yè)十強企業(yè)之一 .永樂家電經(jīng)歷了九年家電零售業(yè)巨大變革的洗禮 ,從成立初年銷售額只有 1000 萬 ,到 2020 年實現(xiàn)銷售近百億元 ,銷售產(chǎn)品達數(shù)萬種 ,在上海、北京、天津、江蘇、浙江、廣東、深圳、福建、河南、四川、陜西等地擁有家電連鎖大賣場，保持了年年超常規(guī)的以展業(yè)績，成為國內(nèi)家電連鎖業(yè)的領頭之一，公司入選 20 2020 中國企業(yè) 500 強。在此之前，為了追回進場保證金、貨款等資金，太平洋百貨幾十個經(jīng)營戶將其告上了法庭。兩邊多為五六層的商住樓，多數(shù)建成于 90 年代初，外立面陳舊，一樓為各種服飾店，店面面積小，大部分在二三十方，個別店面達七八十方。 分析： 區(qū)域內(nèi)住宅底商大多 采用沿街 2 層商鋪的形式出現(xiàn)，并且出售時以 2 層聯(lián)賣為主，這 也成為當?shù)厣啼伒囊淮筇厣?。 物業(yè)管理上： 嘉興的酒店式公寓 的 管理公司并不是 專業(yè)的 酒店管理公司，而是由住宅的物業(yè)公司進行管理，不能形成品牌效應，提升該酒店式物業(yè)的整體形象。 ⑸ 客源 主要是年輕的單身白領及公務人員；本地以及外地投資客。 結論 城市性質決定 嘉興并不是一個商務型城市，無法吸引到第三產(chǎn)業(yè)公司的加入，由此造成其商務樓市場 不溫不火 ?，F(xiàn)在還剩 40 幾套房源在售。 銀灰色外立面，玻璃幕墻 木白頁隔欄的外立面。 ⑸ 去化分析 持銷期月均去化在 30套以上， 130平米以下的面積去化較快。 總平： 由四棟住宅和 2棟寫字樓以及底商和商業(yè)走廊組成。由此形成了中山路兩側的高檔住宅聚集地。 2020 年嘉興市區(qū)商品房銷售價格同比上漲了 %，其中住宅銷售價格同比上漲了%，住宅當中的普通住宅和高檔住宅銷售價格又分別上漲了 %和 %。 一、產(chǎn)品組合 .................................錯誤 !未定義書簽。 2020年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算同比增長 %；人均 GDP 達到 30988元，同比增長 %。而 商業(yè)地產(chǎn)的投資增加，除了幾個大型商業(yè)的開發(fā)帶動的利好消息外，開發(fā)商還是看中的是商業(yè)地產(chǎn)所帶來的利潤，以及嘉興市對商業(yè)的認知度。而且由于價格和面積的因素， 使得購房者是有一定經(jīng)濟基礎，有較高的和穩(wěn)定的收入來源部分人群。 購買此區(qū)位的樓盤的客源基本上都是嘉興市上層社會人員。 ⑵ 面積 寫字樓的標準層面積都沒有超過 1300㎡，所以達不到甲級寫字樓的標準。 大堂： 挑高 ，花崗巖干掛帖面； 購買寫字樓的客源基本上都是嘉興本地人 ，較少能吸引到外地投資人或置業(yè)者 。 ⑵ 面積及去化分析 從國浩廣場內(nèi)部小戶型產(chǎn)品和大戶型產(chǎn)品的去化對比分析可以看出 ， 小戶型產(chǎn)品 雖然價格較高但去化速度卻比大戶型要快，由此可見小戶型產(chǎn)品具有很好的市場前景 。 目前本項目所在區(qū)域內(nèi)的 集中商業(yè)配套主要在 中山路、禾興路路口 ，而其它 獨立商鋪主要是以沿街的店面為主 。 江南大廈 由南北樓組成，營業(yè)面積 萬平方米 ， 南樓的一二層部分區(qū)域為超市。商業(yè)形態(tài)以條商為主，塊商為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。因為承諾了高額的 “返租 ”，就決定了一開始商鋪的租金就不可能便宜，而高昂的租金 就使招商的難度增加，招商難度的增加必然使原先的定位得不到落實，最終落到高不成低不就的尷尬地位。 娛樂類 迪廳包括凱旋門夜總會、滾石夜總會、太陽吧、金碧輝煌等，每天生意都十分火爆。擁有商務會議、演講報告、個人沙龍 等 各類會議廳五個。 結論： 本項目的區(qū)位條件下，高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)可以得到利潤保障，而風險相對較低， 建議在本項目中配置高檔住宅產(chǎn)品， 以此作為項目穩(wěn)定的利潤來源 和快速回籠資金的保障 。 結論： 大型商場不予考慮，重點打造 商鋪和商業(yè)街 模式，同時可以考慮引入特色專業(yè)賣場增加人流和商業(yè)氛圍 。 結論： 酒店式公寓存在明顯的市場機會點 ，建議作為項目的輔助產(chǎn)品類型。 區(qū)域內(nèi)的底商較為發(fā)達。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 31 五 、酒店 供應 項目名稱 陽光大酒店 戴夢得大 酒店 嘉興賓館 e 代商務連鎖酒店 星級 4 星 4 星 3 星 / 位置 中山路 368 號 中山路、禾興路 中山路 123 號 中山路、禾興路 客戶群 高檔商務人士，外籍 旅游參觀人群 嘉興當?shù)鼗閼c及國 內(nèi)商務人士 政府公務人員為主 中檔商務人士 總套數(shù) 195 216 117 250 早餐 西式、中式 中式 中式 中式 標準房 880（豪標） 560 480 198 套房 1280 880980 / 598 公寓房 / / / / 豪華套房 1880 1380 2800 598 加床 / 100 不詳 68 淡季折扣 6 折 79 折 6 折 7 折 配套服務 項目名稱 配套服務 陽光大酒店 七個能容納 20200 人的大小會議室 ， 五 個風格各異的餐廳中餐廳、日本料理、頂上泰國魚翅 等 保齡球 館、 游泳池 、 網(wǎng)球場 、 棋牌室 、 桑拿中心 、 美容中心 、 夜總會 等。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 27 ⑵ 專業(yè)賣場 名稱 永樂生活電器（中國） 定位 家用電器“一站齊購”模式 規(guī)模 / 建筑形態(tài) 裙樓建筑 業(yè)態(tài) 電視、冰箱等家用電器及剃須刀、熨斗等小家電。到 2020 年 10 月，太平洋百貨已拖欠華庭街房租、水電費 200多萬元。此路為二車道支路，機非混行。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 19 C:去化 代表樓盤 開盤時間 供應套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 中山名都 73 48 65% 中央花園 / / / 財富廣場 12 10 83% 國浩 廣場 / / / 從去化上看，中山名都和財富廣場去化都在 65%以上，而且臨中山路的鋪面基本去化結束，說明市場對于臨街鋪面的需求比較旺盛 。 去化上： 市場上在售的酒店式公寓產(chǎn)品普遍去化率在 80%以上，通過“國浩廣場”大戶型產(chǎn)品與小戶型產(chǎn)品的去化對比分析更加可以看出市場上對小戶型產(chǎn)品的接受度較高。 （國浩廣場由于體量小、開盤時間較長，所以去化速度顯得太慢） 國浩廣場內(nèi)同時擁有大戶型及小面積產(chǎn)品，而目前小戶型產(chǎn)品僅剩 4套左右， 而大戶型剩余 20套左右，由此可見市場對于小面積的酒店式公寓產(chǎn)品的追捧 。 ⑸ 去化分析 平均每月去化 816平米，明顯慢于住宅。價格從開盤至今，只有 100 平米的漲幅。 裝修 /毛坯 毛坯 裝修 毛坯 簡裝 裝修材料 日立電梯，大金分體式中央空調(diào) 挑空 米的 大堂，德國蒂森克虜伯電梯，分體式大金空調(diào)，花崗巖干掛帖面。 ⑷ 客源分析 客源為周邊醫(yī)院如第一醫(yī)院的醫(yī)生、個體老板、公司企業(yè)中高層管理人員、 部分拆遷戶及外地人。 ⑶ 產(chǎn)品分析 她連接嘉興市的商業(yè)中心（與禾興南路交匯處）和秀州區(qū)中央行政區(qū)及大潤發(fā)商圈。 2020 年 110 月市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長僅 %，其中住宅下降了%，辦公樓下降了 %，商業(yè)用房增長了 %。 第二部分：專項市場分析 ........................................................................................... 4 一、住宅市場 ............................................... 5 二、寫字樓市場