【正文】 面積范圍（ m2） 86166 物管費(fèi) 元 /㎡月 價(jià)格（元 / m2） 4800 總戶數(shù) 368 套 去化量 311 套 銷售速度 套 /月 主推賣點(diǎn) 位于嘉興市商業(yè)中心內(nèi)，原市府所在地。 ⑶ 產(chǎn)品分析 ⑷ 客源分析 客源為周邊醫(yī)院如第一醫(yī)院的醫(yī)生、個(gè)體老板、公司企業(yè)中高層管理人員、 部分拆遷戶及外地人。 區(qū)域樓盤戶型面積都以 3房， 4房等大面積房型為主。 裝修 /毛坯 毛坯 裝修 毛坯 簡(jiǎn)裝 裝修材料 日立電梯，大金分體式中央空調(diào) 挑空 米的 大堂，德國(guó)蒂森克虜伯電梯，分體式大金空調(diào)，花崗巖干掛帖面。從中也反映出嘉興對(duì)寫字樓物業(yè)的需求極為有限。價(jià)格從開盤至今，只有 100 平米的漲幅。 ⑸ 去化分析 平均每月去化 816平米，明顯慢于住宅。 單身白領(lǐng)及公務(wù)員。 （國(guó)浩廣場(chǎng)由于體量小、開盤時(shí)間較長(zhǎng)，所以去化速度顯得太慢） 國(guó)浩廣場(chǎng)內(nèi)同時(shí)擁有大戶型及小面積產(chǎn)品，而目前小戶型產(chǎn)品僅剩 4套左右， 而大戶型剩余 20套左右，由此可見市場(chǎng)對(duì)于小面積的酒店式公寓產(chǎn)品的追捧 。房間內(nèi)精裝修。 去化上： 市場(chǎng)上在售的酒店式公寓產(chǎn)品普遍去化率在 80%以上，通過“國(guó)浩廣場(chǎng)”大戶型產(chǎn)品與小戶型產(chǎn)品的去化對(duì)比分析更加可以看出市場(chǎng)上對(duì)小戶型產(chǎn)品的接受度較高。 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)目前的客源還是本區(qū)域?yàn)橹鳎鴮?duì)于 嘉興 外部區(qū)域的客流導(dǎo)入方面則存在著很大的難度。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 19 C:去化 代表樓盤 開盤時(shí)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 中山名都 73 48 65% 中央花園 / / / 財(cái)富廣場(chǎng) 12 10 83% 國(guó)浩 廣場(chǎng) / / / 從去化上看，中山名都和財(cái)富廣場(chǎng)去化都在 65%以上，而且臨中山路的鋪面基本去化結(jié)束，說明市場(chǎng)對(duì)于臨街鋪面的需求比較旺盛 。 該大廈的顧客為中高收入階層，其出行方式 80%為非機(jī)動(dòng)車和步行， 20%為機(jī)動(dòng)車，由于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地前無停車場(chǎng)，因此整個(gè)交通組織略顯混亂。此路為二車道支路，機(jī)非混行。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 24 《華庭街》 項(xiàng)目歷史 2000 年 12 月 26 日，嘉興市港澳華庭房地產(chǎn)有限公司以 1． 929 億元拍得華庭街土地，創(chuàng)當(dāng)時(shí)嘉興土地拍賣單價(jià)和總價(jià)兩個(gè)最高。到 2020 年 10 月，太平洋百貨已拖欠華庭街房租、水電費(fèi) 200多萬元。 同時(shí)看到， 目前商業(yè)街經(jīng)營(yíng)不善并非市場(chǎng)潛力不足，而是因?yàn)楣芾斫?jīng)營(yíng)不善，華庭街臨建國(guó)路、勤儉路的商鋪?zhàn)饨鹪?200 元 /平方米 /月左右，而折算其合理售價(jià)在 3 萬元左右，由此可見商業(yè)街仍然有其市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)！ 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 26 區(qū)域內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)分析 目前， 嘉興市內(nèi) 商業(yè)項(xiàng)目分為：大賣場(chǎng)、專業(yè)賣場(chǎng) 、餐飲娛樂、零售服務(wù)等幾大商業(yè)業(yè)態(tài)。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 27 ⑵ 專業(yè)賣場(chǎng) 名稱 永樂生活電器（中國(guó)） 定位 家用電器“一站齊購(gòu)”模式 規(guī)模 / 建筑形態(tài) 裙樓建筑 業(yè)態(tài) 電視、冰箱等家用電器及剃須刀、熨斗等小家電。 文化類 包括中山影城、新華書店等經(jīng)營(yíng)狀況都一般。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 31 五 、酒店 供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 陽光大酒店 戴夢(mèng)得大 酒店 嘉興賓館 e 代商務(wù)連鎖酒店 星級(jí) 4 星 4 星 3 星 / 位置 中山路 368 號(hào) 中山路、禾興路 中山路 123 號(hào) 中山路、禾興路 客戶群 高檔商務(wù)人士，外籍 旅游參觀人群 嘉興當(dāng)?shù)鼗閼c及國(guó) 內(nèi)商務(wù)人士 政府公務(wù)人員為主 中檔商務(wù)人士 總套數(shù) 195 216 117 250 早餐 西式、中式 中式 中式 中式 標(biāo)準(zhǔn)房 880（豪標(biāo)） 560 480 198 套房 1280 880980 / 598 公寓房 / / / / 豪華套房 1880 1380 2800 598 加床 / 100 不詳 68 淡季折扣 6 折 79 折 6 折 7 折 配套服務(wù) 項(xiàng)目名稱 配套服務(wù) 陽光大酒店 七個(gè)能容納 20200 人的大小會(huì)議室 ， 五 個(gè)風(fēng)格各異的餐廳中餐廳、日本料理、頂上泰國(guó)魚翅 等 保齡球 館、 游泳池 、 網(wǎng)球場(chǎng) 、 棋牌室 、 桑拿中心 、 美容中心 、 夜總會(huì) 等。 未來供應(yīng) 國(guó)際 中港城 ，總建 筑面積一百萬平方米，城內(nèi)設(shè)：中國(guó)首個(gè)最大的零關(guān)稅 CEPA 中心商貿(mào)城，占地 30 平方米；高尚住宅區(qū) 60 萬平方米， 五星級(jí)國(guó)際酒店 10 萬平方米 ；法式紅磨坊演藝娛樂城 5 萬平方米。 區(qū)域內(nèi)的底商較為發(fā)達(dá)。 ? 從開發(fā)利潤(rùn)角度衡量，寫字樓的成本要高于普通住宅而售價(jià)卻與住宅大致相當(dāng)，開發(fā)利潤(rùn)低于住宅產(chǎn)品。 結(jié)論： 酒店式公寓存在明顯的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ，建議作為項(xiàng)目的輔助產(chǎn)品類型。 ? 未來供應(yīng)量大， 后續(xù)中港城內(nèi)準(zhǔn)備建造 5 星級(jí)酒店及“世茂花園大酒店”兩個(gè) 5星級(jí)項(xiàng)目的內(nèi)外夾攻，客源爭(zhēng)奪必然十分激烈。 結(jié)論： 大型商場(chǎng)不予考慮，重點(diǎn)打造 商鋪和商業(yè)街 模式，同時(shí)可以考慮引入特色專業(yè)賣場(chǎng)增加人流和商業(yè)氛圍 。 ? 房型面積上 ， 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060 平米的。 結(jié)論： 本項(xiàng)目的區(qū)位條件下，高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)可以得到利潤(rùn)保障，而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低， 建議在本項(xiàng)目中配置高檔住宅產(chǎn)品， 以此作為項(xiàng)目穩(wěn)定的利潤(rùn)來源 和快速回籠資金的保障 。 二、住宅概況 由于老城區(qū)住宅開發(fā)數(shù)量有限， 目前周邊 尚未形成居住氛圍，只有 “ 中山名都 ” 及 “ 嘉華廣場(chǎng) ” 幾個(gè)較新的住宅項(xiàng)目 。擁有商務(wù)會(huì)議、演講報(bào)告、個(gè)人沙龍 等 各類會(huì)議廳五個(gè)。 從餐飲娛樂業(yè)的發(fā)展來看，嘉興當(dāng)?shù)貙?duì)于高檔休閑娛樂場(chǎng)所具有一定的消費(fèi)熱情 ，且 競(jìng)爭(zhēng)較少，市場(chǎng)發(fā)展空間較大 。 娛樂類 迪廳包括凱旋門夜總會(huì)、滾石夜總會(huì)、太陽吧、金碧輝煌等，每天生意都十分火爆。 但從經(jīng)營(yíng)情況來看，只能算勉強(qiáng)支撐，這與嘉興市區(qū)的客源不足有關(guān)，也與嘉興市內(nèi)超市競(jìng)爭(zhēng)激烈相關(guān)。因?yàn)槌兄Z了高額的 “返租 ”，就決定了一開始商鋪的租金就不可能便宜，而高昂的租金 就使招商的難度增加，招商難度的增加必然使原先的定位得不到落實(shí)，最終落到高不成低不就的尷尬地位。 2020 年 4 月，太平洋百貨在華庭街 正 式營(yíng)業(yè) 。商業(yè)形態(tài)以條商為主，塊商為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。 另外商場(chǎng)的 后期運(yùn)營(yíng)難度較大 ，由此建議本項(xiàng)目放棄該產(chǎn)品類型。 江南大廈 由南北樓組成，營(yíng)業(yè)面積 萬平方米 ， 南樓的一二層部分區(qū)域?yàn)槌小?幾個(gè)樓盤的均價(jià)比較接近，都在 萬左右， 但 中山名都 臨近中山路的價(jià)格要達(dá)到 萬左右，臨縣前街的鋪面價(jià)格在 萬左右，北面鋪面也在 1 萬元以上 。 目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的 集中商業(yè)配套主要在 中山路、禾興路路口 ，而其它 獨(dú)立商鋪主要是以沿街的店面為主 。 價(jià)格上：目前市場(chǎng)上 酒店公寓的價(jià)格 在 50006400左右， 同比 周邊普通戶型住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格要高出 15— 20%，剔出裝修成本仍然要高出 10%以上 。 ⑵ 面積及去化分析 從國(guó)浩廣場(chǎng)內(nèi)部小戶型產(chǎn)品和大戶型產(chǎn)品的去化對(duì)比分析可以看出 ， 小戶型產(chǎn)品 雖然價(jià)格較高但去化速度卻比大戶型要快，由此可見小戶型產(chǎn)品具有很好的市場(chǎng)前景 。 ⑷ 面積及去化 面積基本上為 3060㎡的小戶型。 購(gòu)買寫字樓的客源基本上都是嘉興本地人 ，較少能吸引到外地投資人或置業(yè)者 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 12 ⑷ 客源分析 企業(yè)在嘉興辦事處，本地剛起步不久的小型公司。 大堂： 挑高 ，花崗巖干掛帖面； 南依城市黃金大 動(dòng)脈中山路，西 靠嘉興賓館，東臨禾興路，北接老城區(qū)的商務(wù)居住區(qū)， 絕對(duì)的中心區(qū)域。 ⑵ 面積 寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積都沒有超過 1300㎡，所以達(dá)不到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。 嘉興本地企業(yè)購(gòu)買為主。購(gòu)買此區(qū)位的樓盤的客源基本上都是嘉興市上層社會(huì)人員。 現(xiàn)在還剩 50 多 套房源在售，價(jià)格還是按照 4800元 /㎡的均價(jià)來出售。而且由于價(jià)格和面積的因素， 使得購(gòu)房者是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有較高的和穩(wěn)定的收入來源部分人群。 ⑴ 價(jià)格 中山路沿線的住宅均價(jià) 在 47005000元左右， 目前 這個(gè)價(jià)格 也是 嘉興市的高端價(jià)格。而 商業(yè)地產(chǎn)的投資增加，除了幾個(gè)大型商業(yè)的開發(fā)帶動(dòng)的利好消息外，開發(fā)商還是看中的是商業(yè)地產(chǎn)所帶來的利潤(rùn)，以及嘉興市對(duì)商業(yè)的認(rèn)知度。 隨著磁懸浮列車設(shè)站嘉興，嘉興與上海、杭州的通行距離進(jìn)一步縮小，嘉興在長(zhǎng)三角的城市地位進(jìn)一步得到提高。 2020年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng) %；人均 GDP 達(dá)到 30988元，同比增長(zhǎng) %。 四、周邊配套及道路 ...........................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、產(chǎn)品組合 .................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2 4 8 . 2 42 0 1 . 7 71 6 6 . 3 21 4 1 . 9 31 2 4 . 2 61 6 . 8 0 %1 6 . 2 0 %1 4 . 6 0 %1 4 . 3 0 %1 2 . 8 0 %02002000年 2001年 2002年 2020年 2020年單位：億元0%5%10%15%20%G D P 總量 增長(zhǎng)速度嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 3 城市人口 2020年末，嘉興市區(qū)人口總數(shù)達(dá) ，與上年相比增長(zhǎng) %，自 2000年以來人口始終保持著小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度較為緩慢。 2020 年嘉興市區(qū)商品房銷售價(jià)格同比上漲了 %，其中住宅銷售價(jià)格同比上漲了%，住宅當(dāng)中的普通住宅和高檔住宅銷售價(jià)格又分別上漲了 %和 %。 而且在投資的辦公樓的品質(zhì)也不能達(dá)到甲級(jí)或者 5A 級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，也就不可能吸