【正文】 面積范圍（ m2） 86166 物管費(fèi) 元 /㎡月 價格（元 / m2） 4800 總戶數(shù) 368 套 去化量 311 套 銷售速度 套 /月 主推賣點(diǎn) 位于嘉興市商業(yè)中心內(nèi)，原市府所在地。 ⑶ 產(chǎn)品分析 ⑷ 客源分析 客源為周邊醫(yī)院如第一醫(yī)院的醫(yī)生、個體老板、公司企業(yè)中高層管理人員、 部分拆遷戶及外地人。 區(qū)域樓盤戶型面積都以 3房， 4房等大面積房型為主。 裝修 /毛坯 毛坯 裝修 毛坯 簡裝 裝修材料 日立電梯，大金分體式中央空調(diào) 挑空 米的 大堂，德國蒂森克虜伯電梯，分體式大金空調(diào)，花崗巖干掛帖面。從中也反映出嘉興對寫字樓物業(yè)的需求極為有限。價格從開盤至今，只有 100 平米的漲幅。 ⑸ 去化分析 平均每月去化 816平米，明顯慢于住宅。 單身白領(lǐng)及公務(wù)員。 （國浩廣場由于體量小、開盤時間較長，所以去化速度顯得太慢） 國浩廣場內(nèi)同時擁有大戶型及小面積產(chǎn)品，而目前小戶型產(chǎn)品僅剩 4套左右， 而大戶型剩余 20套左右，由此可見市場對于小面積的酒店式公寓產(chǎn)品的追捧 。房間內(nèi)精裝修。 去化上： 市場上在售的酒店式公寓產(chǎn)品普遍去化率在 80%以上，通過“國浩廣場”大戶型產(chǎn)品與小戶型產(chǎn)品的去化對比分析更加可以看出市場上對小戶型產(chǎn)品的接受度較高。 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場目前的客源還是本區(qū)域?yàn)橹?，而對?嘉興 外部區(qū)域的客流導(dǎo)入方面則存在著很大的難度。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 19 C:去化 代表樓盤 開盤時間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 中山名都 73 48 65% 中央花園 / / / 財(cái)富廣場 12 10 83% 國浩 廣場 / / / 從去化上看，中山名都和財(cái)富廣場去化都在 65%以上，而且臨中山路的鋪面基本去化結(jié)束，說明市場對于臨街鋪面的需求比較旺盛 。 該大廈的顧客為中高收入階層，其出行方式 80%為非機(jī)動車和步行， 20%為機(jī)動車，由于經(jīng)營場地前無停車場，因此整個交通組織略顯混亂。此路為二車道支路，機(jī)非混行。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 24 《華庭街》 項(xiàng)目歷史 2000 年 12 月 26 日，嘉興市港澳華庭房地產(chǎn)有限公司以 1． 929 億元拍得華庭街土地，創(chuàng)當(dāng)時嘉興土地拍賣單價和總價兩個最高。到 2020 年 10 月，太平洋百貨已拖欠華庭街房租、水電費(fèi) 200多萬元。 同時看到， 目前商業(yè)街經(jīng)營不善并非市場潛力不足，而是因?yàn)楣芾斫?jīng)營不善，華庭街臨建國路、勤儉路的商鋪?zhàn)饨鹪?200 元 /平方米 /月左右，而折算其合理售價在 3 萬元左右，由此可見商業(yè)街仍然有其市場機(jī)會點(diǎn)！ 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 26 區(qū)域內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)分析 目前， 嘉興市內(nèi) 商業(yè)項(xiàng)目分為：大賣場、專業(yè)賣場 、餐飲娛樂、零售服務(wù)等幾大商業(yè)業(yè)態(tài)。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 27 ⑵ 專業(yè)賣場 名稱 永樂生活電器（中國） 定位 家用電器“一站齊購”模式 規(guī)模 / 建筑形態(tài) 裙樓建筑 業(yè)態(tài) 電視、冰箱等家用電器及剃須刀、熨斗等小家電。 文化類 包括中山影城、新華書店等經(jīng)營狀況都一般。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 31 五 、酒店 供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 陽光大酒店 戴夢得大 酒店 嘉興賓館 e 代商務(wù)連鎖酒店 星級 4 星 4 星 3 星 / 位置 中山路 368 號 中山路、禾興路 中山路 123 號 中山路、禾興路 客戶群 高檔商務(wù)人士，外籍 旅游參觀人群 嘉興當(dāng)?shù)鼗閼c及國 內(nèi)商務(wù)人士 政府公務(wù)人員為主 中檔商務(wù)人士 總套數(shù) 195 216 117 250 早餐 西式、中式 中式 中式 中式 標(biāo)準(zhǔn)房 880（豪標(biāo)） 560 480 198 套房 1280 880980 / 598 公寓房 / / / / 豪華套房 1880 1380 2800 598 加床 / 100 不詳 68 淡季折扣 6 折 79 折 6 折 7 折 配套服務(wù) 項(xiàng)目名稱 配套服務(wù) 陽光大酒店 七個能容納 20200 人的大小會議室 ， 五 個風(fēng)格各異的餐廳中餐廳、日本料理、頂上泰國魚翅 等 保齡球 館、 游泳池 、 網(wǎng)球場 、 棋牌室 、 桑拿中心 、 美容中心 、 夜總會 等。 未來供應(yīng) 國際 中港城 ，總建 筑面積一百萬平方米，城內(nèi)設(shè)：中國首個最大的零關(guān)稅 CEPA 中心商貿(mào)城，占地 30 平方米；高尚住宅區(qū) 60 萬平方米， 五星級國際酒店 10 萬平方米 ；法式紅磨坊演藝娛樂城 5 萬平方米。 區(qū)域內(nèi)的底商較為發(fā)達(dá)。 ? 從開發(fā)利潤角度衡量，寫字樓的成本要高于普通住宅而售價卻與住宅大致相當(dāng)，開發(fā)利潤低于住宅產(chǎn)品。 結(jié)論： 酒店式公寓存在明顯的市場機(jī)會點(diǎn) ，建議作為項(xiàng)目的輔助產(chǎn)品類型。 ? 未來供應(yīng)量大， 后續(xù)中港城內(nèi)準(zhǔn)備建造 5 星級酒店及“世茂花園大酒店”兩個 5星級項(xiàng)目的內(nèi)外夾攻，客源爭奪必然十分激烈。 結(jié)論： 大型商場不予考慮，重點(diǎn)打造 商鋪和商業(yè)街 模式，同時可以考慮引入特色專業(yè)賣場增加人流和商業(yè)氛圍 。 ? 房型面積上 ， 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060 平米的。 結(jié)論： 本項(xiàng)目的區(qū)位條件下，高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)可以得到利潤保障，而風(fēng)險(xiǎn)相對較低， 建議在本項(xiàng)目中配置高檔住宅產(chǎn)品， 以此作為項(xiàng)目穩(wěn)定的利潤來源 和快速回籠資金的保障 。 二、住宅概況 由于老城區(qū)住宅開發(fā)數(shù)量有限， 目前周邊 尚未形成居住氛圍，只有 “ 中山名都 ” 及 “ 嘉華廣場 ” 幾個較新的住宅項(xiàng)目 。擁有商務(wù)會議、演講報(bào)告、個人沙龍 等 各類會議廳五個。 從餐飲娛樂業(yè)的發(fā)展來看，嘉興當(dāng)?shù)貙τ诟邫n休閑娛樂場所具有一定的消費(fèi)熱情 ，且 競爭較少，市場發(fā)展空間較大 。 娛樂類 迪廳包括凱旋門夜總會、滾石夜總會、太陽吧、金碧輝煌等，每天生意都十分火爆。 但從經(jīng)營情況來看，只能算勉強(qiáng)支撐，這與嘉興市區(qū)的客源不足有關(guān)，也與嘉興市內(nèi)超市競爭激烈相關(guān)。因?yàn)槌兄Z了高額的 “返租 ”，就決定了一開始商鋪的租金就不可能便宜，而高昂的租金 就使招商的難度增加，招商難度的增加必然使原先的定位得不到落實(shí)，最終落到高不成低不就的尷尬地位。 2020 年 4 月，太平洋百貨在華庭街 正 式營業(yè) 。商業(yè)形態(tài)以條商為主，塊商為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。 另外商場的 后期運(yùn)營難度較大 ，由此建議本項(xiàng)目放棄該產(chǎn)品類型。 江南大廈 由南北樓組成，營業(yè)面積 萬平方米 ， 南樓的一二層部分區(qū)域?yàn)槌小?幾個樓盤的均價比較接近，都在 萬左右， 但 中山名都 臨近中山路的價格要達(dá)到 萬左右，臨縣前街的鋪面價格在 萬左右，北面鋪面也在 1 萬元以上 。 目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的 集中商業(yè)配套主要在 中山路、禾興路路口 ，而其它 獨(dú)立商鋪主要是以沿街的店面為主 。 價格上：目前市場上 酒店公寓的價格 在 50006400左右， 同比 周邊普通戶型住宅項(xiàng)目價格要高出 15— 20%，剔出裝修成本仍然要高出 10%以上 。 ⑵ 面積及去化分析 從國浩廣場內(nèi)部小戶型產(chǎn)品和大戶型產(chǎn)品的去化對比分析可以看出 ， 小戶型產(chǎn)品 雖然價格較高但去化速度卻比大戶型要快，由此可見小戶型產(chǎn)品具有很好的市場前景 。 ⑷ 面積及去化 面積基本上為 3060㎡的小戶型。 購買寫字樓的客源基本上都是嘉興本地人 ，較少能吸引到外地投資人或置業(yè)者 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 12 ⑷ 客源分析 企業(yè)在嘉興辦事處，本地剛起步不久的小型公司。 大堂： 挑高 ，花崗巖干掛帖面； 南依城市黃金大 動脈中山路，西 靠嘉興賓館，東臨禾興路，北接老城區(qū)的商務(wù)居住區(qū)， 絕對的中心區(qū)域。 ⑵ 面積 寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積都沒有超過 1300㎡，所以達(dá)不到甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。 嘉興本地企業(yè)購買為主。購買此區(qū)位的樓盤的客源基本上都是嘉興市上層社會人員。 現(xiàn)在還剩 50 多 套房源在售，價格還是按照 4800元 /㎡的均價來出售。而且由于價格和面積的因素， 使得購房者是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有較高的和穩(wěn)定的收入來源部分人群。 ⑴ 價格 中山路沿線的住宅均價 在 47005000元左右， 目前 這個價格 也是 嘉興市的高端價格。而 商業(yè)地產(chǎn)的投資增加，除了幾個大型商業(yè)的開發(fā)帶動的利好消息外，開發(fā)商還是看中的是商業(yè)地產(chǎn)所帶來的利潤，以及嘉興市對商業(yè)的認(rèn)知度。 隨著磁懸浮列車設(shè)站嘉興，嘉興與上海、杭州的通行距離進(jìn)一步縮小，嘉興在長三角的城市地位進(jìn)一步得到提高。 2020年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計(jì)算同比增長 %；人均 GDP 達(dá)到 30988元，同比增長 %。 四、周邊配套及道路 ...........................錯誤 !未定義書簽。 一、產(chǎn)品組合 .................................錯誤 !未定義書簽。 2 4 8 . 2 42 0 1 . 7 71 6 6 . 3 21 4 1 . 9 31 2 4 . 2 61 6 . 8 0 %1 6 . 2 0 %1 4 . 6 0 %1 4 . 3 0 %1 2 . 8 0 %02002000年 2001年 2002年 2020年 2020年單位：億元0%5%10%15%20%G D P 總量 增長速度嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 3 城市人口 2020年末，嘉興市區(qū)人口總數(shù)達(dá) ，與上年相比增長 %，自 2000年以來人口始終保持著小幅增長的趨勢，增長幅度較為緩慢。 2020 年嘉興市區(qū)商品房銷售價格同比上漲了 %，其中住宅銷售價格同比上漲了%，住宅當(dāng)中的普通住宅和高檔住宅銷售價格又分別上漲了 %和 %。 而且在投資的辦公樓的品質(zhì)也不能達(dá)到甲級或者 5A 級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，也就不可能吸