【正文】 都在 萬左右， 但 中山名都 臨近中山路的價(jià)格要達(dá)到 萬左右，臨縣前街的鋪面價(jià)格在 萬左右，北面鋪面也在 1 萬元以上 。 從建筑形態(tài)上看，普遍采用兩層以上的沿街商鋪的形式，且一般為 12 層聯(lián)賣，出售價(jià)格也是 12 層聯(lián)在一起的價(jià)格。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 18 區(qū)域內(nèi)各商業(yè)建筑形態(tài)分析 目前，區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分為：分散商業(yè)（住宅底商）、集中商業(yè)（商業(yè)廣場） 及商業(yè)街三大商業(yè)建筑形態(tài)。 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場目前的客源還是本區(qū)域?yàn)橹鳎鴮τ?嘉興 外部區(qū)域的客流導(dǎo)入方面則存在著很大的難度。 目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的 集中商業(yè)配套主要在 中山路、禾興路路口 ，而其它 獨(dú)立商鋪主要是以沿街的店面為主 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 17 四 、商 業(yè) 商業(yè)市場現(xiàn)狀 ⑴ 商業(yè)分布： 以 集中商業(yè)為主配合社區(qū)底商 目前主要集中在 中山路 沿線， 以江南大廈和戴夢得購物中心為核心， 形態(tài)以 商業(yè)廣場及沿街商鋪 為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)為零售、 餐飲 、生活服務(wù)類。 “酒店式公寓”名不符實(shí)，這也在一定程度上制約了酒店式公寓市場的發(fā)展。 去化上： 市場上在售的酒店式公寓產(chǎn)品普遍去化率在 80%以上，通過“國浩廣場”大戶型產(chǎn)品與小戶型產(chǎn)品的去化對比分析更加可以看出市場上對小戶型產(chǎn)品的接受度較高。 價(jià)格上：目前市場上 酒店公寓的價(jià)格 在 50006400左右， 同比 周邊普通戶型住宅項(xiàng)目價(jià)格要高出 15— 20%，剔出裝修成本仍然要高出 10%以上 。 ⑺ 客源分析 客源以本地投資 客為主；還有些單身白領(lǐng)及公務(wù)人員。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 16 ⑸ 智能配套分析 信息管理系統(tǒng)，通訊多媒體化系統(tǒng)，對講與防盜門控報(bào)警系統(tǒng)， IC 卡智能出入識別系統(tǒng)等。房間內(nèi)精裝修。 ⑵ 面積及去化分析 從國浩廣場內(nèi)部小戶型產(chǎn)品和大戶型產(chǎn)品的去化對比分析可以看出 ， 小戶型產(chǎn)品 雖然價(jià)格較高但去化速度卻比大戶型要快，由此可見小戶型產(chǎn)品具有很好的市場前景 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 15 重點(diǎn)個(gè)案 《 國浩廣場 》 開發(fā)商 嘉興市國浩置業(yè)有限公司 基地位置 中山西路 /昌盛中路 行銷企劃 智島地產(chǎn)顧問 建面（ m2） 5 萬 酒店服務(wù) 24 小時(shí)保安巡邏， 智能配套 24 小時(shí)電視鑒控系統(tǒng)，對講防盜門報(bào)警系統(tǒng)， IC 卡識別系統(tǒng)。 未來入市項(xiàng)目 沒有新推出的酒店式公寓產(chǎn)品。 （國浩廣場由于體量小、開盤時(shí)間較長，所以去化速度顯得太慢） 國浩廣場內(nèi)同時(shí)擁有大戶型及小面積產(chǎn)品，而目前小戶型產(chǎn)品僅剩 4套左右， 而大戶型剩余 20套左右，由此可見市場對于小面積的酒店式公寓產(chǎn)品的追捧 。 ⑷ 面積及去化 面積基本上為 3060㎡的小戶型。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 14 ⑵ 供應(yīng)量 供應(yīng)量很少，在過去的 2年中，供應(yīng) 1000套左右。 年輕一族及部分投資客 ⑴ 價(jià)格 嘉興市酒店式公寓 產(chǎn)品沒有集中性，毛坯的價(jià)格和其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)類型的物業(yè)相差無幾。 單身白領(lǐng)及公務(wù)員。 購買寫字樓的客源基本上都是嘉興本地人 ，較少能吸引到外地投資人或置業(yè)者 。 嘉興 區(qū)域?qū)懽謽?月均 1000方的 去化速度 明顯 慢于住宅 。 嘉興 區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)格 在 50005400 元左右，與周邊 5000元的住宅相比，價(jià)格上 并沒有明顯的優(yōu)勢。 ⑸ 去化分析 平均每月去化 816平米，明顯慢于住宅。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 12 ⑷ 客源分析 企業(yè)在嘉興辦事處，本地剛起步不久的小型公司。 大堂： 挑高 ，花崗巖干掛帖面； 尤其是“開花式”的建筑形態(tài)，獨(dú)具風(fēng)格。 ⑶ 產(chǎn)品分析 價(jià)格從開盤至今，只有 100 平米的漲幅。南依城市黃金大 動(dòng)脈中山路，西 靠嘉興賓館，東臨禾興路，北接老城區(qū)的商務(wù)居住區(qū)， 絕對的中心區(qū)域。 車位數(shù) 地下： 120 地上： 70 開盤時(shí)間 06 年 7 月 電梯數(shù) 5 部 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 11 重點(diǎn)個(gè)案 《 中山名都 》 開發(fā)商 嘉興 東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 基地位置 中山路 /縣前街 行銷企劃 華聞溝通 占地（ m2） 萬 建面 10 萬 m2 容積率 面積范圍 86166 m2 物管費(fèi) 元 /㎡月 價(jià)格 5100 元 / m2 總戶數(shù) 165 套 去化率 123 套 銷售速度 816 ㎡ /月 主推賣點(diǎn) 位于嘉興市商業(yè)中心內(nèi)，原市府所在地， 成熟的周邊配套。從寫字樓的需求面積中可以看出，這些區(qū)域樓 盤暫時(shí)還沒有吸引外資，外地或國有有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和影響力的公司企業(yè)入駐 。從中也反映出嘉興對寫字樓物業(yè)的需求極為有限。 ⑵ 面積 寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積都沒有超過 1300㎡，所以達(dá)不到甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。從這里可以看出中山路沿線城市商業(yè)辦公中心的地位。房間地面為復(fù)合木地板，防火材料掉頂。 裝修 /毛坯 毛坯 裝修 毛坯 簡裝 裝修材料 日立電梯，大金分體式中央空調(diào) 挑空 米的 大堂，德國蒂森克虜伯電梯，分體式大金空調(diào)，花崗巖干掛帖面。 嘉興本地企業(yè)購買為主。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 9 二 、 寫字樓 市場 市場供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 中山名都 財(cái)富廣場 國浩廣場 銘樓商廈 位置 中山路 /縣前街 中山西路 /昌盛路 中山西路 /環(huán)城西路 中山路江南大廈東 總建筑面積（㎡） 萬 23750 11500 9000 建筑形態(tài) 14， 22 層 25 層 22 層 7 層 標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡） 665， 595 950 599 / 層高（ m） 418 層 米 1922 層 米 3 米 物業(yè)管理費(fèi) / / 未定 電梯數(shù) 2 部， 3 部 5 部 2 部觀光電梯 1 部 車位數(shù) 300 個(gè)地下 / 1： 1 32 個(gè) 購買客體 企業(yè)在嘉興辦事處，起步不久的小型公司等。 在中山路沿線，今年沒有新開發(fā)的樓盤，房源基本上都是現(xiàn)銷售樓盤的后續(xù)房源。 區(qū)域樓盤戶型面積都以 3房， 4房等大面積房型為主。購買此區(qū)位的樓盤的客源基本上都是嘉興市上層社會(huì)人員。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 8 結(jié)論： 中山路沿線在嘉興市市民心中的認(rèn)可度較高，特別是江南商廈為中心的商圈和大潤發(fā)商圈。 86平米的 2房， 122， 129，133平米的 3房基本售完。 ⑷ 客源分析 客源為周邊醫(yī)院如第一醫(yī)院的醫(yī)生、個(gè)體老板、公司企業(yè)中高層管理人員、 部分拆遷戶及外地人。 住宅位于小區(qū)的西面和北面，遠(yuǎn)離了中山路的噪音，鬧中取靜。 ⑶ 產(chǎn)品分析 現(xiàn)在還剩 50 多 套房源在售，價(jià)格還是按照 4800元 /㎡的均價(jià)來出售。 ⑵ 價(jià)格分析 項(xiàng)目的均價(jià)為 4800 元 /㎡。 全裝修情況 無 開盤時(shí)間 04 年 9 月 綠化率 25% 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 7 ⑴ 環(huán)境分析 位于嘉興市市中心，原市府所在地。 重點(diǎn)個(gè)案 《 中山名都 》 開發(fā)商 嘉興市東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 基地位置 中山路 /縣前街 行銷企劃 華聞溝通 占地（ m2） 萬 建面（ m2） 10 萬 容積率 面積范圍（ m2） 86166 物管費(fèi) 元 /㎡月 價(jià)格（元 / m2） 4800 總戶數(shù) 368 套 去化量 311 套 銷售速度 套 /月 主推賣點(diǎn) 位于嘉興市商業(yè)中心內(nèi)，原市府所在地。而且由于價(jià)格和面積的因素， 使得購房者是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有較高的和穩(wěn)定的收入來源部分人群。 但從最近開盤的中央花園可以看出月均去化可以保持在 30套左右 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 6 ⑵ 面積 為了突出項(xiàng)目地塊的 稀缺性以及購買人群的身份和地位，這幾個(gè)項(xiàng)目都以大面積的戶型為主， 其中以財(cái)富廣場的面積為最，面積范圍是 153－ 220㎡。她連接嘉興市的商業(yè)中心（與禾興南路交匯處）和秀州區(qū)中央行政區(qū)及大潤發(fā)商圈。 ⑴ 價(jià)格 中山路沿線的住宅均價(jià) 在 47005000元左右， 目前 這個(gè)價(jià)格 也是 嘉興市的高端價(jià)格。 個(gè)體老板、政府公務(wù)人員、 項(xiàng)目寫字樓內(nèi)的公司領(lǐng)導(dǎo)。 固定投資（ 億元 ） 投資 增長 房產(chǎn)開發(fā)（ 億元 ） 開發(fā) 增長 竣工面積 （萬㎡） 竣工 增長 銷售面積 （萬㎡） 銷售 增長 2020 年 ％ ％ ％ － ％ 2020 年 ％ ％ ％ ％ 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 5 一、住宅 市 場 市場供應(yīng) 案名 中山名都 中央花園 財(cái)富廣場 國浩廣場 位置 中山路 /縣前街 中山西路 /吉水路 中山西路 /昌盛路 中山西路 /昌盛中路 占地面積（㎡） 萬 / / / 建筑面積（㎡） 10 萬 萬 萬 5