【文章內(nèi)容簡介】 （㎡） / 萬 7549 建筑面積（㎡） 5 萬 6 萬 3 萬 容積率 / 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 住宅 辦公 住宅 均價 （元 /㎡） 6400（裝修 400） 5000（裝修 400） 5000（裝修 400） 面積范圍（㎡） 55， 148， 177， 181 3170 3660 主力面積（㎡） 55， 148 4050 3660 開盤時間 05 年 3 月 04 年 5 月 04 年 9 月 供應(yīng)量（套） 56 640 285 去化量（套） 52 564 203 去化速度（套 /月） 4 客源 上班不久的單身公務(wù)員，本地投資客。 單身白領(lǐng)及公務(wù)員。本地及外地投資客。 年輕一族及部分投資客 ⑴ 價格 嘉興市酒店式公寓 產(chǎn)品沒有集中性，毛坯的價格和其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)類型的物業(yè)相差無幾。但由于它是全裝修的，所以價格要比它周邊同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的產(chǎn)品價格高出 10%左右。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 14 ⑵ 供應(yīng)量 供應(yīng)量很少，在過去的 2年中，供應(yīng) 1000套左右。 ⑶ 酒店管理公司 沒有專業(yè)的酒店管理公司進行管理。 ⑷ 面積及去化 面積基本上為 3060㎡的小戶型。在去化方面， 小戶型產(chǎn)品普遍去化較快，目前上市的兩個項目基本處于 85%以上的去化率 。 （國浩廣場由于體量小、開盤時間較長，所以去化速度顯得太慢） 國浩廣場內(nèi)同時擁有大戶型及小面積產(chǎn)品，而目前小戶型產(chǎn)品僅剩 4套左右， 而大戶型剩余 20套左右，由此可見市場對于小面積的酒店式公寓產(chǎn)品的追捧 。 ⑸ 客源 主要是年輕的單身白領(lǐng)及公務(wù)人員；本地以及外地投資客。 未來入市項目 沒有新推出的酒店式公寓產(chǎn)品。房源都是前期銷售的剩余戶型，特別是 100㎡以上的大戶型為主。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 15 重點個案 《 國浩廣場 》 開發(fā)商 嘉興市國浩置業(yè)有限公司 基地位置 中山西路 /昌盛中路 行銷企劃 智島地產(chǎn)顧問 建面（ m2） 5 萬 酒店服務(wù) 24 小時保安巡邏， 智能配套 24 小時電視鑒控系統(tǒng)，對講防盜門報警系統(tǒng)， IC 卡識別系統(tǒng)。 面積范圍（ m2） 55， 148， 177， 181 物管費 / 價格 6400 元 / m2 總戶數(shù) 116（小戶型 5大戶型 60） 去化率 小戶型 93%，大戶型 78% 銷售速度 小戶型 大戶型 主推賣點 55 平米的酒店式公寓 全裝修情況 全裝修 開盤時間 05 年 3 月 物業(yè)公司 嘉興市誠信物業(yè)管理有限公司 ⑴ 價格分析 毛坯的價格和周邊住宅的價格差不多，但由于是全裝修產(chǎn)品，價格要比同產(chǎn)權(quán)類型物業(yè)高出 10%左右。 ⑵ 面積及去化分析 從國浩廣場內(nèi)部小戶型產(chǎn)品和大戶型產(chǎn)品的去化對比分析可以看出 ， 小戶型產(chǎn)品 雖然價格較高但去化速度卻比大戶型要快，由此可見小戶型產(chǎn)品具有很好的市場前景 。 ⑶ 裝修及大堂分析 酒店式的裝修模式 ， 100多平米的酒店大堂；走廊配有鋼化透明玻璃大門；電梯門廳設(shè)有壁掛電視。房間內(nèi)精裝修。 ⑷ 酒店配套分析 無專門的酒店配套， 只是底層的商業(yè)廣場支撐。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 16 ⑸ 智能配套分析 信息管理系統(tǒng)，通訊多媒體化系統(tǒng)，對講與防盜門控報警系統(tǒng)， IC 卡智能出入識別系統(tǒng)等。 ⑹ 物業(yè)及服務(wù)分析 24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安巡邏，清潔服務(wù)，中點工服務(wù)，信件的訂閱，公共環(huán)境的清掃等。 ⑺ 客源分析 客源以本地投資 客為主；還有些單身白領(lǐng)及公務(wù)人員。 結(jié)論 供應(yīng)上： 在過去的兩年里，嘉興酒店式公寓的市場供給量很少，總共才 1000套左右的房源。 價格上：目前市場上 酒店公寓的價格 在 50006400左右， 同比 周邊普通戶型住宅項目價格要高出 15— 20%，剔出裝修成本仍然要高出 10%以上 。 房型面積上： 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060平米的。 去化上： 市場上在售的酒店式公寓產(chǎn)品普遍去化率在 80%以上，通過“國浩廣場”大戶型產(chǎn)品與小戶型產(chǎn)品的去化對比分析更加可以看出市場上對小戶型產(chǎn)品的接受度較高。 物業(yè)管理上： 嘉興的酒店式公寓 的 管理公司并不是 專業(yè)的 酒店管理公司，而是由住宅的物業(yè)公司進行管理，不能形成品牌效應(yīng)，提升該酒店式物業(yè)的整體形象。 “酒店式公寓”名不符實，這也在一定程度上制約了酒店式公寓市場的發(fā)展。 客源上： 客源基本都是嘉興本地人。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 17 四 、商 業(yè) 商業(yè)市場現(xiàn)狀 ⑴ 商業(yè)分布： 以 集中商業(yè)為主配合社區(qū)底商 目前主要集中在 中山路 沿線， 以江南大廈和戴夢得購物中心為核心， 形態(tài)以 商業(yè)廣場及沿街商鋪 為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)為零售、 餐飲 、生活服務(wù)類。 ⑵ 商業(yè)規(guī)模： 商業(yè)檔次高低不均，缺乏商業(yè)氛圍。 目前本項目所在區(qū)域內(nèi)的 集中商業(yè)配套主要在 中山路、禾興路路口 ，而其它 獨立商鋪主要是以沿街的店面為主 。 ⑶ 商業(yè)客流： 嘉興區(qū)域客源為主 。 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場目前的客源還是本區(qū)域為主，而對于 嘉興 外部區(qū)域的客流導(dǎo)入方面則存在著很大的難度。 結(jié)論 ： 嘉興 商業(yè)市場逐漸成熟，區(qū)域內(nèi)的各種商業(yè)配套業(yè)日漸齊全完善； 但從分布、規(guī)模的具體情況分析，現(xiàn)階段該區(qū)域的商業(yè)只是形態(tài)方面比較齊全，在總體規(guī)模、商業(yè)質(zhì)量方面還存在著一定的問題； 區(qū)域的整體業(yè)態(tài)水平都處于中等或中下的水平，并沒有形成特色經(jīng)營和部分商業(yè)形態(tài)的規(guī)模效應(yīng)，而商業(yè)本身的輻射范圍相當(dāng)有限 ，客流仍以 嘉興 區(qū)域內(nèi)為主。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 18 區(qū)域內(nèi)各商業(yè)建筑形態(tài)分析 目前，區(qū)域商業(yè)項目分為：分散商業(yè)（住宅底商）、集中商業(yè)（商業(yè)廣場） 及商業(yè)街三大商業(yè)建筑形態(tài)。 ⑴ 住宅底商 A:概況 代表樓盤 商業(yè)業(yè)態(tài) 建筑形態(tài) 中山名都 暫未入駐 ，沿街分布餐飲內(nèi)街分布為服 裝、衣帽等商業(yè) 23 層 中央花園 暫未入駐 ，購買者主要為休閑娛樂場所及 國家機關(guān)辦事處 2 層 財富廣場 暫未入駐，購買者主要為 銀行、休閑娛樂、貿(mào)易公司 4 層 國浩廣場 暫未入駐，沿街分布主要為社區(qū)配套商業(yè) 3 層 幾個新開樓盤都配制了底層商業(yè)的商 業(yè)業(yè)態(tài)，其中“中山名都”選擇商業(yè)內(nèi)街的形式 —— 從中山路及縣前街引入社區(qū)內(nèi)部形成環(huán)狀商業(yè)街，其余幾個樓盤都采用沿街底層商鋪的形式。 從建筑形態(tài)上看，普遍采用兩層以上的沿街商鋪的形式，且一般為 12 層聯(lián)賣，出售價格也是 12 層聯(lián)在一起的價格。 B:價格 代表樓盤 主力分割 單價 主力總價 中山名都 50100 12 萬，均價 萬 50200 萬 中央花園 100 均價 萬 150 萬 財富廣場 600800 12 層 萬， 34 層 萬 8001000 萬 國浩廣場 100150 均價 萬 150225 萬 面積分割上基本為 100 平以內(nèi)的小面積分割，只有財富廣場是大面積分割。 幾個樓盤的均價比較接近，都在 萬左右， 但 中山名都 臨近中山路的價格要達到 萬左右，臨縣前街的鋪面價格在 萬左右，北面鋪面也在 1 萬元以上 。 鋪面的價格普遍是同項目住宅價格的 3 倍左右，該種業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)著重挖掘。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 19 C:去化 代表樓盤 開盤時間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 中山名都 73 48 65% 中央花園 / / / 財富廣場 12 10 83% 國浩 廣場 / / / 從去化上看，中山名都和財富廣場去化都在 65%以上，而且臨中山路的鋪面基本去化結(jié)束，說明市場對于臨街鋪面的需求比較旺盛 。 分析： 區(qū)域內(nèi)住宅底商大多 采用沿街 2 層商鋪的形式出現(xiàn)，并且出售時以 2 層聯(lián)賣為主，這 也成為當(dāng)?shù)厣啼伒囊淮筇厣?。 從價格來看，臨近中山路的商鋪以中山名都最高，其南面臨中山路商鋪價格在 萬元左右，其余幾個距離本案 2 公里以內(nèi)的樓盤的底層商鋪價格也在 萬元左右，可見商鋪的經(jīng)濟價值遠高于住宅，也是本項目的重要利潤點 。 從中山名都和財富廣場商鋪的熱銷情況可以 看出， 市場對于這種臨街型商鋪還是具有較強的需求 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 20 ⑵ 商業(yè)廣場 名稱 江南大廈 戴夢得購物中心 定位 嘉興頂級商場 嘉興頂級商場 規(guī)模 萬 1 萬 建筑形態(tài) 地下一層，地上四層 地下一層，地上 五 層 業(yè)態(tài) 地下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃金珠寶，二層經(jīng)營男女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城 地下一層為超市；地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層空置 品牌 依勢丹 、 Lacoste、 Veromoda、 less、 aamp。d、諾帝卡 卡帝樂、 PORTS、 ADA、佛倫卡、九牧王、 RichGirl 租金 保底加提成 1 樓： (100120 萬 )*(20%25%) 2 樓： (60120 萬 )*(20%25%) 3 樓： 50 萬 *(20%25%) 保底加提成 1 樓： （ 80100 萬 ） *(20%25%) 2 樓： （ 6080 萬） *(20%25%) 3 樓： (3050 萬 )*(20%25%) 人流量 大 大 經(jīng)營情況 滿租 四、五層空置 概況 ： 江南大廈 與 戴夢得購物中心 是目前嘉興市的頂級購物商場，其中江南 大廈由于歷史悠久、品牌度高于 戴夢得購物中心。 江南大廈 由南北樓組成，營業(yè)面積 萬平方米 ， 南樓的一二層部分區(qū)域為超市。大廈主要