【正文】 萬 容積率 / / / 均價（元 /㎡） 4800 5000 5000 4700 面積范圍（㎡） 86166 130160 153－ 220 55， 148 主力面積（㎡） 122， 129 130160 170－ 220 55， 148 開盤時間 04 年 9 月 05 年 9 月 04 年 11 月 05 年 3 月 供應 量（套） 368 316 139 116 去化量（套） 311 189 139 73 去化速度（套 /月） 27 客源 第一醫(yī)院的醫(yī)生、個體老板、公司企業(yè)中高層管理人員、 部分拆遷戶。 市場對辦公樓的需求有限，也直接導致開發(fā)商降低了對辦公樓的投資。而 商業(yè)地產(chǎn)的投資增加，除了幾個大型商業(yè)的開發(fā)帶動的利好消息外，開發(fā)商還是看中的是商業(yè)地產(chǎn)所帶來的利潤，以及嘉興市對商業(yè)的認知度。因為有著成熟的外部配套，以及中心城區(qū)的地理位置，中山路沿線成為高檔樓盤的據(jù)點。非住宅銷售價格同比上漲了 %，其中辦公樓，商業(yè)用房價格分別上漲了 %和 %。 2020 年 110 月市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長僅 %，其中住宅下降了%，辦公樓下降了 %，商業(yè)用房增長了 %。 隨著磁懸浮列車設站嘉興，嘉興與上海、杭州的通行距離進一步縮小，嘉興在長三角的城市地位進一步得到提高。 嘉興 受 上海開發(fā)開放的輻射、蘇南開放型經(jīng)濟和浙南民營經(jīng)濟的交匯影響，經(jīng)濟社會快速發(fā)展，綜合實力顯著增強， 目前所轄縣（市）均進入中國百強縣前 30強和 “ 浙江省小康縣 ” 行列。 圖 嘉興市區(qū)人口變化 數(shù)據(jù)來源：嘉興統(tǒng)計年鑒 城市地位 嘉興市位于上海，江蘇，浙江三省市的交界處，是中國最具活力的 長三角洲和沿海經(jīng)濟帶的中心位置。在這樣的情況下，按照經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律而言，恩格爾系數(shù)將下降，用于居住、交通、娛樂等方面的消費支出將逐漸增加。 2020年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算同比增長 %；人均 GDP 達到 30988元，同比增長 %。如今的嘉興是國務院批準的第 一批沿海經(jīng)濟開放區(qū)和浙江省重要的工貿(mào)城市，現(xiàn)轄 南湖區(qū) 、 秀洲區(qū) 、 嘉善縣 、 平湖市 、 海鹽縣 、 海寧市 、桐鄉(xiāng)市 ， 全市陸地面積 3915平方公里，總?cè)丝?360萬。 二、經(jīng)濟測算 .................................錯誤 !未定義書簽。 第二部分：專項市場分析 ........................................................................................... 4 一、住宅市場 ............................................... 5 二、寫字樓市場 ............................................. 9 三、酒店式公寓 ............................................ 13 四、商業(yè) ................................................. 17 五、酒店 ................................................. 31 第三部分：項目 SWOT 分析 ................................................................................... 34 一、項目區(qū)位優(yōu)勢 .......................................... 34 二、住宅概況 .............................................. 34 三、商業(yè)概況 .............................................. 35 四、各產(chǎn)品 SWOT 分析 ....................................... 36 第四部分：項目定位及投資分析 ................................................錯誤 !未定義書簽。 四、周邊配套及道路 ...........................錯誤 !未定義書簽。嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 1 目錄 第一部分：項目背景 ................................................................................................... 2 一、城市背景 ............................................... 2 城市概況 .................................................................................................... 2 城市經(jīng)濟 .................................................................................................... 2 城市人口 .................................................................................................... 3 城市地位 .................................................................................................... 3 二、區(qū)位背景 .................................錯誤 !未定義書簽。 三、宗地現(xiàn)狀 .................................錯誤 !未定義書簽。 五、項目背景總結(jié) .............................錯誤 !未定義書簽。 一、產(chǎn)品組合 .................................錯誤 !未定義書簽。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 2 第一部分：項目背景 一、城市背景 城市概況 嘉興市 位于長江三角洲南翼的杭嘉湖平原，東接上海，南瀕杭州灣，西連杭州，北鄰蘇州，是馬家洪文化 (距今 7000 年 )的發(fā)祥地之一，唐宋以來一直是我國東南沿海重要的對外貿(mào)易口岸，被譽為 “ 魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府 ” 。 城市經(jīng)濟 ? 經(jīng)濟發(fā)展水平較高 上世紀 90年代以來，尤其是 2000年后，嘉興市區(qū)經(jīng)濟始終保持著高速的發(fā)展勢頭。 圖 20002020年嘉興市區(qū) GDP總量與增長速度 數(shù)據(jù)來源：嘉興統(tǒng)計年鑒 ? 人均 GDP 直逼 4000 美元，接近中等收入國家和地區(qū) 水平 2020年，嘉興市區(qū)人均 GDP30988元，按現(xiàn)行匯率折算，人均 GDP直逼 4000美元，接近中等發(fā)達國家和地區(qū)水平。 2 4 8 . 2 42 0 1 . 7 71 6 6 . 3 21 4 1 . 9 31 2 4 . 2 61 6 . 8 0 %1 6 . 2 0 %1 4 . 6 0 %1 4 . 3 0 %1 2 . 8 0 %02002000年 2001年 2002年 2020年 2020年單位：億元0%5%10%15%20%G D P 總量 增長速度嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 3 城市人口 2020年末，嘉興市區(qū)人口總數(shù)達 ，與上年相比增長 %，自 2000年以來人口始終保持著小幅增長的趨勢，增長幅度較為緩慢。嘉興素有魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府的美寓。 由于滬杭高速公路，乍嘉蘇高速公路等陸續(xù)貫穿境內(nèi)，嘉興到上海，杭州，蘇州業(yè)已形成一小時交通圈，使得嘉興成為了大陸滬杭蘇地區(qū)炙手可熱的新投資熱點。 8 0 . 47 9 . 8 27 9 . 4 57 9 . 1 17 8 . 80 . 7 3 %0 . 4 7 %0 . 4 7 %0 . 3 9 %0 . 5 6 %0204060801002000年 2001年 2002年 2020年 2020年單位：萬人0%1%人口總數(shù) 增長率嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 4 第二部分： 專項市場 分析 隨著 2020 年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，經(jīng)過了 2020年的消化和適應后，嘉興市房地產(chǎn)的開發(fā) 進入 了理性開發(fā)階段 。 2020 年嘉興市區(qū)商品房銷售價格同比上漲了 %，其中住宅銷售價格同比上漲了%，住宅當中的普通住宅和高檔住宅銷售價格又分別上漲了 %和 %。 在 2020年末和 2020 年，嘉興市老城區(qū)內(nèi)中山路沿線陸續(xù)推出了中央名都，中央花園，財富廣場等一批中高檔樓盤。 住宅投資的減少說明開發(fā)商在宏觀調(diào)控后，對嘉興市住宅市場的風險的存在，還是有一定的準備。 辦公房投資的減少從一定程度上說明嘉興現(xiàn)代服務的欠發(fā)達。 而且在投資的辦公樓的品質(zhì)也不能達到甲級或者 5A 級寫字樓的標準，也就不可能吸引有實力或影響力的財團，公司或企業(yè)在嘉興設立分公司或辦事處。 秀州區(qū)檢查 院 、 法院等政府公務人員及附近私營業(yè)主。 周邊商業(yè)店的老板及附近國家公務員，以及部分投資客。因為中山 路是嘉興市的一條黃金道路。由此形成了中山路兩側(cè)的高檔住宅聚集地。 ⑶ 去化 由于選取個案開盤時間較早，目前都處于尾盤階段，去化速度有所下降 。 ⑷ 客源 從客源可以看出，項目基本上都是嘉興本地人居多。 未來入市項目 老城區(qū)內(nèi)由于土地資源有限， 未來開發(fā)量將相當有限，而主要后續(xù)競爭對手主要集中在中山路沿線 區(qū)域， 相對而言區(qū)位條件肯定遜于本項目 。成熟的周邊配套。南依城市黃金 大動脈中山路，西靠嘉興賓館，東臨禾興路，北接老城區(qū)的商務居住區(qū)， 絕對的中心區(qū)域。價格從開盤至今，并沒有很大的漲幅。根據(jù)房屋面積的大小，還可以有少量的優(yōu)惠。 總平： 由四棟住宅和 2棟寫字樓以及底商和商業(yè)走廊組成。地下有 300個地下車位。 綠化： 采用宅間綠化的方法。 會所： 暫定位于 一樓架空底部。 立面： 板式的小高層和高層，以及點式的高層。 小區(qū)配套： 智能化的保安和管理。 建材： 鋁合金的窗戶，木心防盜放火門。結(jié)論 ： 并沒有跳脫當?shù)厥袌霎a(chǎn)品平臺，仍有很大