【正文】 結(jié)論： 酒店需要穩(wěn)定的客源和市場培育期，不利于資金回籠， 基本不予考慮。 專業(yè)賣場： 目前周邊僅僅存在一個電器專賣市場，經(jīng)營情況尚可，可以考慮其他例如生嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 38 鮮超市之類的專業(yè)市場。 ⑷ 商業(yè) 市場背景： 底 商 ： 底商大多采用沿街 2 層商鋪的形式出現(xiàn)，底層商鋪價格也在 萬元左右，而從 “ 中山名都 ” 和 “ 財富廣場 ” 商鋪的熱銷情況可以看出，市場對于這種臨街型商鋪還是具有較強的需求，市場機會點明顯 。 ? 價格上，目前市場上 酒店公寓的價格 在 50006400 左右，周邊普通戶型住宅項目價格要高出 15— 20%，剔出裝修成本仍然要高出 10%以上 。 ? 從市場需求角度衡量，寫字樓 去化速度 明顯 慢于住宅 ，目前市場上住宅去化月均在30 套左右，而寫字樓月均去化僅 1000 方左右，市場風(fēng)險大于開發(fā)住宅 。 ? 目前中山路沿線的高檔住宅均價在 5000 元左右，且去化保持在 2030 套 /月，市場需求旺盛 ！ ? 未來供應(yīng)有限， 老城區(qū)開發(fā)進入尾聲，可供地塊較少， 市場競爭壓力相對較小。 中山路沿線 住宅項目底 層均規(guī)劃有體量較大的沿街商鋪；此類業(yè)態(tài)已得到市民的認可，但由于網(wǎng)點分散，無法滿足一站式消費的模式。 嘉興老城區(qū)的絕對核心地段、嘉興市商業(yè)中心、嘉興市人心中的城市中心點。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 33 結(jié)論 經(jīng)過可行性分析和市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 嘉興老城區(qū)內(nèi) 現(xiàn)有供應(yīng) 4 星級酒店 2 家，三星級酒店 1 家 ， 5 星級酒店暫時屬于市場空白點，但考慮到后續(xù)中港城內(nèi)準(zhǔn)備建造 5 星級酒店及“世茂花園大酒店”兩個 5 星級項目的內(nèi)外夾攻，客源爭奪必然十分激烈。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 32 其他區(qū)域 供應(yīng) 《 嘉興世茂花園大酒店 》 ⑴ 基 礎(chǔ)資料 地理位置： 嘉興 320 國道嘉興七號橋 總占地面積： 公頃 總建筑面積： 42000 平方米 星級 ： 5 星 總套數(shù) ： 173 套 ⑵ 價格 豪華單人房 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 精致套間 表價 528 488 658 淡季 折扣 79 折 79 折 79 折 ⑶ 配套設(shè)施 風(fēng)格各異的中、西餐廳可供上千人同時用膳；功能齊全的大小會議廳 ， 健身房、網(wǎng)球場、KTV 等健身娛樂設(shè)施。 戴夢得大酒店 高檔華麗的宴會廳，富麗堂皇的中餐廳， 17 間風(fēng)格迥異、頗具特色的宴會包廂，均能嘗到鮮美佳肴。 從目前的商業(yè)布局來看，大型賣場已被好又多占據(jù)先機，且由于其經(jīng)營面積較大、經(jīng)營時間較長，在嘉興當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ǖ闹龋闻d當(dāng)?shù)乜驮磳ζ漭^為認可，市場介入機會不大 。 分析 目前嘉興的娛樂和文化設(shè)施檔次都 比較 低，與嘉興的城市發(fā)展不匹配 ， 相關(guān)的 高檔 休閑娛樂設(shè)施，如酒吧、咖 啡吧、茶吧等 市場競爭較少 。 休閑小吃店 包括麥當(dāng)勞、肯得基、唯新食品等經(jīng)營狀況都尚可。 經(jīng)營情況 較好 開張日期 分析： 永樂家用電器有限公司 ,是一家凈資數(shù)億元的股份制大型家電連鎖零售企業(yè) ,2020 年底成功引入美國摩根士丹利 戰(zhàn)略投資 ,公司躋身中國商業(yè)零售業(yè)及中國連鎖行業(yè)十強企業(yè)之一 .永樂家電經(jīng)歷了九年家電零售業(yè)巨大變革的洗禮 ,從成立初年銷售額只有 1000 萬 ,到 2020 年實現(xiàn)銷售近百億元 ,銷售產(chǎn)品達數(shù)萬種 ,在上海、北京、天津、江蘇、浙江、廣東、深圳、福建、河南、四川、陜西等地擁有家電連鎖大賣場，保持了年年超常規(guī)的以展業(yè)績，成為國內(nèi)家電連鎖業(yè)的領(lǐng)頭之一，公司入選 20 2020 中國企業(yè) 500 強。 分析： 好又多地下超市作為華庭街引入的 4 大主力點之一，以 萬方的營業(yè)面積成為嘉 興市最大的超市項目 。 ⑴ 大賣場 名稱 好又多超市 （ 外資 ） 定位 量販型 ， 會員制服務(wù)于專業(yè)客戶。 分析： 華庭街由于經(jīng)營方式采取 “返租 ”的方法來銷售， 對其后續(xù)經(jīng)營造成了 許多弊嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 25 端。在此之前，為了追回進場保證金、貨款等資金，太平洋百貨幾十個經(jīng)營戶將其告上了法庭。以好又多大型地下超市、華庭新喜洋觀景酒店、太平洋主力百貨店以及華庭國際五星級影院等四大業(yè)態(tài)為主力，兼具服飾、鞋類、餐飲、手機、網(wǎng)吧、咖啡吧、茶吧、娛樂天地等業(yè)態(tài)，集合了國內(nèi)外 356 個商家，囊括了吃、喝、玩、樂、行、購、休閑、觀光、娛樂、辦公等多種功能，一度成為嘉興市民心中的商業(yè)地主。此后，華庭街在嘉興第一次采用建筑設(shè)計國際招標(biāo)的形式，共有中國、美國等 5 家一流的設(shè)計公司參與。 b、勤儉路 生活性交通次干道，兩車道，機非劃線分隔，道路兩側(cè)建筑多為底商上住宅或?qū)懽謽恰蛇叾酁槲辶鶎拥纳套?，多?shù)建成于 90 年代初，外立面陳舊，一樓為各種服飾店，店面面積小，大部分在二三十方，個別店面達七八十方。 從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進入的情況下嘉興市場內(nèi)不足以引入另外的商場項目。 戴夢得購物中心主要經(jīng)營中檔商品，消費導(dǎo)向以高檔服飾為主，但其家電種類、品牌比江南大廈 貧乏。d、諾帝卡 卡帝樂、 PORTS、 ADA、佛倫卡、九牧王、 RichGirl 租金 保底加提成 1 樓： (100120 萬 )*(20%25%) 2 樓： (60120 萬 )*(20%25%) 3 樓： 50 萬 *(20%25%) 保底加提成 1 樓： （ 80100 萬 ） *(20%25%) 2 樓： （ 6080 萬） *(20%25%) 3 樓： (3050 萬 )*(20%25%) 人流量 大 大 經(jīng)營情況 滿租 四、五層空置 概況 ： 江南大廈 與 戴夢得購物中心 是目前嘉興市的頂級購物商場，其中江南 大廈由于歷史悠久、品牌度高于 戴夢得購物中心。 分析： 區(qū)域內(nèi)住宅底商大多 采用沿街 2 層商鋪的形式出現(xiàn)，并且出售時以 2 層聯(lián)賣為主，這 也成為當(dāng)?shù)厣啼伒囊淮筇厣?。 B:價格 代表樓盤 主力分割 單價 主力總價 中山名都 50100 12 萬，均價 萬 50200 萬 中央花園 100 均價 萬 150 萬 財富廣場 600800 12 層 萬， 34 層 萬 8001000 萬 國浩廣場 100150 均價 萬 150225 萬 面積分割上基本為 100 平以內(nèi)的小面積分割，只有財富廣場是大面積分割。 結(jié)論 ： 嘉興 商業(yè)市場逐漸成熟，區(qū)域內(nèi)的各種商業(yè)配套業(yè)日漸齊全完善； 但從分布、規(guī)模的具體情況分析，現(xiàn)階段該區(qū)域的商業(yè)只是形態(tài)方面比較齊全，在總體規(guī)模、商業(yè)質(zhì)量方面還存在著一定的問題； 區(qū)域的整體業(yè)態(tài)水平都處于中等或中下的水平，并沒有形成特色經(jīng)營和部分商業(yè)形態(tài)的規(guī)模效應(yīng)，而商業(yè)本身的輻射范圍相當(dāng)有限 ，客流仍以 嘉興 區(qū)域內(nèi)為主。 ⑵ 商業(yè)規(guī)模： 商業(yè)檔次高低不均，缺乏商業(yè)氛圍。 物業(yè)管理上： 嘉興的酒店式公寓 的 管理公司并不是 專業(yè)的 酒店管理公司，而是由住宅的物業(yè)公司進行管理，不能形成品牌效應(yīng)，提升該酒店式物業(yè)的整體形象。 結(jié)論 供應(yīng)上： 在過去的兩年里，嘉興酒店式公寓的市場供給量很少，總共才 1000套左右的房源。 ⑷ 酒店配套分析 無專門的酒店配套， 只是底層的商業(yè)廣場支撐。 面積范圍（ m2） 55， 148， 177， 181 物管費 / 價格 6400 元 / m2 總戶數(shù) 116（小戶型 5大戶型 60） 去化率 小戶型 93%，大戶型 78% 銷售速度 小戶型 大戶型 主推賣點 55 平米的酒店式公寓 全裝修情況 全裝修 開盤時間 05 年 3 月 物業(yè)公司 嘉興市誠信物業(yè)管理有限公司 ⑴ 價格分析 毛坯的價格和周邊住宅的價格差不多，但由于是全裝修產(chǎn)品，價格要比同產(chǎn)權(quán)類型物業(yè)高出 10%左右。 ⑸ 客源 主要是年輕的單身白領(lǐng)及公務(wù)人員；本地以及外地投資客。 ⑶ 酒店管理公司 沒有專業(yè)的酒店管理公司進行管理。本地及外地投資客。 隨著新樓盤的推出，會進一步降低寫字樓市場的空間，減少單位 時間 內(nèi)的去化。 結(jié)論 城市性質(zhì)決定 嘉興并不是一個商務(wù)型城市，無法吸引到第三產(chǎn)業(yè)公司的加入，由此造成其商務(wù)樓市場 不溫不火 。結(jié)論 ： 與住宅立 面近似，品質(zhì)感不強 。 面積分割： 面積 44 到 245㎡不等，可以自由分割。 現(xiàn)在還剩 40 幾套房源在售。 全裝修情況 無 開盤時間 04 年 9 月 物業(yè)公司 贊成物業(yè) ⑴ 環(huán)境分析 位于嘉興市市中心，原市府所在地。 ⑷ 客源 主要還是嘉興本地的客 源為主。但是，寫字樓的價格和住宅相比較，沒有明顯的差距。 銀灰色外立面，玻璃幕墻 木白頁隔欄的外立面。 個人工作室，本地及外地貿(mào)易，電子公司等。 從樓盤去化情況來看， 月均去化可以保持在 30套左右的快速去化態(tài)勢， 整體市場去化情況較好 。 中山路沿線樓盤的價格均價為 47005000元 /㎡。 ⑸ 去化分析 持銷期月均去化在 30套以上， 130平米以下的面積去化較快。 建材： 鋁合金的窗戶，木心防盜放火門。 立面： 板式的小高層和高層，以及點式的高層。 綠化： 采用宅間綠化的方法。 總平： 由四棟住宅和 2棟寫字樓以及底商和商業(yè)走廊組成。價格從開盤至今，并沒有很大的漲幅。成熟的周邊配套。 ⑷ 客源 從客源可以看出，項目基本上都是嘉興本地人居多。由此形成了中山路兩側(cè)的高檔住宅聚集地。 周邊商業(yè)店的老板及附近國家公務(wù)員，以及部分投資客。 而且在投資的辦公樓的品質(zhì)也不能達到甲級或者 5A 級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，也就不可能吸引有實力或影響力的財團，公司或企業(yè)在嘉興設(shè)立分公司或辦事處。 住宅投資的減少說明開發(fā)商在宏觀調(diào)控后，對嘉興市住宅市場的風(fēng)險的存在，還是有一定的準(zhǔn)備。 2020 年嘉興市區(qū)商品房銷售價格同比上漲了 %，其中住宅銷售價格同比上漲了%，住宅當(dāng)中的普通住宅和高檔住宅銷售價格又分別上漲了 %和 %。 由于滬杭高速公路，乍嘉蘇高速公路等陸續(xù)貫穿境內(nèi)，嘉興到上海，杭州，蘇州業(yè)已形成一小時交通圈，使得嘉興成為了大陸滬杭蘇地區(qū)炙手可熱的新投資熱點。 2 4 8 . 2 42 0 1 . 7 71 6 6 . 3 2