【正文】 沿線的寫字樓的價格均價在 5000元 /㎡以上，中山路以北的寫字樓的價格在5000元 /㎡以下。 ⑶ 去化 基本上去化面積在 1000㎡ /月，都慢于住宅的去化速度。 未來入市項目 《 龍威大廈 》 開發(fā)商 嘉興市龍威經貿有限公司 基地位置 城南路 /中環(huán)南路 建筑形態(tài) 25 層（地下 2 層，地上 23 層） 占地 / 建面 萬平米 容積率 / 標準層面積 1100 平米 物管費 未定 價格 5400 元 /平米 總戶數 108 套 裝修配置 玻璃景觀幕墻，智能系統(tǒng)，永大中央空調等。 ⑵ 價格分析 項目的均價為 5100元 /㎡。 立面： 現代式的立面風格，突出了簡約與大氣。 建材： 挑高 ，花崗巖干掛帖面；日立電梯，分體式大金空調。 配置： 日立電梯，分體式大金空調。個人工作室，如律師事務所等。 而且寫字樓的成本要高于住宅，所以在相同地塊條件下， 開發(fā) 寫字樓的利潤要低于開發(fā)住宅。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 13 三、酒店式公寓 市場供應 案名 國浩廣場 江南摩爾 金鼎廣場 位置 中山西路 /昌盛中路 秀州區(qū)行政中心對面 勤儉路 /建國路 物業(yè)公司 嘉興市誠信物業(yè)公司 開發(fā)商自己成立 百事德（嘉興）物業(yè)公司 占地面積（㎡） / 萬 7549 建筑面積（㎡） 5 萬 6 萬 3 萬 容積率 / 產權性質 住宅 辦公 住宅 均價 （元 /㎡） 6400（裝修 400） 5000（裝修 400） 5000（裝修 400） 面積范圍（㎡） 55， 148， 177， 181 3170 3660 主力面積（㎡） 55， 148 4050 3660 開盤時間 05 年 3 月 04 年 5 月 04 年 9 月 供應量（套） 56 640 285 去化量（套） 52 564 203 去化速度（套 /月） 4 客源 上班不久的單身公務員，本地投資客。但由于它是全裝修的，所以價格要比它周邊同產權性質的產品價格高出 10%左右。在去化方面， 小戶型產品普遍去化較快，目前上市的兩個項目基本處于 85%以上的去化率 。房源都是前期銷售的剩余戶型，特別是 100㎡以上的大戶型為主。 ⑶ 裝修及大堂分析 酒店式的裝修模式 ， 100多平米的酒店大堂；走廊配有鋼化透明玻璃大門；電梯門廳設有壁掛電視。 ⑹ 物業(yè)及服務分析 24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安巡邏，清潔服務，中點工服務，信件的訂閱，公共環(huán)境的清掃等。 房型面積上： 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060平米的。 客源上： 客源基本都是嘉興本地人。 ⑶ 商業(yè)客流： 嘉興區(qū)域客源為主 。 ⑴ 住宅底商 A:概況 代表樓盤 商業(yè)業(yè)態(tài) 建筑形態(tài) 中山名都 暫未入駐 ，沿街分布餐飲內街分布為服 裝、衣帽等商業(yè) 23 層 中央花園 暫未入駐 ，購買者主要為休閑娛樂場所及 國家機關辦事處 2 層 財富廣場 暫未入駐，購買者主要為 銀行、休閑娛樂、貿易公司 4 層 國浩廣場 暫未入駐，沿街分布主要為社區(qū)配套商業(yè) 3 層 幾個新開樓盤都配制了底層商業(yè)的商 業(yè)業(yè)態(tài)，其中“中山名都”選擇商業(yè)內街的形式 —— 從中山路及縣前街引入社區(qū)內部形成環(huán)狀商業(yè)街，其余幾個樓盤都采用沿街底層商鋪的形式。 鋪面的價格普遍是同項目住宅價格的 3 倍左右，該種業(yè)態(tài)應當著重挖掘。 從中山名都和財富廣場商鋪的熱銷情況可以 看出， 市場對于這種臨街型商鋪還是具有較強的需求 。大廈主要經營中檔商品 ， 現在一樓生意尚可外，其余樓層的經營狀況一般 ， 主要是有品牌的東西太少 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 21 分析： 由于嘉興距離上海 和杭州兩個超大型城市太近，造成其自有商場內高檔品牌較少，而主要為重高檔品牌。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 22 ⑶ 商業(yè)街 名稱 華庭街 梅灣街 定位 大型中央步行街 嘉興首家文化、休閑商街 經營方式 包租三年 分區(qū)經營 規(guī)模 10 萬 13 萬 建筑形態(tài) 24 層 24 層 業(yè)態(tài) 劃分 好又多超市地下超市、餐飲、服裝、影院等休閑場所 梅灣新天地、梅灣美食城、梅灣老街 主力價格 服裝 60100，鞋 200400，餐飲 100 元以內 未開業(yè) 售價 /租金 沿勤儉路、建國路 200 元 /平方米 /月 向北、向內價格遞減 內街 100150 元 /平方米 /月 北區(qū)餐飲 7090 元 /平方米 /月 租金 2080 元 /平方米 /月（一層） 售價 800020000 元 /平方米（一層） 人流量 建國路沿線較多，內街 較少 較少 開業(yè)日期 2020 年底 預計 06 年內 招售比例 70%： 30% 70%： 30% 經營情況 建國路沿線較好，內街基本處于半營業(yè)狀態(tài) / 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 23 其余案例 a、 少年南路 少年南路，位于 嘉興 市區(qū)北部，是中低檔服飾的集聚地。以經營中低檔服飾、大眾休閑品牌為主，而知名品牌較少。店面租金 100—180 元 /平方米 /月。此后，華庭街又創(chuàng)造了嘉興市單套商鋪單價每平方米 6 萬元和總價 971 萬元的雙紀錄。然而，經過不到半年的運營，這家華庭街的主力店出現各類問題。 10 月下旬，太平洋百貨在華庭街徹底關門。 從 區(qū)域供應來看，商業(yè)街形態(tài)的商鋪供應體量過大，市場競爭壓力過大 ，但考慮到本項目運營期間同質項目基本進入招商、銷售尾期，市場壓力相對較小。 規(guī)模 萬平方米土地 建筑形態(tài) 地下建筑 業(yè)態(tài) 提供 17,000 種以上食品， 30,000 種以上的非食品 目標顧客 老城區(qū)內居民， 包括餐飲業(yè)，酒店業(yè)，食品、非食品貿易服務商以及機構采購。 從好又多的經營情況來看，區(qū)域內超市市場基本飽和，不適合建造大規(guī)模的超市 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 28 ⑶ 餐飲娛樂 餐飲、娛樂行業(yè)一直是最具人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)， 目前主要集中在 嘉興老城區(qū)內 。茶館包括鉆石雨、香菊、藍沙、上島咖啡、名典、迪歐等，其經營檔次不同，但其經營都甚佳。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 29 商業(yè)業(yè)態(tài) 結論： 目前區(qū)域商業(yè)市場呈現多元化發(fā)展態(tài)勢。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 30 商業(yè)市場 結論 底商： 區(qū)域內住宅底商大 多采用沿街 2 層商鋪的形式出現，底層商鋪價格也在 萬元左右， 而 從中山名都和財富廣場商鋪的熱銷情況可以看出，市場對于這種臨街型商鋪還是具有較強的需求 ，市場機會點明顯； 商業(yè)街：目前商業(yè)街經營不善并非市場潛力不足，而是因為管理經營不善，華庭街臨建國路、勤儉路的商鋪租金在 200 元 /平方米 /月左右，而折算其合理售價在 3 萬元左右，由此可見商業(yè)街仍然有其市場機會點 ； 大型超市： 從好又多的經營情況來看，區(qū)域內超市市場基本飽和，不適合建造大規(guī)模的超市 ； 專業(yè)市場 ： 目前周邊僅僅存在一個電器 專賣市場，經營情況尚可，可以 考慮其他例如生鮮超市之類的專業(yè)市場； 商業(yè)廣場：戴夢得購物廣場經過多年經營仍然沒有租滿 5 層的營業(yè)面積，由此可見商業(yè)廣場競爭的激烈程度，從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進入的情況下嘉興市場內不足以引入另外的商場項目； 業(yè)態(tài)分析：嘉興當地對于高檔休閑娛樂場所具有一定的消費熱情，且競爭較少，市場發(fā)展空間較大。 嘉興賓館 中西風格的餐廳、 13 個宴會廳、 400 多個餐位， 8 個大小會議室 。 ⑷ 經營定位 融吳越文化與經典時尚為一體的豪華商務度假酒店。 通過綜合分析 ，我司認為，本項目所在位置雖 處于嘉興市的商業(yè)中心和老城區(qū)，但酒店行業(yè)競爭激烈 ，從各酒店 68 折的折扣情況可以看出市場內客源明顯不足，另外該類產品 經營培育時期長、不利于資金快速回籠，因此建議本項目不建造酒店產品 。 人們對周邊的認可度相當高，從 中山名都 的前期熱銷可見一斑 ，另外 周邊住宅市場上的產品在產品品質上還有相當大的提升空間，也為本項目提供了有利的產品機會點！ 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構 35 三、商業(yè)概況 客源仍以 本地客源及 長線投資客為主， 尤其是沿街的住宅底商基本上 供不 應求 ， 由此可見嘉興市當地對于商鋪的需求程度 。 消費人口 消費群體 人口 老城區(qū) 約 2 萬人 嘉興市內 約 30 萬人 嘉興下屬區(qū)域 約 100 萬人 旅游觀光等流動 消費群 約 100 萬人 分析： 預計， 包括嘉興下屬區(qū)域及旅游觀光客等 流動消費群體 約 兩百三十萬 人次以上 ，整個商業(yè)項目及周邊固定的支撐人口約 32 萬人 。 ⑵ 寫字樓 市場背景： ? 嘉興區(qū)域寫字樓的價格和 住宅相比，并沒有明顯的優(yōu)勢，例如“中山名都”中住宅均價 4800 元，而寫字樓均價僅有 5100 元。 結論： 從快速回籠資金和降低市場風險兩方面考量，建議本項目放棄寫字樓產品形態(tài)的開發(fā)。 ? 去化上，目前在售的“江南 mall”及“國浩廣場”去化情況均在 80%以上，而“國浩廣場”在小戶型產品和大戶型產品同時銷售的情況下小戶型的熱銷更加能夠生動的看到小戶型產品的市場活力。 商 場： 江南商廈在嘉興的龍頭商場地位仍然無人可及，而戴夢得購物中心經過 5 年多的經營仍在不斷調整中，可見商場經營的艱辛。 ⑸ 酒店 市場背景： ? 嘉興老城區(qū)內現有供應 4 星級酒店 2 家，三星級 酒店 1 家， 租賃情