【正文】 。 ? 未來供應(yīng)量大， 后續(xù)中港城內(nèi)準(zhǔn)備建造 5 星級酒店及“世茂花園大酒店”兩個 5星級項目的內(nèi)外夾攻，客源爭奪必然十分激烈。 結(jié)論： 大型商場不予考慮，重點打造 商鋪和商業(yè)街 模式，同時可以考慮引入特色專業(yè)賣場增加人流和商業(yè)氛圍 。從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進(jìn)入的情況下嘉興市場內(nèi)不足以引入另外的商場項目。 商業(yè)街 ： 開發(fā)商的短期行為造成目前如華庭街這樣的一流地段的商業(yè)街經(jīng)營不善 ，但同時看到華庭街內(nèi)商鋪一層租金在 50200 元 /平方米 /月，按照 89%投資回報計算售價在 750030000 元之間，而且臨街商鋪全部滿租，由此可見如果引入品牌招商管理公司并進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位， 商業(yè)街的模式仍然具有很好的發(fā)展前景 。 結(jié)論： 酒店式公寓存在明顯的市場機(jī)會點 ，建議作為項目的輔助產(chǎn)品類型。 ? 房型面積上 ， 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060 平米的。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 37 ⑶ 酒店式公寓 市場背景 ： ? 供應(yīng)上， 在過去的兩年里，嘉興酒店式公寓的市場供給量很少，總共才 1000 套左右的房源。 ? 隨著新樓盤的推出，會進(jìn)一步降低寫字樓市場的空間，減少單位內(nèi)的去化。 ? 從開發(fā)利潤角度衡量，寫字樓的成本要高于普通住宅而售價卻與住宅大致相當(dāng)，開發(fā)利潤低于住宅產(chǎn)品。 結(jié)論： 本項目的區(qū)位條件下，高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)可以得到利潤保障，而風(fēng)險相對較低， 建議在本項目中配置高檔住宅產(chǎn)品， 以此作為項目穩(wěn)定的利潤來源 和快速回籠資金的保障 。 商業(yè) 消費群分析 等 . 嘉興市內(nèi) 40% 老城區(qū) 30% 旅游觀光流動人群 10% 商業(yè) 消費群 嘉興下屬區(qū)域 20% 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 36 四、各產(chǎn)品 SWOT 分析 ⑴ 住宅 市場背景： ? 目前 周邊尚未形成一定的居住氛圍 ， 但 客戶對項目所處的區(qū)位認(rèn)可度較高。 華庭街、梅灣街等商業(yè)街項目供應(yīng)較多，但由于經(jīng)營管理不利及定位偏差造成目前的經(jīng)營困境，應(yīng)該說在核心商圈的商業(yè)發(fā)展?jié)摿o限 。 區(qū)域內(nèi)的底商較為發(fā)達(dá)。 二、住宅概況 由于老城區(qū)住宅開發(fā)數(shù)量有限， 目前周邊 尚未形成居住氛圍，只有 “ 中山名都 ” 及 “ 嘉華廣場 ” 幾個較新的住宅項目 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 34 第三部分：項目 SWOT 分析 一、項目區(qū)位優(yōu)勢 分析： 位于嘉興市老城區(qū)內(nèi)，距離嘉興市火車站僅 公里，臨近嘉興市東西主干道中山路及禾興南路，嘉興最好的商場江南大廈和戴夢得購物中心臨近周邊 。 酒店業(yè)不同于其它高端服務(wù)行業(yè)，其主要特點是必須擁有一個持續(xù)穩(wěn)定的客源， 而從嘉興城市的發(fā)展來看，嘉興城市處于杭 州和上海的夾縫中對于商務(wù)人士吸引并不具有優(yōu)勢，高檔酒店需求有限 。 未來供應(yīng) 國際 中港城 ，總建 筑面積一百萬平方米，城內(nèi)設(shè)：中國首個最大的零關(guān)稅 CEPA 中心商貿(mào)城，占地 30 平方米；高尚住宅區(qū) 60 萬平方米， 五星級國際酒店 10 萬平方米 ；法式紅磨坊演藝娛樂城 5 萬平方米。擁有商務(wù)會議、演講報告、個人沙龍 等 各類會議廳五個。 e 代商務(wù)酒店 數(shù)字電視、免費寬帶上網(wǎng)、國際國內(nèi)長途電話 。 25 樓的旋轉(zhuǎn)餐廳 ， 計算機(jī)智能管理，衛(wèi)星電視、 VOD 視頻點播系統(tǒng)、中央空調(diào)、迷你吧、背景音樂等全套設(shè)備 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 31 五 、酒店 供應(yīng) 項目名稱 陽光大酒店 戴夢得大 酒店 嘉興賓館 e 代商務(wù)連鎖酒店 星級 4 星 4 星 3 星 / 位置 中山路 368 號 中山路、禾興路 中山路 123 號 中山路、禾興路 客戶群 高檔商務(wù)人士，外籍 旅游參觀人群 嘉興當(dāng)?shù)鼗閼c及國 內(nèi)商務(wù)人士 政府公務(wù)人員為主 中檔商務(wù)人士 總套數(shù) 195 216 117 250 早餐 西式、中式 中式 中式 中式 標(biāo)準(zhǔn)房 880（豪標(biāo)） 560 480 198 套房 1280 880980 / 598 公寓房 / / / / 豪華套房 1880 1380 2800 598 加床 / 100 不詳 68 淡季折扣 6 折 79 折 6 折 7 折 配套服務(wù) 項目名稱 配套服務(wù) 陽光大酒店 七個能容納 20200 人的大小會議室 ， 五 個風(fēng)格各異的餐廳中餐廳、日本料理、頂上泰國魚翅 等 保齡球 館、 游泳池 、 網(wǎng)球場 、 棋牌室 、 桑拿中心 、 美容中心 、 夜總會 等。 從餐飲娛樂業(yè)的發(fā)展來看，嘉興當(dāng)?shù)貙τ诟邫n休閑娛樂場所具有一定的消費熱情 ，且 競爭較少，市場發(fā)展空間較大 。其中 商場 、 商業(yè)街 、 超市 及專業(yè)賣場業(yè)是帶動其商業(yè)發(fā)展的龍頭行業(yè)。 嘉興目前的各類 特色 小吃種類不是很多， 市場競爭也較少 。 文化類 包括中山影城、新華書店等經(jīng)營狀況都一般。 娛樂類 迪廳包括凱旋門夜總會、滾石夜總會、太陽吧、金碧輝煌等，每天生意都十分火爆。 風(fēng)味美食店 包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經(jīng)營狀況都良好，但有特色的小吃店較少。 而永樂電器 作為本區(qū)域內(nèi)兩大特色主題專業(yè)賣場，起到了導(dǎo)入客流人氣的先決作用。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 27 ⑵ 專業(yè)賣場 名稱 永樂生活電器（中國） 定位 家用電器“一站齊購”模式 規(guī)模 / 建筑形態(tài) 裙樓建筑 業(yè)態(tài) 電視、冰箱等家用電器及剃須刀、熨斗等小家電。 但從經(jīng)營情況來看，只能算勉強(qiáng)支撐，這與嘉興市區(qū)的客源不足有關(guān)，也與嘉興市內(nèi)超市競爭激烈相關(guān)。 經(jīng)營情況 超市經(jīng)營狀況不佳 。 “現(xiàn)購自運 ” 專業(yè)顧客在倉儲式商場內(nèi)自選商品，以現(xiàn)金支付并取走商品。 同時看到， 目前商業(yè)街經(jīng)營不善并非市場潛力不足，而是因為管理經(jīng)營不善，華庭街臨建國路、勤儉路的商鋪租金在 200 元 /平方米 /月左右，而折算其合理售價在 3 萬元左右，由此可見商業(yè)街仍然有其市場機(jī)會點！ 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 26 區(qū)域內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)分析 目前， 嘉興市內(nèi) 商業(yè)項目分為：大賣場、專業(yè)賣場 、餐飲娛樂、零售服務(wù)等幾大商業(yè)業(yè)態(tài)。因為承諾了高額的 “返租 ”，就決定了一開始商鋪的租金就不可能便宜，而高昂的租金 就使招商的難度增加，招商難度的增加必然使原先的定位得不到落實，最終落到高不成低不就的尷尬地位。 經(jīng)營現(xiàn)狀 客流量少，造成部分商家準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓或干脆停業(yè)。事后，太平洋百貨 100 多家經(jīng)營戶撤柜離開。到 2020 年 10 月，太平洋百貨已拖欠華庭街房租、水電費 200多萬元。 2020 年 4 月，太平洋百貨在華庭街 正 式營業(yè) 。 項目發(fā)展 華庭街于 2020 年 12 月 31 日正式 營業(yè) 。 華庭街項目于 2002 年 8 月 28 日正式開盤銷售，開盤銷售當(dāng)天就創(chuàng)造了嘉興商 鋪銷售史的一個奇跡 ——8 月 28 日當(dāng)天銷售額達(dá) 4000 余萬元。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 24 《華庭街》 項目歷史 2000 年 12 月 26 日，嘉興市港澳華庭房地產(chǎn)有限公司以 1． 929 億元拍得華庭街土地，創(chuàng)當(dāng)時嘉興土地拍賣單價和總價兩個最高。商業(yè)形態(tài)以條商為主，塊商為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。 店面租金 170—200 元 /平方米 /月，各店經(jīng)營狀況良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降 1/3。 路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。此路為二車道支路，機(jī)非混行。 另外商場的 后期運營難度較大 ，由此建議本項目放棄該產(chǎn)品類型。 江南商廈在嘉興的龍頭商場地位仍然無人可及，而戴夢得購物中心經(jīng)過 5年多的經(jīng)營仍在不斷調(diào)整中，可見商場經(jīng)營的艱辛。戴夢得購物中心經(jīng)營狀況一般，人氣比江南略遜。 該大廈的顧客為中高收入階層，其出行方式 80%為非機(jī)動車和步行， 20%為機(jī)動車，由于經(jīng)營場地前無停車場，因此整個交通組織略顯混亂。 江南大廈 由南北樓組成，營業(yè)面積 萬平方米 ， 南樓的一二層部分區(qū)域為超市。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 20 ⑵ 商業(yè)廣場 名稱 江南大廈 戴夢得購物中心 定位 嘉興頂級商場 嘉興頂級商場 規(guī)模 萬 1 萬 建筑形態(tài) 地下一層，地上四層 地下一層，地上 五 層 業(yè)態(tài) 地下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃金珠寶，二層經(jīng)營男女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城 地下一層為超市；地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層空置 品牌 依勢丹 、 Lacoste、 Veromoda、 less、 aamp。 從價格來看，臨近中山路的商鋪以中山名都最高，其南面臨中山路商鋪價格在 萬元左右，其余幾個距離本案 2 公里以內(nèi)的樓盤的底層商鋪價格也在 萬元左右，可見商鋪的經(jīng)濟(jì)價值遠(yuǎn)高于住宅，也是本項目的重要利潤點 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 19 C:去化 代表樓盤 開盤時間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 中山名都 73 48 65% 中央花園 / / / 財富廣場 12 10 83% 國浩 廣場 / / / 從去化上看，中山名都和財富廣場去化都在 65%以上，而且臨中山路的鋪面基本去化結(jié)束，說明市場對于臨街鋪面的需求比較旺盛 。 幾個樓盤的均價比較接近，