【正文】 ⑸ 酒店 市場(chǎng)背景： ? 嘉興老城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有供應(yīng) 4 星級(jí)酒店 2 家，三星級(jí) 酒店 1 家， 租賃情況一般。 ? 去化上，目前在售的“江南 mall”及“國(guó)浩廣場(chǎng)”去化情況均在 80%以上，而“國(guó)浩廣場(chǎng)”在小戶型產(chǎn)品和大戶型產(chǎn)品同時(shí)銷售的情況下小戶型的熱銷更加能夠生動(dòng)的看到小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)活力。 ⑵ 寫字樓 市場(chǎng)背景： ? 嘉興區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)格和 住宅相比，并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，例如“中山名都”中住宅均價(jià) 4800 元，而寫字樓均價(jià)僅有 5100 元。 人們對(duì)周邊的認(rèn)可度相當(dāng)高，從 中山名都 的前期熱銷可見一斑 ，另外 周邊住宅市場(chǎng)上的產(chǎn)品在產(chǎn)品品質(zhì)上還有相當(dāng)大的提升空間，也為本項(xiàng)目提供了有利的產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)！ 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 35 三、商業(yè)概況 客源仍以 本地客源及 長(zhǎng)線投資客為主， 尤其是沿街的住宅底商基本上 供不 應(yīng)求 ， 由此可見嘉興市當(dāng)?shù)貙?duì)于商鋪的需求程度 。 ⑷ 經(jīng)營(yíng)定位 融吳越文化與經(jīng)典時(shí)尚為一體的豪華商務(wù)度假酒店。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 30 商業(yè)市場(chǎng) 結(jié)論 底商： 區(qū)域內(nèi)住宅底商大 多采用沿街 2 層商鋪的形式出現(xiàn)，底層商鋪價(jià)格也在 萬(wàn)元左右， 而 從中山名都和財(cái)富廣場(chǎng)商鋪的熱銷情況可以看出，市場(chǎng)對(duì)于這種臨街型商鋪還是具有較強(qiáng)的需求 ，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)明顯； 商業(yè)街：目前商業(yè)街經(jīng)營(yíng)不善并非市場(chǎng)潛力不足，而是因?yàn)楣芾斫?jīng)營(yíng)不善，華庭街臨建國(guó)路、勤儉路的商鋪?zhàn)饨鹪?200 元 /平方米 /月左右，而折算其合理售價(jià)在 3 萬(wàn)元左右，由此可見商業(yè)街仍然有其市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ； 大型超市： 從好又多的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)超市市場(chǎng)基本飽和，不適合建造大規(guī)模的超市 ； 專業(yè)市場(chǎng) ： 目前周邊僅僅存在一個(gè)電器 專賣市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況尚可，可以 考慮其他例如生鮮超市之類的專業(yè)市場(chǎng)； 商業(yè)廣場(chǎng)：戴夢(mèng)得購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)仍然沒(méi)有租滿 5 層的營(yíng)業(yè)面積，由此可見商業(yè)廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，在沒(méi)有大量外來(lái)人口進(jìn)入的情況下嘉興市場(chǎng)內(nèi)不足以引入另外的商場(chǎng)項(xiàng)目； 業(yè)態(tài)分析：嘉興當(dāng)?shù)貙?duì)于高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所具有一定的消費(fèi)熱情，且競(jìng)爭(zhēng)較少，市場(chǎng)發(fā)展空間較大。茶館包括鉆石雨、香菊、藍(lán)沙、上島咖啡、名典、迪歐等，其經(jīng)營(yíng)檔次不同，但其經(jīng)營(yíng)都甚佳。 從好又多的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)超市市場(chǎng)基本飽和，不適合建造大規(guī)模的超市 。 從 區(qū)域供應(yīng)來(lái)看，商業(yè)街形態(tài)的商鋪供應(yīng)體量過(guò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大 ，但考慮到本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間同質(zhì)項(xiàng)目基本進(jìn)入招商、銷售尾期，市場(chǎng)壓力相對(duì)較小。然而，經(jīng)過(guò)不到半年的運(yùn)營(yíng)，這家華庭街的主力店出現(xiàn)各類問(wèn)題。店面租金 100—180 元 /平方米 /月。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 22 ⑶ 商業(yè)街 名稱 華庭街 梅灣街 定位 大型中央步行街 嘉興首家文化、休閑商街 經(jīng)營(yíng)方式 包租三年 分區(qū)經(jīng)營(yíng) 規(guī)模 10 萬(wàn) 13 萬(wàn) 建筑形態(tài) 24 層 24 層 業(yè)態(tài) 劃分 好又多超市地下超市、餐飲、服裝、影院等休閑場(chǎng)所 梅灣新天地、梅灣美食城、梅灣老街 主力價(jià)格 服裝 60100，鞋 200400，餐飲 100 元以內(nèi) 未開業(yè) 售價(jià) /租金 沿勤儉路、建國(guó)路 200 元 /平方米 /月 向北、向內(nèi)價(jià)格遞減 內(nèi)街 100150 元 /平方米 /月 北區(qū)餐飲 7090 元 /平方米 /月 租金 2080 元 /平方米 /月（一層） 售價(jià) 800020000 元 /平方米（一層） 人流量 建國(guó)路沿線較多，內(nèi)街 較少 較少 開業(yè)日期 2020 年底 預(yù)計(jì) 06 年內(nèi) 招售比例 70%： 30% 70%： 30% 經(jīng)營(yíng)情況 建國(guó)路沿線較好，內(nèi)街基本處于半營(yíng)業(yè)狀態(tài) / 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 23 其余案例 a、 少年南路 少年南路，位于 嘉興 市區(qū)北部，是中低檔服飾的集聚地。大廈主要經(jīng)營(yíng)中檔商品 ， 現(xiàn)在一樓生意尚可外，其余樓層的經(jīng)營(yíng)狀況一般 ， 主要是有品牌的東西太少 。 鋪面的價(jià)格普遍是同項(xiàng)目住宅價(jià)格的 3 倍左右，該種業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)著重挖掘。 ⑶ 商業(yè)客流： 嘉興區(qū)域客源為主 。 房型面積上： 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060平米的。 ⑶ 裝修及大堂分析 酒店式的裝修模式 ， 100多平米的酒店大堂；走廊配有鋼化透明玻璃大門；電梯門廳設(shè)有壁掛電視。在去化方面， 小戶型產(chǎn)品普遍去化較快，目前上市的兩個(gè)項(xiàng)目基本處于 85%以上的去化率 。 嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 13 三、酒店式公寓 市場(chǎng)供應(yīng) 案名 國(guó)浩廣場(chǎng) 江南摩爾 金鼎廣場(chǎng) 位置 中山西路 /昌盛中路 秀州區(qū)行政中心對(duì)面 勤儉路 /建國(guó)路 物業(yè)公司 嘉興市誠(chéng)信物業(yè)公司 開發(fā)商自己成立 百事德（嘉興）物業(yè)公司 占地面積（㎡） / 萬(wàn) 7549 建筑面積（㎡） 5 萬(wàn) 6 萬(wàn) 3 萬(wàn) 容積率 / 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 住宅 辦公 住宅 均價(jià) （元 /㎡） 6400（裝修 400） 5000（裝修 400） 5000（裝修 400） 面積范圍（㎡） 55， 148， 177， 181 3170 3660 主力面積（㎡） 55， 148 4050 3660 開盤時(shí)間 05 年 3 月 04 年 5 月 04 年 9 月 供應(yīng)量（套） 56 640 285 去化量（套） 52 564 203 去化速度（套 /月） 4 客源 上班不久的單身公務(wù)員，本地投資客。個(gè)人工作室，如律師事務(wù)所等。 建材： 挑高 ，花崗巖干掛帖面；日立電梯，分體式大金空調(diào)。 ⑵ 價(jià)格分析 項(xiàng)目的均價(jià)為 5100元 /㎡。 ⑶ 去化 基本上去化面積在 1000㎡ /月，都慢于住宅的去化速度。 本地投資客，個(gè)人工作室。所以特殊的地段以及上層客源的支撐，使該區(qū)域成為高檔樓盤的聚集地。結(jié)論 ： 并沒(méi)有跳脫當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)品平臺(tái)，仍有很大的產(chǎn)品提升空間。 會(huì)所： 暫定位于 一樓架空底部。根據(jù)房屋面積的大小，還可以有少量的優(yōu)惠。 未來(lái)入市項(xiàng)目 老城區(qū)內(nèi)由于土地資源有限， 未來(lái)開發(fā)量將相當(dāng)有限，而主要后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要集中在中山路沿線 區(qū)域， 相對(duì)而言區(qū)位條件肯定遜于本項(xiàng)目 。因?yàn)橹猩?路是嘉興市的一條黃金道路。 辦公房投資的減少?gòu)囊欢ǔ潭壬险f(shuō)明嘉興現(xiàn)代服務(wù)的欠發(fā)達(dá)。 8 0 . 47 9 . 8 27 9 . 4 57 9 . 1 17 8 . 80 . 7 3 %0 . 4 7 %0 . 4 7 %0 . 3 9 %0 . 5 6 %0204060801002000年 2001年 2002年 2020年 2020年單位：萬(wàn)人0%1%人口總數(shù) 增長(zhǎng)率嘉興市中山路項(xiàng)目策劃報(bào)告 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 4 第二部分： 專項(xiàng)市場(chǎng) 分析 隨著 2020 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，經(jīng)過(guò)了 2020年的消化和適應(yīng)后，嘉興市房地產(chǎn)的開發(fā) 進(jìn)入 了理性開發(fā)階段 。 圖 20002020年嘉興市區(qū) GDP總量與增長(zhǎng)速度 數(shù)據(jù)來(lái)源：嘉興統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 人均 GDP 直逼 4000 美元，接近中等收入國(guó)家和地區(qū) 水平 2020年，嘉興市區(qū)人均 GDP30988元，按現(xiàn)行匯率折算，人均 GDP直逼 4000美元，接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平。 五、項(xiàng)目背景總結(jié) .............................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二部分：專項(xiàng)市場(chǎng)分析 ........................................................................................... 4 一、住宅市場(chǎng) ............................................... 5 二、寫字樓市場(chǎng) ............................................. 9 三、酒店式公寓 ............................................ 13 四、商業(yè) ................................................. 17 五、酒店 ................................................. 31 第三部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................................................... 34 一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì) .......................................... 34 二、住宅概況 .............................................. 34 三、商業(yè)概況 .............................................. 35 四、各產(chǎn)品 SWOT 分析 ....................................... 36 第四部分：項(xiàng)目定位及投資分析 ................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。在這樣的情況下，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律而言，恩格爾系數(shù)將下降，用于居住、交通、娛樂(lè)等方面的消費(fèi)支出將逐漸增加。 2020 年 110 月市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)僅 %，其中住宅下降了%，辦公樓下降了 %，商業(yè)用房增長(zhǎng)了 %。 市場(chǎng)對(duì)辦公樓的需求有限，也直接導(dǎo)致開發(fā)商降低了對(duì)辦公樓的投資。她連接嘉興市的商業(yè)中心（與禾興南路交匯處）和秀州區(qū)中央行政區(qū)及大潤(rùn)發(fā)商圈。 重點(diǎn)個(gè)案 《 中山名都 》 開發(fā)商 嘉興市東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司 基地位置 中山路 /縣前街 行銷企劃 華聞溝通 占地（ m2） 萬(wàn) 建面（ m2） 10 萬(wàn) 容積率