【正文】 商 場： 江南商廈在嘉興的龍頭商場地位仍然無人可及，而戴夢得購物中心經(jīng)過 5 年多的經(jīng)營仍在不斷調(diào)整中，可見商場經(jīng)營的艱辛。 消費人口 消費群體 人口 老城區(qū) 約 2 萬人 嘉興市內(nèi) 約 30 萬人 嘉興下屬區(qū)域 約 100 萬人 旅游觀光等流動 消費群 約 100 萬人 分析： 預(yù)計， 包括嘉興下屬區(qū)域及旅游觀光客等 流動消費群體 約 兩百三十萬 人次以上 ，整個商業(yè)項目及周邊固定的支撐人口約 32 萬人 。 嘉興賓館 中西風(fēng)格的餐廳、 13 個宴會廳、 400 多個餐位， 8 個大小會議室 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 28 ⑶ 餐飲娛樂 餐飲、娛樂行業(yè)一直是最具人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)， 目前主要集中在 嘉興老城區(qū)內(nèi) 。 10 月下旬，太平洋百貨在華庭街徹底關(guān)門。以經(jīng)營中低檔服飾、大眾休閑品牌為主，而知名品牌較少。 從中山名都和財富廣場商鋪的熱銷情況可以 看出， 市場對于這種臨街型商鋪還是具有較強的需求 。 客源上： 客源基本都是嘉興本地人。房源都是前期銷售的剩余戶型，特別是 100㎡以上的大戶型為主。 而且寫字樓的成本要高于住宅，所以在相同地塊條件下， 開發(fā) 寫字樓的利潤要低于開發(fā)住宅。 立面： 現(xiàn)代式的立面風(fēng)格，突出了簡約與大氣。 開盤價格（元 /㎡） 5100 5300 50007000 5200 目前均價（元 /㎡） 5100 5400（裝修 300） 50007000 5200 供應(yīng)套數(shù) 165 套 230 套 108 套 60 套 目前可售 42 套 38 套 56 0（預(yù)定） 去化率 % % % 100% 首次開盤 04 年 9 月 04 年 11 月 05 年 3 月 05 年 1 月 月平均去化 816 ㎡ /月 1166 ㎡ /月 422 ㎡ /月 1280 ㎡ /月 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 10 ⑴ 價格 位 于中山路沿線的寫字樓的價格均價在 5000元 /㎡以上，中山路以北的寫字樓的價格在5000元 /㎡以下。所剩的房源基本上是低區(qū)的房源， 但是 140平米以上的三房，四房等，還剩余一些。地下有 300個地下車位。 ⑶ 去化 由于選取個案開盤時間較早，目前都處于尾盤階段，去化速度有所下降 。 在 2020年末和 2020 年，嘉興市老城區(qū)內(nèi)中山路沿線陸續(xù)推出了中央名都，中央花園，財富廣場等一批中高檔樓盤。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 2 第一部分：項目背景 一、城市背景 城市概況 嘉興市 位于長江三角洲南翼的杭嘉湖平原，東接上海，南瀕杭州灣，西連杭州，北鄰蘇州，是馬家洪文化 (距今 7000 年 )的發(fā)祥地之一，唐宋以來一直是我國東南沿海重要的對外貿(mào)易口岸，被譽為 “ 魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府 ” 。如今的嘉興是國務(wù)院批準(zhǔn)的第 一批沿海經(jīng)濟開放區(qū)和浙江省重要的工貿(mào)城市，現(xiàn)轄 南湖區(qū) 、 秀洲區(qū) 、 嘉善縣 、 平湖市 、 海鹽縣 、 海寧市 、桐鄉(xiāng)市 ， 全市陸地面積 3915平方公里，總?cè)丝?360萬。因為有著成熟的外部配套，以及中心城區(qū)的地理位置，中山路沿線成為高檔樓盤的據(jù)點。 但從最近開盤的中央花園可以看出月均去化可以保持在 30套左右 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 8 結(jié)論： 中山路沿線在嘉興市市民心中的認(rèn)可度較高，特別是江南商廈為中心的商圈和大潤發(fā)商圈。從這里可以看出中山路沿線城市商業(yè)辦公中心的地位。尤其是“開花式”的建筑形態(tài)，獨具風(fēng)格。 嘉興 區(qū)域?qū)懽謽?月均 1000方的 去化速度 明顯 慢于住宅 。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 15 重點個案 《 國浩廣場 》 開發(fā)商 嘉興市國浩置業(yè)有限公司 基地位置 中山西路 /昌盛中路 行銷企劃 智島地產(chǎn)顧問 建面（ m2） 5 萬 酒店服務(wù) 24 小時保安巡邏， 智能配套 24 小時電視鑒控系統(tǒng)，對講防盜門報警系統(tǒng)， IC 卡識別系統(tǒng)。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 17 四 、商 業(yè) 商業(yè)市場現(xiàn)狀 ⑴ 商業(yè)分布： 以 集中商業(yè)為主配合社區(qū)底商 目前主要集中在 中山路 沿線， 以江南大廈和戴夢得購物中心為核心， 形態(tài)以 商業(yè)廣場及沿街商鋪 為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)為零售、 餐飲 、生活服務(wù)類。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 20 ⑵ 商業(yè)廣場 名稱 江南大廈 戴夢得購物中心 定位 嘉興頂級商場 嘉興頂級商場 規(guī)模 萬 1 萬 建筑形態(tài) 地下一層，地上四層 地下一層，地上 五 層 業(yè)態(tài) 地下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃金珠寶，二層經(jīng)營男女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城 地下一層為超市；地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層空置 品牌 依勢丹 、 Lacoste、 Veromoda、 less、 aamp。 店面租金 170—200 元 /平方米 /月，各店經(jīng)營狀況良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降 1/3。 經(jīng)營現(xiàn)狀 客流量少，造成部分商家準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓或干脆停業(yè)。 風(fēng)味美食店 包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經(jīng)營狀況都良好，但有特色的小吃店較少。 e 代商務(wù)酒店 數(shù)字電視、免費寬帶上網(wǎng)、國際國內(nèi)長途電話 。 商業(yè) 消費群分析 等 . 嘉興市內(nèi) 40% 老城區(qū) 30% 旅游觀光流動人群 10% 商業(yè) 消費群 嘉興下屬區(qū)域 20% 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 36 四、各產(chǎn)品 SWOT 分析 ⑴ 住宅 市場背景： ? 目前 周邊尚未形成一定的居住氛圍 ， 但 客戶對項目所處的區(qū)位認(rèn)可度較高。從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進入的情況下嘉興市場內(nèi)不足以引入另外的商場項目。 商業(yè)街 ： 開發(fā)商的短期行為造成目前如華庭街這樣的一流地段的商業(yè)街經(jīng)營不善 ，但同時看到華庭街內(nèi)商鋪一層租金在 50200 元 /平方米 /月，按照 89%投資回報計算售價在 750030000 元之間，而且臨街商鋪全部滿租，由此可見如果引入品牌招商管理公司并進行準(zhǔn)確市場定位， 商業(yè)街的模式仍然具有很好的發(fā)展前景 。 華庭街、梅灣街等商業(yè)街項目供應(yīng)較多，但由于經(jīng)營管理不利及定位偏差造成目前的經(jīng)營困境，應(yīng)該說在核心商圈的商業(yè)發(fā)展?jié)摿o限 。 25 樓的旋轉(zhuǎn)餐廳 ， 計算機智能管理，衛(wèi)星電視、 VOD 視頻點播系統(tǒng)、中央空調(diào)、迷你吧、背景音樂等全套設(shè)備 。 而永樂電器 作為本區(qū)域內(nèi)兩大特色主題專業(yè)賣場，起到了導(dǎo)入客流人氣的先決作用。事后，太平洋百貨 100 多家經(jīng)營戶撤柜離開。 路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。 從價格來看，臨近中山路的商鋪以中山名都最高，其南面臨中山路商鋪價格在 萬元左右，其余幾個距離本案 2 公里以內(nèi)的樓盤的底層商鋪價格也在 萬元左右，可見商鋪的經(jīng)濟價值遠(yuǎn)高于住宅，也是本項目的重要利潤點 。 “酒店式公寓”名不符實，這也在一定程度上制約了酒店式公寓市場的發(fā)展。 未來入市項目 沒有新推出的酒店式公寓產(chǎn)品。 嘉興 區(qū)域?qū)懽謽堑膬r格 在 50005400 元左右，與周邊 5000元的住宅相比，價格上 并沒有明顯的優(yōu)勢。 ⑶ 產(chǎn)品分析 房間地面為復(fù)合木地板，防火材料掉頂。 86平米的 2房， 122， 129，133平米的 3房基本售完。住宅位于小區(qū)的西面和北面，遠(yuǎn)離了中山路的噪音，鬧中取靜。 嘉興市中山路項目策劃報告 上海新聚仁機構(gòu) 6 ⑵ 面積 為了突出項目地塊的 稀缺性以及購買人群的身份和地位，這幾個項目都以大面積的戶型為主， 其中以財富廣場的面積為最，面積范圍是 153－ 220㎡。非住宅銷售價格同比上漲了 %，其中辦公樓，商業(yè)用房價格分別上漲了 %和 %。 二、經(jīng)濟測算 .................................錯誤 !未定義書簽。 城市經(jīng)濟 ? 經(jīng)濟發(fā)展水平較高 上世紀(jì) 90年代以來，尤其是 2000年后，嘉興市區(qū)經(jīng)濟始終保持著高速的發(fā)展勢頭。 住宅投資的減少說明開發(fā)商在宏觀調(diào)控后，對嘉興市住宅市場的風(fēng)險的存在，還是有一定的準(zhǔn)備。 ⑷ 客源 從客源可以看出，項目基本上都是嘉興本地人居多。 綠化： 采用宅間綠化的方法。 中山路沿線樓盤的價格均價為 47005000元 /㎡。但是，寫字樓的價格和住宅相比較，沒有明顯的差距。 隨著新樓盤的推出，會進一步降低寫字樓市場的空間，減少單位 時間 內(nèi)的去化。 面積范圍（ m2） 55， 148， 177， 181 物管費 / 價格 6400 元 / m2 總戶數(shù) 116（小戶型 5大戶型 60） 去化率 小戶型 93%，大戶型 78% 銷售速度 小戶型 大戶型 主推賣點 55 平米的酒店式公寓 全裝修情況 全裝修 開盤時間 05 年 3 月 物業(yè)公司 嘉興市誠信物業(yè)管理有限公司 ⑴ 價格分析 毛坯的價格和周邊住宅的價格差不多，但由于是全裝修產(chǎn)品，價格要比同產(chǎn)權(quán)類型物業(yè)高出 10%左右。 ⑵ 商業(yè)規(guī)模： 商業(yè)檔次高低不均，缺乏商業(yè)氛圍。d、諾帝卡 卡帝樂、 PORTS、 ADA、佛倫卡、九牧王、 RichGirl 租金 保底加提成 1 樓： (100120 萬 )*(20%25%) 2 樓： (60120 萬 )*(20%25%) 3 樓： 50 萬 *(20%25%) 保底加提成 1 樓： （