【文章內(nèi)容簡介】 萬的植樹勞務，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%= 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請人 10 萬的植樹勞務合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10 萬的勞務開具 3%的專用發(fā)票，10*3%= 萬元，則房開公司可以抵扣 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%= 萬元，因此，選擇第二種方案。1在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進項稅轉(zhuǎn)出？財稅【2016】36 號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺相應的補丁文件。1施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。如果業(yè)主是房開公司，房開公司應給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費抵扣 17%，水抵扣 13%。1多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？ 國家稅務總局 2016 年公告 17 號文件和財稅【2016】36 號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進項稅在公司注冊所在地抵扣進項稅。1資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質(zhì)中標工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。1清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前 后有何重大變化？對建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程 1000 萬，甲供材 200 萬，施工企業(yè)的銷售額為 1000200=800 萬；以 800 萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據(jù)。1境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？根據(jù)財稅【2016】36 號文件附件 4 境外設計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價*13%抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務局代開發(fā)票才能抵扣。2施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？讓房開公司給施工企業(yè)開具 17 的電費發(fā)票和 13%的水費發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。2售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進房地產(chǎn)公司的銷售費用，所含的進項稅能抵扣。當售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。2回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。2清包和甲供材的建安勞務增值稅處理方法的分析。依據(jù)財稅【2016】36 號文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，選擇計稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財稅相關文章。2出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認銷售額? 出租的不動產(chǎn)如果是 4 月 30 日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是 4 月 30 日以后，則按一般計稅 11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。2樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財稅【2016】36 號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產(chǎn)租稅，按 11%征收增值稅。車輛廣告按 17%征收增值稅。2隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額? 買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。2營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈送劃算。2營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務時間。營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應按 5%簡易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。3日光盤的營改增風險？按預收賬款 3%預交增值稅，完工后再進行抵扣，因為是預交，對營改增來講沒有什么風險影響。3房屋定價的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒有取消，房屋定價應考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個問題來考慮。3營改增前后售后返租涉及的稅收風險有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費按 6%現(xiàn)代服務業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費，給出租人省一道房產(chǎn)稅。因此，營改增后，應通過資產(chǎn)管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。3房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進項稅？融資顧問費呢？ 融資相關的手續(xù)費、咨詢費等是否可以抵扣進項？財稅【2016】36 號文件，附件 2 的規(guī)定，企業(yè)購買的貸款 利息、跟貸款相關的手續(xù)費、咨詢費，顧問費都不能抵扣增值稅。3統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務處理分析。財稅【2016】36 號文件，附件 3 的規(guī)定，只要集團企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。3公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？ 公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。3買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務處理最劃算？從理論上講捆綁銷售，但房產(chǎn)屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開具發(fā)票，電器計入營銷費用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價打折劃算。3開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應該如何進行合規(guī)的處理？財稅【2016】36 號規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進項稅。3房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？售后回租認定為貸款服務，不能抵扣進項稅。不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。車庫、車位分為能辦產(chǎn)權的和不能辦產(chǎn)權的，如果沒有產(chǎn)權的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權，根據(jù)財稅【2016】號，沒有產(chǎn)權的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產(chǎn)權的車庫 也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費按 11% 繳納增值稅。4房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？ 財稅【2016】36 號，房地產(chǎn)公司代收的住房維修基金免收 增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。4房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預收款性質(zhì)？ 不是，都是房地產(chǎn)公司未開盤前收取的行為，財務上作其他 就收款，不作為預收款，沒有產(chǎn)生增值稅納稅義務。4沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅