【正文】 二、管戶移交及運(yùn)行情況2016年5月1日營(yíng)改增后我局共接收“四大行業(yè)”營(yíng)改增納稅人226戶，其中一般納稅人有3戶，小規(guī)模納稅人223戶。2016年5月1日，紅原縣快捷三一八汽車旅館有限責(zé)任公司在紅原縣國(guó)稅局工作人員的指導(dǎo)下，成功為游客張婧開(kāi)出第一張生活服務(wù)業(yè)增值稅普通發(fā)票，金額880元；協(xié)助縣地稅局代開(kāi)房屋租賃增值稅普通發(fā)票一份，金額5250元。標(biāo)志著紅原縣“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作順利實(shí)施。2016年6月1日，紅原縣國(guó)家稅務(wù)局迎來(lái)全面推行“營(yíng)改增”以來(lái)的首個(gè)申報(bào)征收日。截止2016年6月2日18：00時(shí)，共受理“營(yíng)改增”企業(yè)納稅申報(bào)5戶次，建筑安裝企業(yè)預(yù)繳稅款7筆，征收稅款147，配售發(fā)票16戶，代開(kāi)發(fā)票20筆，接受納稅咨詢21人次。為67戶未達(dá)起征點(diǎn)納稅人配售增值稅了定額發(fā)票。2016年5月1日后新增“營(yíng)改增”稅款共入庫(kù)1，504，（建筑業(yè)1，384，生活服務(wù)業(yè)120，）；其中5月：建筑業(yè)258，生活服務(wù)業(yè)18，；6月：建筑業(yè)1，125，生活服務(wù)業(yè)102。紅原縣國(guó)家稅務(wù)局 2016年7月18日第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后常見(jiàn)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后常見(jiàn)問(wèn)題股權(quán)收購(gòu)拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？股權(quán)收購(gòu)是指一個(gè)公司收購(gòu)另一公司的股權(quán)，得到了被收購(gòu)方的土地，如果被收購(gòu)方的土地是通過(guò)招拍掛取得的，收購(gòu)方按被收購(gòu)方原來(lái)取得的國(guó)土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。合作建房拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？依據(jù)財(cái)稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，土地成本可以按國(guó)土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒?guó)土部門蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒(méi)有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險(xiǎn)？ 不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配在稅法中視同銷售，營(yíng)改增以后，要繳納增值稅。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資和分配，視同銷售，就分為不動(dòng)產(chǎn)是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。土地出讓金、市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)扣除？依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎?cái)政部門開(kāi)具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。如果拆遷補(bǔ)償費(fèi)不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的。土地出讓金返還模式及相應(yīng)財(cái)稅處理？土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ茫谪?cái)務(wù)上土地返還款作?？顚Ｓ?，沒(méi)有任何稅收的問(wèn)題。支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開(kāi)公司所發(fā)生的新項(xiàng)目，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如果是政策性拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡(jiǎn)易征收，房開(kāi)公司只能抵扣 5%。紅線外附加工程所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？紅線外所發(fā)生的工程是不能進(jìn)紅線之內(nèi)的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。房開(kāi)企業(yè)成片取得土地，分期開(kāi)發(fā),如何抵扣? 按國(guó)家稅務(wù) 2016 年公告 18 號(hào)，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？財(cái)稅 201636 號(hào)文件規(guī)定，設(shè)計(jì)費(fèi)是按 6%繳納增值稅。境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣處理？財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件附件 4 規(guī)定，在境外發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)，策劃費(fèi)是免稅的，因此，房開(kāi)公司與境外的設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。營(yíng)改增以后，根據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開(kāi)公司收取的所有價(jià)款包括價(jià)外費(fèi)用，比如說(shuō) 1000 的工程，600 萬(wàn)的材料、400 萬(wàn)的勞務(wù)，房開(kāi)公司算增值稅的計(jì)稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬(wàn)。營(yíng)改增后，房開(kāi)公司選擇甲供材或包工包料，要通過(guò)數(shù)據(jù)計(jì)算分析。因此，實(shí)際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購(gòu)買的材料比重的高低來(lái)決定。參考肖太壽財(cái)稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營(yíng)改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制的合同簽訂技巧。1在基建工地搭建的臨時(shí)建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？財(cái)稅【2016】36 號(hào)不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒(méi)有明確規(guī)定，待稅總出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)丁文件。如果業(yè)主是房開(kāi)公司，房開(kāi)公司應(yīng)給施工企業(yè)開(kāi)具水電發(fā)票，電費(fèi)抵扣 17%，水抵扣 13%。采用一般計(jì)稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預(yù)交增值稅，按簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預(yù)交增值稅，所以多項(xiàng)目施工，可以匯總不同項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅在公司注冊(cè)所在地抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。1清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營(yíng)改增前 后有何重大變化？對(duì)建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？營(yíng)改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來(lái)計(jì)算，按差額來(lái)計(jì)算；比如說(shuō)建筑工程 1000 萬(wàn)，甲供材 200 萬(wàn)，施工企業(yè)的銷售額為 1000200=800 萬(wàn)；以 800 萬(wàn)作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價(jià)款作為銷售額的計(jì)稅依據(jù)。園林綠化工程中購(gòu)買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開(kāi)具農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票？苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價(jià)*13%抵扣。2施工臨時(shí)用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開(kāi)具技巧？讓房開(kāi)公司給施工企業(yè)開(kāi)具 17 的電費(fèi)發(fā)票和 13%的水費(fèi)發(fā)票抵扣。2售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項(xiàng)稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費(fèi)用，所含的進(jìn)項(xiàng)稅能抵扣。2回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，選擇計(jì)稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財(cái)稅相關(guān)文章。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。車輛廣告按 17%征收增值稅。2營(yíng)改增前后“買一贈(zèng)一”行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制？ 營(yíng)改增前后都一樣，營(yíng)改增前，買房送的冰箱洗衣機(jī)，不能土增前扣除，營(yíng)改增后，要視同銷售交增值稅，因?yàn)橘I一贈(zèng)一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈(zèng)送劃算。營(yíng)改增前后自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應(yīng)按 5%簡(jiǎn)易征收來(lái)征稅，5 月 1 日后按11%征稅。3房屋定價(jià)的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒(méi)有取消，房屋定價(jià)應(yīng)考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個(gè)問(wèn)題來(lái)考慮。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費(fèi)，給出租人省一道房產(chǎn)稅。3房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？融資顧問(wèn)費(fèi)呢？ 融資相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)？財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，附件 2 的規(guī)定，企業(yè)購(gòu)買的貸款 利息、跟貸款相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)，顧問(wèn)費(fèi)都不能抵扣增值稅。財(cái)稅