【文章內(nèi)容簡介】 較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營,在以物業(yè)管理為主的同時,設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業(yè)都具備這個條件和實力。那么，每一個企業(yè)便應(yīng)該對公司實力、市場行情、市場風(fēng)險進行有效的預(yù)測，努力避免因此而衍生的企業(yè)風(fēng)險。風(fēng)險組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對一些相關(guān)業(yè)務(wù)進行組合，或通過與其他企業(yè)合作，進行優(yōu)勢互補，達到降低風(fēng)險的目的。還是以企業(yè)的對外拓展為例，在對外物業(yè)項目的拓展上，尤其是外地物業(yè)項目的拓展，在企業(yè)自身條件不完全具備，可以通過與項目所在的物業(yè)管理企業(yè)合作的方式進行物業(yè)承接。還如在小區(qū)的管理中，對小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動時，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險。完善應(yīng)對風(fēng)險的預(yù)防體系物業(yè)管理中的風(fēng)險應(yīng)對能造成損失是不可避免的，但物業(yè)管理企業(yè)可利用風(fēng)險的可測量性，識別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險通過對風(fēng)險的分析，及時采取應(yīng)對措施，實施全面的監(jiān)控來防范風(fēng)險，使損失降到最低。物業(yè)管理企業(yè)主要可以采用兩個方面措施來應(yīng)對風(fēng)險： 一方面可以通過購買保險來應(yīng)對風(fēng)險，另一方面根據(jù)具體情況采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣矸婪讹L(fēng)險。物業(yè)保險是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險事務(wù)，物業(yè)保險是一種合同行為，雙方簽訂保險合同后，物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付保險費。將來一旦發(fā)生風(fēng)險損失，將由保險人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍，對物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)補償或給付責(zé)任。在日常工作中物業(yè)管理中涉及的險種主要有： 財產(chǎn)保險、火災(zāi)保險、住戶保險、機動車保險、公共場所責(zé)任險、雇主責(zé)任保險。了解并購買相關(guān)保險，可在一定程度上分散轉(zhuǎn)移物業(yè)管理在工作所面臨的風(fēng)險。物業(yè)管理中風(fēng)險防范的具體措施應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理活動的時間、地點和情況的不同區(qū)別處理：，把企業(yè)風(fēng)險降至最低。物業(yè)管理人員在具有較高的客戶關(guān)系意識和服務(wù)意識的同時，還要能夠承擔(dān)較大的風(fēng)險壓力。所以物業(yè)管理企業(yè)要建立健全并嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度和崗位責(zé)任制。系統(tǒng)地對廣大員工進行法律法規(guī)、消防安全等方面的培訓(xùn)，幫助員工樹立風(fēng)險意識，建立風(fēng)險快速處理機制，從內(nèi)部增強企業(yè)自身的市場競爭能力和抵御風(fēng)險的能力。，提高法律意識。物業(yè)管理企業(yè)要熟悉物業(yè)管理及其他相關(guān)法律法規(guī)，認真貫徹和學(xué)習(xí)《物業(yè)管理條例》。重視物業(yè)服務(wù)合同主體的合法性，合同的約定盡可能詳盡，要認真履行合同，達到客戶滿意。此外，還要了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、園林綠化等修繕的基本知識；了解房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價等基本知識； 熟悉房屋完損等級標(biāo)準和安全管理。具有一定的觀察能力及較強的溝通能力、經(jīng)營決策能力、以及綜合組織及協(xié)調(diào)能力，處理突發(fā)事件的能力，從而達到防范法律風(fēng)險的目的。，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。、養(yǎng)護等應(yīng)進行書面和現(xiàn)場施工記錄。，同時積極面對突發(fā)事件和損害問題。：，一定要檢查物業(yè)的消防驗收情況。，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時間報警,并協(xié)助消防部門進行事故處理。，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊伍。，加強員工的責(zé)任感。，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。,向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關(guān)責(zé)任。完善企業(yè)內(nèi)部管理體系 從風(fēng)險管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險評價、信息溝通三個方面的內(nèi)容?？刂骗h(huán)境指的是營造企業(yè)氛圍和對企業(yè)員工進行有效的管理，這是內(nèi)部控制的核心因素。營造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識，萬科提出的“氛圍管理”便是一個很好的范例。在深圳，很多物業(yè)管理企業(yè)通過企業(yè)文化的建設(shè)來營造優(yōu)良的企業(yè)環(huán)境，這一點也值得推廣。在對員工進行有效的管理方面，筆者建議通過加強員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來實現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學(xué)習(xí)，或通過企業(yè)內(nèi)部的各項培訓(xùn)，不斷提升員工個人質(zhì)素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時，也使員工對企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險。當(dāng)然，對員工進行有效的管理的措施遠不止這些，完善的規(guī)章制度等因素也是不可或缺的。風(fēng)險評價是指公司建立風(fēng)險評價機制，相關(guān)人員能夠隨時對可能會遇到風(fēng)險進行有效的評估和預(yù)測，為企業(yè)作出決策時提供有價值的參考。對風(fēng)險可能給企業(yè)造成的損失也能作出評價，以便企業(yè)能及時作出應(yīng)對措施。信息的溝通是指對相關(guān)的信息，如企業(yè)可能遇到風(fēng)險、風(fēng)險對企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強其風(fēng)險意識，并認真履行其工作職責(zé)，提高抵御風(fēng)險的能力。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實際情況制定比較完善的中、長期風(fēng)險管理計劃；中期計劃以一年為限，可結(jié)合公司工作計劃，對照工作計劃的相關(guān)項目和內(nèi)容進行風(fēng)險評估并提出相關(guān)的應(yīng)對措施；長期計劃以五年或十年為期，可結(jié)合公司長期發(fā)展規(guī)劃進行制定。這份計劃主要包含以下內(nèi)容：：在公司內(nèi)部建立專門的風(fēng)險管理機構(gòu)；根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實際情況，可以物業(yè)部或市場策劃部門兼任此項職業(yè)。如能設(shè)立專門的風(fēng)險管理部門更是最好的選擇。：建立風(fēng)險管理的相關(guān)經(jīng)費預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門帳戶，進行專項的管理和使用。：了解企業(yè)客觀存在的各類種風(fēng)險，并仔細分析引起風(fēng)險的各種因素。：對風(fēng)險管理中的各種情況進行定性定量分析，對可能遇到的各種風(fēng)險進行綜合評價。并以此制定相應(yīng)的防范措施。：綜合測評本企業(yè)對各類風(fēng)險的承受能力。，也使企業(yè)面對各類風(fēng)險時能及時推出有效的防范措施。風(fēng)險控制是風(fēng)險管理最后的步驟，也是整個風(fēng)險管理的成敗關(guān)鍵。物業(yè)管理中的風(fēng)險應(yīng)對的主要目標(biāo)就是以最低人力、財力、時間等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加更強的生存競爭力，進而提供更令顧客滿意的物業(yè)管理服務(wù)。第三篇：物業(yè)管理的風(fēng)險與防范物業(yè)管理風(fēng)險分析與防范一、物業(yè)管理風(fēng)險分析物業(yè)管理的風(fēng)險分很多種，從管理階段來說分為前期介入接管風(fēng)險和日常物業(yè)管理的風(fēng)險，有效的降低前期介入接管的風(fēng)險為是降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險為了物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。前期是早期介入和前期物業(yè)管理，時限應(yīng)該是開始建樓到業(yè)主裝修完入住以后3個月左右，首先說早期介入，這個階段涉及面廣、時間長、技術(shù)性強、難度高，當(dāng)物業(yè)公司不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設(shè)計和施工等方面存在的隱患和問題，會對日后的日常物業(yè)管理埋下隱患。再說前期物業(yè)管理，最主要的是合同風(fēng)險和印象風(fēng)險，物業(yè)管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，為什么這么說，按現(xiàn)階段的現(xiàn)狀來講合同一旦訂立，修改的可能性不是很大，因為業(yè)主眾多，修改的過程繁瑣，即使修改成功對物業(yè)公司產(chǎn)生負面影響。印象風(fēng)險就好比剛剛認識的兩個人，第一印象都會對以后的交往產(chǎn)生重要作用，前期物業(yè)管理處于物業(yè)公司與業(yè)主相互了解階段，也是各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質(zhì)量問題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試、業(yè)主裝修等等問題，都會影響業(yè)主正常生活，從而影響到日后的物業(yè)管理工作。由此可見，如不重視前期物業(yè)管理，將會已發(fā)管理風(fēng)險。日常物業(yè)管理的風(fēng)險是物業(yè)公司經(jīng)營過程中的絆腳石，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險可以使物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。包括如下：物業(yè)使用帶來的風(fēng)險：不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護成本，還會使物業(yè)公司在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場地等，這些情況難以確定責(zé)任人的，即使確認了責(zé)任人物業(yè)公司一般也要承擔(dān)一定的法律責(zé)任法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險：如公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主往往對物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認識不清，誤將本應(yīng)由公安機關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強加給物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主糾紛增加，物業(yè)公司為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。各項費用的收繳風(fēng)險：業(yè)主由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務(wù)活動中比較突出的問題。由于物業(yè)公司普遍缺乏有效的追繳手段，收費風(fēng)險是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險之一，不單是物業(yè)費、供暖費，代收代繳的費用繳納不及時勢必導(dǎo)致物業(yè)公司蒙受經(jīng)濟損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險。管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險：物業(yè)管理服務(wù)需要員工來實施，在對員工的選擇及實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司雖然可采取多種手段加以控制，但員工的工作如與物業(yè)公司不一致，雖然物業(yè)公司可通過要求整改予以解決，但其后果往往是對物業(yè)公司不利，物業(yè)公司也將承擔(dān)員工不當(dāng)行為的責(zé)任。公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險：在物業(yè)管理活動中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險。輿論風(fēng)險不僅會影響物業(yè)公司的品牌形象，而且會給物業(yè)公司帶來經(jīng)濟上的損失。二、物業(yè)管理風(fēng)險防范物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合項目的實際情況，確定長期、中期和短期管理目標(biāo)，不斷總結(jié)并調(diào)整管理方向，確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。加速人才培養(yǎng)，高度重視員工的培養(yǎng)教育，努力提高員工業(yè)務(wù)水平以及處理技巧，盡快形成高素質(zhì)的、職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。做好財務(wù)預(yù)算，積極公布財務(wù)報表，增加財務(wù)收支透明度，讓業(yè)主感到物業(yè)公司帳目清楚，取得業(yè)主的信任和支持，避免多收費、少服務(wù)、少花錢以賺取最大利潤的做法。提高業(yè)主對物業(yè)公司及物業(yè)管理行業(yè)的熟悉加強政策法規(guī)和消費意識的正面宣傳，讓業(yè)主了解物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費是合理定價并公開透明的，達到理解、支持、配合物業(yè)公司各項舉措的目的，才能更好地開展各項管理服務(wù)工作。運用法律法規(guī)保護自己，物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)相繼出臺了一些配套的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的責(zé)任和義務(wù)，在一定程度上減少了物業(yè)管理風(fēng)險的發(fā)生，物業(yè)公司要通過學(xué)法、守法，及時把握其條款及領(lǐng)會其精神，可以充分運用法律武器保護自身的合法權(quán)益，在簽訂各項合同時，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的有力保障。同時，物業(yè)公司還要增強預(yù)見性、針對性，才能進一步提高自身防范和化解各種風(fēng)險的能力。購買保險，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，為接管的物業(yè)公用部位及公用設(shè)施設(shè)備購買保險來轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險。防范因管理過程中的疏忽或過失造成經(jīng)濟損失?？傊?，風(fēng)險是一把雙刃劍，物業(yè)公司只有正確地熟悉物業(yè)管理活動中存在的風(fēng)險和做好風(fēng)險防范措施，才能使獲得良好的經(jīng)濟利益和長遠發(fā)展。前言相對其他行業(yè),我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)，缺乏抗風(fēng)險意識,導(dǎo)致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險能力較弱。隨著《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》的實施，長期樹立行業(yè)風(fēng)險意識,提高企業(yè)抗風(fēng)險能力,規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險,是物業(yè)管理企業(yè)增強生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。一、物業(yè)管理活動中可能發(fā)生的風(fēng)險由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)協(xié)議的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個方面：人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來極大的風(fēng)險。停車場責(zé)任風(fēng)險。是指在物業(yè)管理的停車場范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來的責(zé)任風(fēng)險。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。消防風(fēng)險。小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題。所謂消防風(fēng)險是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來的可能導(dǎo)致重大人身損害或財產(chǎn)損失的風(fēng)險。2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災(zāi)的蔓延。設(shè)備風(fēng)險。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護不善造成的業(yè)主或使用人人身和財產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險，如小區(qū)高層電梯因維護不當(dāng)造成停機等。公共環(huán)境管理風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護不當(dāng)將帶來巨大的隱患。經(jīng)濟運營過程中的其他風(fēng)險。二、物業(yè)管理風(fēng)險的防范及化解措施（一）人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險的防范及化解措施許多業(yè)主認為 : 交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對業(yè)主的人身、財產(chǎn)負安全責(zé)任。其實這是一個誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普 通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)明確約定對業(yè)主和使用人人身、財產(chǎn)安全不承擔(dān)保險保管義務(wù)。同時，為避免因管理不善而承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完善管理制度，實行來訪人員進出登記制度。來訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認同意后方能進入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對重點區(qū)域進行重點監(jiān)控；及時發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時間進行報警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。（二）停車場管理風(fēng)險的防范及化解措施停車場糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動 , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點。必須保證停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場符合經(jīng)營管理的條件，即停車場存在的合法性。完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任。嚴格管理車輛的出入，對