【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)驗，運用好物業(yè)管理的服務理念，最關(guān)鍵的是要學會當業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友，學會做到100％業(yè)戶第一，學會不斷超越業(yè)戶日益增長的需求。一、如何當一個好保姆要當一個好保姆，我們認為物業(yè)管理從業(yè)人員首先要從思想觀念上有大的轉(zhuǎn)變，特別是要在對服務定位、服務姿態(tài)、服務意識和服務行為的理解上有大的轉(zhuǎn)變。l、擺正位子（從“房老虎”到“好保姆”）物業(yè)管理企業(yè)究竟應該如何定位，這與企業(yè)的理念是有很大的關(guān)系的。不同的企業(yè)理念將導致不同的企業(yè)定位。過去，絕大多數(shù)物業(yè)是國家所有的，即公有的，政府把這些財產(chǎn)交給房地局管理，房地局再派房管所去管理，房管所代表著國家的利益，行使房屋管理的職責和權(quán)利，是朝南坐的物業(yè)管理人，因而也不具備有服務的意識，人們把這些部門稱之為“房老虎”。而現(xiàn)在，隨著物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)向私人和企事業(yè)單位，轉(zhuǎn)向各個業(yè)主。物業(yè)的管理由新建的專業(yè)物業(yè)管理公司和逐步從房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司來負責。物業(yè)管理行業(yè)成為一種服務性的行業(yè)，物業(yè)管理人必須以一個服務者的身份全心全意為物業(yè)所有者和物業(yè)使用人提供管理服務。在這種情況下，業(yè)主是物業(yè)的主人，物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請的管理人。雖然業(yè)主和物業(yè)管理公司是委托與被委托的雙方，在法律關(guān)系上是平等的兩個獨立主體，但物業(yè)管理公司提供好的服務則應以低姿態(tài)出現(xiàn)，把自己定位為業(yè)主的仆人，先當好保姆。在理念上和行動上必須有一個脫胎換骨的變化，即從“房老虎”轉(zhuǎn)變成一個令主人滿意的“好保姆”。端正姿態(tài)(從“朝南坐”到“朝北坐”）物業(yè)管理企業(yè)特別是從房管所轉(zhuǎn)制而來的企業(yè)，由于長期朝南坐的工作作風，養(yǎng)成了許多傲慢的陋習。業(yè)主上門或打電話來報修，不是沒有空，就是不準時，修理中又態(tài)度粗野，質(zhì)量低劣，這樣業(yè)主當然會不滿意。當收到物業(yè)管理公司發(fā)下的“繳費通知書”就更會火上心頭，產(chǎn)生拒付管理費或租金的念頭。如果物業(yè)管理企業(yè)的員工都以保姆的姿態(tài)，受理業(yè)主的報修，主動熱情地提供服務，及時幫助業(yè)主排憂解難，使業(yè)主認可你的服務，滿意你的工作，那么屆時你遞上“付款請求書”，業(yè)主就會心甘情愿地繳付管理費用。除了以上維修和收費之外，物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主提供的各項管理服務中和相互交往過程中都應該以低姿態(tài)的面貌出現(xiàn)，禮讓三分，以尊重他人來換取他人對你的尊重。改革機構(gòu)（從“管理為主”到“服務為主”）作為保姆，物業(yè)管理公司還需要改善機構(gòu)，以適應服務為先、寓管理于服務之中的需要。在現(xiàn)代物業(yè)管理的形勢下，物業(yè)管理公司對物業(yè)項目的管理可設(shè)臵一個管理處來作為公司的派出機構(gòu)。管理處可專門設(shè)一個業(yè)戶服務部，專門負責業(yè)戶接待服務工作。業(yè)戶接待服務之余，業(yè)戶服務部還負責管理處文書、檔案、財務、行政、人事等內(nèi)部管理的職能工作。這樣，一來管理處部門設(shè)臵將大量縮減，所有的管理服務人員都站在為業(yè)戶服務的第一線，從業(yè)主的角度看。管理處管理機構(gòu)簡化了，服務崗位卻增加了，服務工作的效率大大提高，這樣的變化完全是理念的轉(zhuǎn)變所帶來的。規(guī)范服務（從“隨心所欲”到“規(guī)范服務”）沒有服務理念員工工作起來往往是隨心所欲的，但如果把自己當作是業(yè)戶的保姆就會大不一樣，保姆有好有壞，有高級保姆，也有低級保姆。想當高級保姆就必須努力成為一個“好保姆”，就必須從規(guī)范服務入手，與業(yè)戶保持心與心的交流。物業(yè)管理公司可以制訂員工服務守則，明確每一個員工的行為規(guī)范、語言規(guī)范、接待規(guī)范來約束和規(guī)范員工的行為。有條件的物業(yè)管理公司都應建立質(zhì)量保證體系、環(huán)境保護體系和職業(yè)安全衛(wèi)生體系，這些措施都是確保規(guī)范服務的基本手段。有了這些手段，員工接聽業(yè)戶電話就會按標準語言、規(guī)定詞句和禮貌語氣來講話；員工到業(yè)戶家維修保養(yǎng)，臨行前先考慮好業(yè)戶可能的潛在需求，同時帶好一只箱子（工具箱）、一雙鞋套和二塊布毯，離開時不給業(yè)戶流下絲毫的麻煩；員工安全巡視就會認真做好每一項記錄，確保每一項工作都能留下痕跡，日后有據(jù)可查；員工在進行保潔時就會佩帶一只小腰包，內(nèi)裝刷子、刮刀、抹布等小工具，人到哪里，保潔工作就做細做好到哪里；到了雨天，小區(qū)門口就會出現(xiàn)公司為小區(qū)業(yè)戶提供的方便傘，小小一把傘，關(guān)心千千萬，為“您”遮風擋雨，讓“您”有“家”的溫馨感覺。保姆時刻心系著業(yè)戶，業(yè)戶必然看在眼里、記在心上，就會與保姆有共同的語言。保姆勤勤懇懇、持之以恒，即便是所謂的“刁民”也會有“金石為開”的一天。如果心與心的交流有心心相印的一天，那保姆與業(yè)戶便成了真正意義上的一家人。二、如何做一個好管家管家的職責主要是為業(yè)主當家理財、料理家務，所以物業(yè)管理公司應站在業(yè)主的立場上管好、用好業(yè)主的財產(chǎn)，通常要把握以下幾個重點：l、用好管理費 管理費是物業(yè)管理服務中最主要的經(jīng)常性支出，物業(yè)管理公司在其收支上應把握預算和使用控制兩個環(huán)節(jié)。預算應合理、細致，使用控制應盡可能用最少的支出得到計劃的效果。控制好公共能耗公共能耗是物業(yè)運行的日常支出，是業(yè)戶承擔的又一筆大的開支，特別是較高檔的非居住物業(yè)，如辦公樓、商務樓、酒店公寓的公共能耗費開支幾乎與管理費開支相同。所以物業(yè)管理公司必須在能源節(jié)約上花大力氣，可以在冷暖空調(diào)的合理供應、電梯營運的合理安排、照明燈具的合理選擇上不斷挖潛，使業(yè)戶的每一分能源費用都用得合理。管好和計劃使用維修基金目前，除了普通住宅的維修基金由公積金管理中心、建設(shè)銀行代為管理外，其他物業(yè)的維修基金一般由業(yè)委會、發(fā)展商委托物業(yè)管理公司代為帳務和使用管理。這筆資金，物業(yè)管理公司必須帳目清楚，獨立帳戶，專款專用，收支手續(xù)齊全，定期向業(yè)主或委托方報告。把好物業(yè)驗收關(guān)物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理公司代表未來業(yè)主對開發(fā)商已完成竣工驗收的建設(shè)項目進行接管驗收的過程。物業(yè)管理公司應著重在物業(yè)的使用功能上進行驗收。這一過程包括建設(shè)項目工程技術(shù)資料的接收，是業(yè)主利益體現(xiàn)的一個重要環(huán)節(jié)，對物業(yè)管理企業(yè)而言也是一次發(fā)現(xiàn)隱患，避免管理風險的機會。因此，物業(yè)管理公司應積極組織管理與技術(shù)人員，按國家標準和行業(yè)標準，認真仔細地檢查每一個工程項目，發(fā)現(xiàn)問題及時向發(fā)展商指出，請發(fā)展商找施工單位在項目交付使用前整改完畢，不留隱患，不留后遺癥。把好驗收關(guān)，對業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)管理公司都有好處。保存好檔案資料 每一個物業(yè)項目都有大量的工程開發(fā)、設(shè)計、施工、安裝、驗收方面的檔案資料和業(yè)戶租售、入伙、裝修、維修、權(quán)籍、變更等方面的檔案資料。這是物業(yè)及物業(yè)管理的基礎(chǔ)資料，是業(yè)主的無形資產(chǎn)。物業(yè)管理公司從物業(yè)接管驗收起就應為業(yè)主收集、整理、建立、健全物業(yè)的工程技術(shù)檔案和業(yè)戶檔案，使物業(yè)保持其完整的資產(chǎn)。這可以說是件功在開始，利在長遠的事情。保養(yǎng)好房屋、設(shè)備、設(shè)施物業(yè)管理公司接管物業(yè)之后，其物業(yè)的保值、增值，大量的工作是通過房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常保養(yǎng)和計劃保養(yǎng)來實現(xiàn)的。物業(yè)好比一輛自行車，日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)做得好，它可以用十年、二十年，甚至更長；反之，光騎不養(yǎng)，日曬雨淋，用不了半年、一年就成了一堆廢銅爛鐵。自行車報廢了，花300元可以再買一輛新的，可物業(yè)一年新，二年舊，三年破業(yè)主就沒有那么方便再買了。所以，一個好的物業(yè)管理公司必然在物業(yè)的保養(yǎng)上充分體現(xiàn)好管家的本色。三、如何做業(yè)戶的好朋友物業(yè)管理公司要樹立做業(yè)戶好朋友的觀念應該說經(jīng)過一定的努力還是能夠達到的，但真正要做到成為業(yè)戶的好朋友卻是件不容易的事情。這必須是你已經(jīng)被業(yè)戶公認為本物業(yè)區(qū)域的好保姆、好管家，業(yè)戶已經(jīng)接受和離不開你，把你當成這個大家庭的成員之一。在此基礎(chǔ)上，公司才有可能成為業(yè)戶的好朋友。此間，物業(yè)管理公司還要注意做好以下幾項工作：l、與業(yè)戶保持溝通溝通是朋友之間保持友誼的基本方法。沒有溝通，沒有情感上的相互交流就不可能成為朋友，因此，物業(yè)管理公司從接受委托、實施管理服務開始就應通過各種方式保持與業(yè)戶之間的溝通。具體做法可以采取設(shè)立公告欄、指示牌、專用信箱、服務信息、服務期刊、影視圖象、網(wǎng)絡信息等方式進行相互溝通，還可以通過服務接觸、會議接觸、會談接觸、走訪接觸等方式進行溝通。在溝通中與業(yè)戶增加了解，增強信任，繼而增進友誼。為業(yè)戶提供社區(qū)服務社區(qū)服務是物業(yè)管理發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是物業(yè)管理服務的延伸和發(fā)展。業(yè)戶隨著住房的改善，生活質(zhì)量有了大幅度的提高。同時隨著消費觀念的改變，花錢買服務，花錢買舒適的需求越來越大。物業(yè)管理公司如能順應業(yè)戶的這種需求，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展多種形式的便民服務、代辦服務和特約服務，其中可以提供一些無償服務，如為業(yè)戶遮風擋雨的雨傘、為業(yè)戶傷殘備用的輪椅、為業(yè)戶修車臨時用的工具箱、為業(yè)戶……等等。社區(qū)服務無論是有償?shù)倪€是無償?shù)模灰飿I(yè)管理公司真心實意為業(yè)戶著想，每一項服務都體現(xiàn)保姆對主人無微不至的關(guān)懷，相信日久見真情，主人也會將心比心、以情換情。為業(yè)戶組織社區(qū)文化活動業(yè)戶家居環(huán)境改善了，生活質(zhì)量提高了，當然還會對社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化生活有新的要求。在居住區(qū)內(nèi)，最能幫業(yè)戶開展這方面活動的就是居委會或者物業(yè)管理公司了。物業(yè)公司如果主動與居委會協(xié)商，在小區(qū)因地制宜、因勢利導地組織開展這方面的活動，使小區(qū)業(yè)戶有如臵身于大家庭的感覺，使業(yè)戶與業(yè)戶之間，業(yè)戶與物業(yè)管理公司之間有了更多的文化之間的交流和情感之間的交流，大家都生活在一個友好的環(huán)境里，無形中對業(yè)戶、對物業(yè)管理公司、對社會都會帶來難以估量的好處。同理，在辦公區(qū)內(nèi)，物業(yè)管理公司配合業(yè)委會或發(fā)展商因地制宜、因勢利導地組織業(yè)戶開展這方面的活動，使整個物業(yè)區(qū)域的各個企業(yè)、各個部門有了一個更大的集體和一個更大的家庭，這些家庭成員在緊張工作之余，能放松一下，相互交流溝通，對各企業(yè)、各部門相互間的文化交流、情感交流以及經(jīng)濟合作、業(yè)務往來都會帶來莫大的好處。如果做到這樣，物業(yè)管理公司與業(yè)戶成為好朋友可以說是水到渠成的事情。四、如何做到100%業(yè)戶第一所謂100％業(yè)戶第一，就是當物業(yè)管理公司與業(yè)戶需求出現(xiàn)矛盾時，物業(yè)管理公司應該首先考慮業(yè)戶的利益。譬如，按照政府主管部門對物業(yè)管理服務達標的規(guī)定，居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)戶接待時間為周一到周六的正常工作時間，以往的企業(yè)通常為 8： 30－16： 30或 9： 00－