【正文】 行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風(fēng)險。3．消防風(fēng)險：也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風(fēng)險單獨列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任4．公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險：此項管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時物業(yè)、公共設(shè)備具有多樣性和分布分散性特點，因而產(chǎn)生風(fēng)險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分5． 公共環(huán)境風(fēng)險：小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對業(yè)主健康的損害等完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度是風(fēng)險防范的基礎(chǔ)，針對以上五類風(fēng)險的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：一、治安風(fēng)險防范首先應(yīng)明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。每一個小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應(yīng)該明確的是社會包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理公司的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因 此，物業(yè)管理公司的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風(fēng)險。防范治安風(fēng)險，應(yīng)針對不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。若小區(qū)或大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，由于人員進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，可以采用對從大廈和小區(qū)搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預(yù)先所留的印鑒或簽名進(jìn)行確認(rèn)。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，必要時可進(jìn)行盤問，在能力所及范圍內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進(jìn)行報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實際情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。物業(yè)管理公司在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序的前提下，物業(yè)管理公司不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財產(chǎn)損失賠償責(zé)任。如果物業(yè)管理公司將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務(wù)費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理公司的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理公司要求的服務(wù)。此時，物業(yè)管理公司與保安公司共同分擔(dān)法律風(fēng)險。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對保安公司的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，因此，聘請專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險是極為有限地。二、車輛管理風(fēng)險防范物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或業(yè)主委員會委托進(jìn)行停車場經(jīng)營管理后，應(yīng)從停車場硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險。停車場經(jīng)營管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)管理公司必須確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域單獨圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。嚴(yán)格管理。停車場的工作人員對進(jìn)入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號、進(jìn)入停車場時間、發(fā)（票）卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時對停車場的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場后，停車場工作人員負(fù)責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。避免造成對停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時，應(yīng)及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行； 收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理公司，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范就是風(fēng)險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。三、消防風(fēng)險防范小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。物業(yè)管理公司在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理公司可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理公司將負(fù)有不可推缷的責(zé)任。業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理公司要審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)禁明火等；業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理公司應(yīng)向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理的過程中，對小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，要進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項可以委托給專業(yè)的消防公司；對消防設(shè)施需要中修、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。四、公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險防范根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容之一。小區(qū)和大廈公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險的主要方面。為防止上述風(fēng)險，物業(yè)管理公司應(yīng)從以下幾個方面著手：首先，物業(yè)管理公司與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，與開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理公司進(jìn)行交接的過程中，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，并由各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況可作為以后防范風(fēng)險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費用的承擔(dān)主體。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理公司應(yīng)從建設(shè)單位接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)首先明確自己的管理責(zé)任范圍，管理責(zé)任范圍決定風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成（或者是業(yè)主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。意識指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為空話。為防范風(fēng)險，物業(yè)管理公司必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險隱患的區(qū)域要考慮設(shè)置明顯的提示或警示標(biāo)識，考慮在臺風(fēng)等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理公司承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。為培養(yǎng)物業(yè)管理公司工作人員防范風(fēng)險的意識，除對工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練，還需要對工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓(xùn)，工作人員對照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)該將法律意識和風(fēng)險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時要與法律風(fēng)險的防范結(jié)合在一起。物業(yè)管理公司和各項制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設(shè)計也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險控制真正落實和滲透在具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險，提高整體的管理效率。物業(yè)管理公司應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，還能針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，在第一時間采取緊急措施應(yīng)對和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，對于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理公司全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財產(chǎn)損害的訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要明確損害結(jié)果和證明該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。是小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據(jù)物業(yè)管理單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)管理合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)管理公司平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風(fēng)險和賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化服務(wù)的分項發(fā)包形式。也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險的措施之一。物業(yè)管理公司在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事