【正文】 行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風險。3．消防風險：也是小區(qū)或大廈公共設施管理服務風險之一，但由于消防設施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風險單獨列明有利于物業(yè)管理服務風險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護。消防設施的日常維護和養(yǎng)護以及確?；馂陌l(fā)生時，消防設施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，直接責任人和單位主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任4．公共設備和設施風險：此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時物業(yè)、公共設備具有多樣性和分布分散性特點，因而產(chǎn)生風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分5． 公共環(huán)境風險：小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對業(yè)主健康的損害等完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務規(guī)章制度是風險防范的基礎，針對以上五類風險的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：一、治安風險防范首先應明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責。每一個小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是社會包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機關(guān)負責的，物業(yè)管理公司的義務是協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點物業(yè)管理公司應向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因 此，物業(yè)管理公司的治安防范義務是在一定限度內(nèi)的、有限的義務。物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責的基礎上，物業(yè)管理公司應在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務，協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風險。防范治安風險，應針對不同管理服務區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。若小區(qū)或大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，由于人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，可以采用對從大廈和小區(qū)搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名進行確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，必要時可進行盤問，在能力所及范圍內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關(guān)維護公共秩序的職責。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實際情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。物業(yè)管理公司在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務，協(xié)助公安機關(guān)維護社會公共秩序的前提下，物業(yè)管理公司不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。如果物業(yè)管理公司將協(xié)助公安部門維護小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理公司的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理公司要求的服務。此時，物業(yè)管理公司與保安公司共同分擔法律風險。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安公司的義務尚沒有明確的規(guī)定，因此，聘請專業(yè)保安公司分擔法律風險是極為有限地。二、車輛管理風險防范物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或業(yè)主委員會委托進行停車場經(jīng)營管理后，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。停車場經(jīng)營管理需要向公安機關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定。物業(yè)管理公司必須確保停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定的條件，同時須負責相關(guān)停車場設施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)（票）卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。避免造成對停放車輛的損害，履行自身的管理職責。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛?cè)藛T后，予以放行； 收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理公司，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p害的，應由車輛停放人承擔責任。三、消防風險防范小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。物業(yè)管理公司在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理公司可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理公司將負有不可推缷的責任。業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理公司要審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等；業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業(yè)管理公司應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理的過程中，對小區(qū)和大廈的消防設施和器械，要進行日常的維護和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項可以委托給專業(yè)的消防公司；對消防設施需要中修、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。四、公共設備和設施風險防范根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設備和設施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容之一。小區(qū)和大廈公共設施、共用設備管理以及維護方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風險的主要方面。為防止上述風險，物業(yè)管理公司應從以下幾個方面著手：首先，物業(yè)管理公司與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，與開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理公司進行交接的過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，并由各方進行書面確認，這些記錄和情況可作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理公司應從建設單位接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理公司應首先明確自己的管理責任范圍，管理責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成（或者是業(yè)主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導致的損害，業(yè)主都應承擔相應的法律責任。物業(yè)管理單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。意識指導他們?nèi)粘５墓芾矸招袨橐?guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。為防范風險，物業(yè)管理公司必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設施和設備，按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設施和設備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險隱患的區(qū)域要考慮設置明顯的提示或警示標識，考慮在臺風等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理公司承擔法律的賠償責任。為培養(yǎng)物業(yè)管理公司工作人員防范風險的意識，除對工作人員按公司管理制度的培訓和規(guī)定操作訓練，還需要對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，學習同行業(yè)和其他物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)生的教訓是提高風險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓，工作人員對照案例分析自身管理行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務中控制和防范各類風險的發(fā)生。物業(yè)管理公司的高層管理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時要與法律風險的防范結(jié)合在一起。物業(yè)管理公司和各項制度的草擬應加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設計也應征求法律專業(yè)人員的意見，將風險控制真正落實和滲透在具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)的法律風險，提高整體的管理效率。物業(yè)管理公司應聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務；除對物業(yè)管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，還能針對物業(yè)管理服務過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，在第一時間采取緊急措施應對和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)管理有機結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹慎有效的應對措施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發(fā)生后，對于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。在建筑物及公共和共用設施、設備的管理中，物業(yè)管理公司全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財產(chǎn)損害的訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權(quán)人承擔，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要明確損害結(jié)果和證明該結(jié)果是由建筑物或設施導致的。而物業(yè)管理公司在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。是小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據(jù)物業(yè)管理單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)管理合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設施設備的區(qū)域，應建有相應的監(jiān)控設備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)管理公司平常對房屋、設備設施的維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風險和賠償責任。物業(yè)管理公司將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化服務的分項發(fā)包形式。也是物業(yè)管理單位防范風險的措施之一。物業(yè)管理公司在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事