【文章內(nèi)容簡介】 度改革辦公室、北京市財政局《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）以及北京市建設委員會、北京市財政局、北京市審計局、北京市住房資金管理中心《關于發(fā)布的通告》（京建物[2006]2號）同時廢止?！侗本┦凶≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》的政策解讀一、辦法起草的背景和政策依據(jù)為貫徹實施建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，根據(jù)我市住宅專項維修資金管理的實際情況，現(xiàn)發(fā)布《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱辦法），以進一步規(guī)范住宅專項維修資金的歸集、劃轉(zhuǎn)、使用等行為，加強我市住宅專項維修資金管理。自《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）公布施行以來，我市住宅專項維修資金管理工作得到了快速發(fā)展，全社會對住宅專項維修資金管理的關注度不斷提高，住宅專項維修資金在住宅共用部位共用設施設備的維修、更新改造中正發(fā)揮出越來越重要的作用。在此種形勢下，目前實施的住宅專項維修資金的有關政策規(guī)定已相對滯后和欠缺。此外，建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》在住宅專項維修資金的歸集時間、歸集標準、使用流程、強制過戶、應急使用等方面均做出了新的規(guī)定。同時，我市自2009年1月1日起對商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金實施統(tǒng)一管理后，住宅專項維修資金歸集和劃轉(zhuǎn)業(yè)務已交由市住房資金管理中心負責，而資金使用審核事項也下放至各區(qū)、縣建委（房管局），使得我市住宅專項維修資金管理模式和工作機制發(fā)生了巨大變化。因此，結合我市實際制定并發(fā)布《北京市住宅專項維修資金管理辦法》已勢在必行。二、辦法的起草及修改過程2009年初，市住建委牽頭研究并草擬了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（草案）。之后，先后召開了多個不同層面、不同形式的座談和專題研討會，就立法的重點內(nèi)容廣泛聽取區(qū)縣建委（房管局）及相關管理部門的意見，并于3月10日、3月19日會同市財政局、市審計局、市資金中心等相關單位及委內(nèi)法規(guī)處、市場處、權屬處、房改處、房屋安全設備處、造價處、物業(yè)服務指導中心、房屋安全檢測中心等相關處室召開專題研討會議，此外，作為物業(yè)管理立法專題征求了部分專家的意見。同時通過電話、信件、上網(wǎng)等方式了解、咨詢上海、天津、成都等城市的立法情況，借鑒其先進的立法經(jīng)驗。修改完善后又分別于6月8日、7月22日、7月23日再次征求了專戶管理銀行及開戶銀行、相關單位和相關處室的意見。8月18日，我們將辦法的主要內(nèi)容專題向振江主任做了匯報，并按照振江主任的指示對辦法的部分條款進行了修改。8月26日，辦法開始上網(wǎng)公開征求市民意見。截至9月9日，共收到市民以電話、電子郵件等方式反饋的143條意見。9月14日，辦法經(jīng)過市住建委主任辦公會討論通過。9月16日，市住建委、市財政局、市住房資金管理中心、市審計局等相關單位開會討論通過并決定發(fā)布辦法。根據(jù)征求意見情況和討論結果多次修改和完善后，市住建委、市財政局、市審計局、市住房資金管理中心于2009年11月11日聯(lián)合印發(fā)了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號），《辦法》自2009年12月1日起施行。三、政策相關解釋辦法共分五章（包括總則、交存、使用、監(jiān)督管理和附則），44條。辦法既貫徹實施了建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的相關內(nèi)容，又重點結合了我市實際，對日常管理工作中反映的問題加以規(guī)范。（一）辦法實施后市住建委和市住房資金中心的職責分是什么？按照市政府批準的《關于實施專項維修資金統(tǒng)一管理工作意見的請示》有關要求，商品住宅及售后公有住房住宅專項維修資金已于2009年1月1日起實施統(tǒng)一管理。統(tǒng)一管理后，商品住宅專項維修資金代管帳戶名稱已變更為市住房資金管理中心（以下簡稱“市資金中心”）。市資金中心負責全市住宅專項維修資金的日常管理工作，包括資金歸集、賬務管理、資金支付、數(shù)據(jù)管理、檔案管理等工作；市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責監(jiān)督指導、使用審核，并協(xié)調(diào)解決管理工作中的重大問題。（二）辦法在交存標準方面做出了哪些調(diào)整？辦法對獨立式住宅、及住宅區(qū)域內(nèi)獨立式非住宅的專項維修資金交存標準做了新的規(guī)定?？紤]到獨立式住宅、非住宅內(nèi)部無異產(chǎn)毗連、外部無共用部位，及其共用設施設備維修和更新、改造的具體情況，辦法第七條在此基礎上將獨立式住宅、非住宅的首期交存標準調(diào)整為50元/平方米。其他仍為多層（六層及六層以下）為100元/建筑平方米；高層（六層以上）為200元/建筑平方米。此外，第七條第二款對多層和高層的涵義做了明確的界定；考慮到本市的建筑安裝工程造價的變化情況對首期交存標準合理性的影響，第七條第三款明確授權市住房與城鄉(xiāng)建設委員會適時調(diào)整住宅專項維修資金的首期交存標準。（三）辦法對住宅專項維修資金的補建、續(xù)交做出了哪些規(guī)定？辦法第十八條規(guī)定:（1）成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的續(xù)交方案包括續(xù)交條件、續(xù)交工作流程、額度等內(nèi)容應當在《管理規(guī)約》中予以明確；未成立業(yè)主大會的，業(yè)主續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。（2）補建和續(xù)交住宅專項維修資金工作，由專戶銀行或業(yè)委會開戶銀行啟動，當業(yè)主分戶余額不足30％時，由銀行向業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主應當在接到續(xù)交通知之日起30日內(nèi)，將續(xù)交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行或開戶銀行。為保證住宅專項維修資金補建和續(xù)交到位，辦法第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主未按規(guī)定補建、續(xù)交住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應當督促其交納，也可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。（四）辦法如何進一步簡化了過戶手續(xù)？辦法第三十三條規(guī)定，在房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人只需持房屋權屬證明及本人身份證明即可到市資金中心區(qū)縣管理部完成住宅專項維修資金過戶手續(xù)。（五）辦法規(guī)定住宅專項維修資金使用審核、使用備案的具體部門了嗎？住宅專項維修資金的資金屬性和用途表明，住宅專項維修資金主要用于保障房屋使用安全。當房屋及共用設施設備保修期滿后，其日常狀況應當納入房屋使用安全監(jiān)管范疇，是否應當維修和更新、改造，也應由房屋安全和設備管理部門組織鑒定后決定。因此，從房屋安全管理工作的總體格局考慮，住宅專項維修資金使用審批交由房屋安全和設備管理部門辦理更為合理。辦法第二十六條、第二十七條對住宅專項維修資金使用審核、使用備案事項交由區(qū)縣房屋安全和設備管理部門辦理，并規(guī)定了具體程序。（六）辦法如何鼓勵使用住宅專項維修資金的維修工程引入第三方審價、監(jiān)理服務？使用住宅專項維修資金的工程，資金是否全額用于該項工程，工程造價是否合理，是否達到國家規(guī)定的施工工藝和標準，以上事項原政策規(guī)定和現(xiàn)實中均缺乏監(jiān)管。因此，辦法第二十八條規(guī)定，鼓勵引入第三方中介機構，引導業(yè)主樹立維權意識，在使用住宅專項維修資金時通過市場化的方式聘請專業(yè)工程造價咨詢及工程監(jiān)理機構對工程造價進行審定，并對施工過程進行全程監(jiān)理。（七）辦法規(guī)定了哪些應急維修項目特殊情況下可以由政府組織代修？辦法第二十九條明確了危及房屋安全等的五種緊急情況:“（1）屋面防水損壞造成滲漏的。（2）電梯故障危及人身安全的。（3）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的。（4）樓體單側外立面五分之一有脫落危險危及公共安全的。（5）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的?！痹诎l(fā)生以上情況時，可由房屋管理單位申請，經(jīng)房屋安全及設備鑒定部門出具鑒定報告后，不經(jīng)業(yè)主表決直接維修，相關費用由住宅專項維修資金列支。如果房屋管理單位或業(yè)主委員會未按規(guī)定實施維修和更新、改造，區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門可以組織代修，費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。辦法在第三十條明確了組織代修的工作流程。（八）辦法如何解決劃轉(zhuǎn)后舊業(yè)委會到期、新業(yè)委會未選出期間的資金使用問題？在實際工作中，業(yè)主委員會劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金后，使用業(yè)委會開戶銀行賬戶的資金需提供業(yè)主委員會印章及業(yè)主委員會主任及副主任的個人印鑒。在遇到危及房屋安全等的五種緊急情況并需由政府主管部門組織代修后付款時，如無業(yè)委會及業(yè)委會無法履責，將面臨無法支付的問題。對此，辦法第十五條第三款設定了授權條款，規(guī)定在劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金時，業(yè)委會應當與開戶銀行、區(qū)縣建委（房管局）簽訂發(fā)生危及房屋安全等緊急情況需由政府組織代修時，同意區(qū)縣建委（房管局）組織代修并從相關業(yè)主住宅專項維修資金戶內(nèi)支付費用的授權協(xié)議書。（九）使用住宅專項維修資金一定要小區(qū)全體業(yè)主大會通過嗎？不一定。住宅樓本體的維修由該棟樓內(nèi)專有部分占整幢樓總建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主表決通過；住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共用設施、設備的維修須由小區(qū)全體業(yè)主按照以上比例表決通過。（十）住宅專項維修資金的政策法規(guī)、通知公告、辦事指南、信息公開和受理部門聯(lián)系方式等相關信息的查詢途徑住宅、非住宅業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)及開發(fā)企業(yè)等用戶可登錄北京市專項維修資金管理系統(tǒng)（）查詢政策法規(guī)、通知公告、辦事指南、信息公開和受理部門聯(lián)系方式等相關信息。第三篇：住宅專項維修資金管理辦法第一章 總 則第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)中華人民共和國《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》及《市物業(yè)管理實施辦法》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。第二條 市行政區(qū)域內(nèi)建設的商品房、經(jīng)濟適用房、集資房、已售公有住房及出售了共有產(chǎn)權的廉租房的住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督，均適用本辦法。第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指由業(yè)主和建設、開發(fā)單位交存的專項用于住宅共用部位、共用設施設備在保修期滿后的維修、更新和改造的資金。第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。第五條 住宅專項維修資金實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決