【文章內(nèi)容簡介】 300 幢房屋將于 20xx 年 4 月完工。由于政府的減稅措施和該項目低廉的土地成本，預(yù)計， 4 年內(nèi)股東們將得到 37%的回報率。該公司總投資估計達(dá)到 2300 萬美元。 “候鳥式”養(yǎng)老 一種異地置換旅游模式（候鳥式養(yǎng)老）也在國內(nèi)非常流行：“飛”到南方過冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅館劃算得多，養(yǎng)老的同時還能旅游??這種新型的互動式異地養(yǎng)老模式可以通過全國 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對接的形式，構(gòu)建全國異地養(yǎng)老服務(wù)平臺和網(wǎng)絡(luò)，組織老年人到外地休閑度假、旅游觀光、特色治病等。這種模式已悄然在一些大城市興起。 其中，大連互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心首先策劃了“快樂夕陽之旅”系列活動，大連至北京，北京至大連兩地老人互動養(yǎng)老，“大連至海南”互動養(yǎng)老、“日本至大連”互動養(yǎng)老、“香港至大連”互動養(yǎng)老等多次活動。 由于參與活動的老人到異地入住養(yǎng)老院，消費水平不高，服務(wù)水平不低，而且在照顧老人方面，養(yǎng)老院比酒店更具有一定的優(yōu)勢。加之人們普通有尊老愛老的心理和團(tuán)體活動景區(qū)、景點多數(shù)予以優(yōu)惠的低消費結(jié)果 ，該項目一經(jīng)推出便深得老人的歡迎。 9 “季節(jié)性”養(yǎng)老 所謂“季節(jié)性”養(yǎng)老，就是空巢老人們有選擇地在炎熱的夏季和寒冷的冬季，不再為每天的衣食所困擾，臨時住到養(yǎng)老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的時節(jié)，又回到家庭中，去享受家的靜謐、溫馨和歡樂。在天津市開發(fā)區(qū)的泰達(dá)國際養(yǎng)老院，像這樣選擇季節(jié)性養(yǎng)老的老人，如今已占入住老人的半數(shù)以上。季節(jié)性養(yǎng)老多為高齡空巢老人，而候鳥式養(yǎng)老則以低齡健康老人為主。 “異地養(yǎng)老”是我國目前正在探索的新型養(yǎng)老模式。它體現(xiàn)了老人養(yǎng)老能力的增強(qiáng)、養(yǎng) 老觀念的更新和養(yǎng)老需求的多樣化。從國內(nèi)外經(jīng)驗看，“異地養(yǎng)老”應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實施政府扶持、市場化運作的發(fā)展模式?！爱惖仞B(yǎng)老”是一個復(fù)雜的社會工程，不僅包括為老人提供集中養(yǎng)老的居住環(huán)境，還包括一系列的配套服務(wù)，如老年人保險、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押、養(yǎng)老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一個漫長的過程。 10 老年公寓的發(fā)展趨勢 3． 1 老年公寓的市場機(jī)會點 隨著老年人養(yǎng)老形式的多樣化，更多的傾向與老年公寓的養(yǎng)老方式，這就給老年公寓的發(fā)展帶來了契機(jī)。 3． 1． 1 我國已進(jìn)入老齡化社會階段 按照 國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%，而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025 年，老年人將占全國總?cè)丝?%；到 2040 年，老年人將占全國總?cè)丝诘?%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。另有調(diào)查顯示，中國約有 1000 萬名 80 歲以上的高齡老人需要 照顧，而城市老人中， 98%依靠自我養(yǎng)老。 3． 1． 2 老年公寓市場潛力巨大 20xx 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 零點調(diào)查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的 51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占 24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%。 目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。 3． 1． 3 老年公寓市場潛力巨大 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳 統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 11 3． 1． 4“ 421 家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加 之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 3． 1． 5 國家鼓勵開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 面對我國進(jìn)入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在 20xx 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。例如河南等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；多項稅費可減免；貸款條件放寬 、利率優(yōu)惠等政策鼓勵開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產(chǎn)。 3． 2 國 內(nèi) 外老年公寓的 發(fā)展及現(xiàn)狀 老年公寓 70 年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國，加拿大，瑞典，荷蘭，日本都有不同規(guī)模的老年公寓。在美國，老年公寓已成為一種新產(chǎn)業(yè)，佛羅里達(dá)州已建成可容納 2 萬老人的大型養(yǎng)老基地；目前，國內(nèi)使用老年公寓的名稱不很嚴(yán)格，與敬老院，托老所等混淆，有的民辦老年公寓，軟硬件都不符合老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)。 嚴(yán)格意義上的老年公寓應(yīng)當(dāng)是：為健康老人提供的專用住宅，按照老年人生理、心理特點設(shè)計的獨立居住單元，內(nèi)有臥室，起居室，浴室，廚房等，公寓 內(nèi)要有各種服務(wù)，文化，娛樂，醫(yī)療設(shè)施，并配備專業(yè)服務(wù)人員 為老年居住者提供服務(wù)，是社區(qū)服務(wù)的延伸，講居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)項結(jié)合，既是我國傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的新發(fā)展，又與國際社會化養(yǎng)老模式項接軌。 3． 2． 1 我國來年公寓的歷史與現(xiàn)狀 我國現(xiàn)有的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有：敬老院，福利院，老人公寓等，其中老年公寓是近十幾年才逐步建立和發(fā)展起來的，歷史較短，如果將敬老院作為老年公寓的前身，雖然可追溯到中國封建社會的古代，但由于數(shù)量少、規(guī)模小，當(dāng)時人口老化的問題不突出，總被人們所忽視，史書中也沒有這方面的記載。今天醉著人口問題老化問題的 日益突出，老年公寓也逐漸為人們所重視。 我國第一個老年公寓于 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。北京市第一個老年公寓是 1991 年由清華園蘭照院改造而成的。 1990 年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書記為之題詞： “ 浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情。 ” 據(jù)統(tǒng)計 1998 年 10 月我國有 800 所老年公寓社區(qū)，其中規(guī)模較大、設(shè)備齊全、知名度 12 較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。 1996 年 9 月，蓋州市決定建造 “ 華夏桃源村 ” 老年公寓， 總建筑面積 20 萬平方米，可供 1 萬老人居住，日前正在積極地策劃 之中。隨著各地老年公寓的興起，許多地方的爭睹部門都制定了相應(yīng)的行政法規(guī)鼓勵和支持社會組織和個人興辦老年公寓，北京市民政局已經(jīng)起草了社會養(yǎng)老設(shè)施的投資規(guī)定，并提供包括水，電汽收費在內(nèi)的優(yōu)惠政策，民政局的一位官員說，一提前批準(zhǔn)私人投資者建了 11 個這類設(shè)施，上海市政府于 1998 年 10 約頒布了對社會養(yǎng)老設(shè)施減免商業(yè)稅、土地使用費和公共事業(yè)費的規(guī)定，這些規(guī)定中第一次允許外資進(jìn)入這一私營行業(yè)，允許注冊合資企業(yè)。相信這些政策的出臺將會緩解市場上這一方面的供需矛盾 起到很大作用。 通過這些年來對老年公寓的建設(shè)，我國的老年公寓數(shù)量在增加，規(guī)模大的也不少，質(zhì)量也有一定的提高，總地來說初具規(guī)模，同時也形成了一些特點。 在分布上，老年公寓一般都位于老齡化程度較高的大城鎮(zhèn)，規(guī)模較大的老年公寓一般位于市郊，中、小型老年公寓則位于市區(qū)內(nèi)；在建設(shè)上一般大型的老年公寓多為新建，內(nèi)部各項設(shè)施齊全。而中、小型老年公寓則多為擴(kuò)建和改建，有些公共設(shè)施還不夠完善。 在建筑設(shè)計上，很多方面還不能體現(xiàn)老年人的生活行為特點，特別是在交通和細(xì)部處理上顯得極為粗放。 在經(jīng)營服務(wù)上，一般服務(wù)對象即包括五保老 人，又包括自費老人，服務(wù)內(nèi)容較全，并更具服務(wù)內(nèi)容將收費劃分為不同檔次以適應(yīng)各階層人士的需要。 但是在 公寓品質(zhì)層次 上 較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以 “ 老年公寓 ” 之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實際意義的老年公寓相去甚遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和 質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營和 “ 以老人為中心 ” 的愛心服務(wù)并建立信譽和知名品牌，是老年公寓項目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)。 社會的發(fā)展也給老年公寓提供了廣闊的生存發(fā)展空間，人口的高速老齡化、家庭規(guī)模的小型化、家庭結(jié)構(gòu)的松散化，家庭養(yǎng)老功能的弱化使老年公寓在養(yǎng)老中扮演著日益主要的角色。市場調(diào)查也表明老年公寓的需求 將長盛不衰。 總地來說，我國來年公寓近幾年雖有較大發(fā)展，但仍處于初級階段，隨著對老年公寓需求的不斷擴(kuò)大，老年公寓的規(guī)范化的問題也亟需解決。 13 3． 2． 2 國外老年公寓的歷史與現(xiàn)狀 英國老年公寓 英國是西方創(chuàng)立福利政策最早的國家，號稱福利國家的先驅(qū)。 表 ：英美老年居住建筑分類及相應(yīng)設(shè)施對照 20 世紀(jì) 20 年代末進(jìn) 入老年型社會。1985 年 65 歲以上老年人口比重已占%，老齡化程度僅次于瑞典（ %）和挪威（ 15,5%） ，居世界第三位，英國的老年人普遍認(rèn)為，父母與子女之間不應(yīng)互為拖累 ， 彼此都為對方做出某些犧牲。 1969 年英國住房建設(shè)部和地方政府首次命令規(guī)定了老年居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)（見表 ） 英國老年公寓的主要創(chuàng)辦者也分為國家、慈善機(jī)構(gòu)或社區(qū)、私人等幾類。國家創(chuàng)辦的老年公寓具有國營性質(zhì)，其服務(wù)一般免費；慈善機(jī)構(gòu)或由社區(qū)等組織創(chuàng)辦老年公寓為半國營半私營，有些服務(wù)時免費，有些服務(wù)適當(dāng)?shù)氖杖∫欢ǖ馁M用；私人創(chuàng)辦的老年公寓設(shè)施先進(jìn)，服務(wù)更為周到和全面，但是這里的服務(wù)都是收費的。一般而言，由私人創(chuàng)辦的服務(wù)質(zhì)量最好，費用也是最高好。 法國老年公寓 法國是世界上最早進(jìn)入老年性社會的 國家。導(dǎo)致法國人口迅速老化的主要原因是從 19 世紀(jì) 30 年代發(fā)生的“生育危機(jī)”，使人口出生率大幅度下降。 法國人將養(yǎng)老院之類的名稱稱之為公共機(jī)構(gòu)，大 體上分為四類“收容所，老年公寓，護(hù)理員和中長期老年醫(yī)院。其中老年 公寓有比較完善的服務(wù)設(shè)施（見 右 圖）， 居住者不受共同生活的約束，可以自己備餐。公寓 提供居室有單床間和兩三床位的房間之分。服務(wù)設(shè)施包括膳食、沐浴、洗衣、閱覽、文化活動和醫(yī)療保健等項目。 14 德國老年公寓 在德國。老年住宅被分為兩種體系。社會住宅體系和養(yǎng)老院體系，養(yǎng)老院體系里的老年住宅以生活能夠自理的 老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，一邊在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點和急救站時，兩者能公用。在老年居住福利方面，聯(lián)邦德國設(shè)有養(yǎng)老院、老年俱樂部、老年共餐和聚會服務(wù)設(shè)施等。養(yǎng)老院的收住對象按年齡和健康狀況區(qū)別相對集中管理，但設(shè)施分類不如英、法和其他西歐國家明確，因此入住者平均年齡較高，約為 82 歲。 美國的“老年人社區(qū) ” 美國老年社區(qū)規(guī)劃在考慮社區(qū)使用功能的同時，從社會學(xué)、美學(xué)和醫(yī)學(xué)的角度來考慮構(gòu)成老年社區(qū)環(huán)境的主要影響因素，從而滿足老年人在生理、心 理上的種種特殊需求。 1．社區(qū)周圍應(yīng)該有便利的商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、公園綠地及宗教活動設(shè)施，便于老年人前往。對大多數(shù)來年人來說，最大步行半徑約為 公里。老年人對外界壓力的適應(yīng)力較差，應(yīng)盡量避免噪音?；刂車淖匀画h(huán)境、人文環(huán)境的開發(fā)和利用，可增進(jìn)老年社區(qū)的有效利用和開發(fā)。馬賽諸塞州的一塊面積 250 英畝為樹林環(huán)繞著的獨立地段內(nèi) （見 右 圖） ，平面呈馬蹄形，向著南面的草地和湖面敞開，兩邊完全對稱，每一半有 6 套公寓，可用單人住和雙人居住，中間的大組大房間是公共用房，是最明亮的地方，這種空間鼓勵老人去進(jìn)行 社交活動，但沒有任何強(qiáng)迫的暗示。 15 2．社區(qū)的空間結(jié)構(gòu)，社區(qū)的空間結(jié)構(gòu)為不同生活能力老年人提供相應(yīng)的居住空間和公用設(shè)施。 不同生活能力老年人不完全混合使用同一公共設(shè)施以免在心理產(chǎn)生消極的影響，但公共