【文章內容簡介】 300 幢房屋將于 20xx 年 4 月完工。由于政府的減稅措施和該項目低廉的土地成本，預計， 4 年內股東們將得到 37%的回報率。該公司總投資估計達到 2300 萬美元。 “候鳥式”養(yǎng)老 一種異地置換旅游模式（候鳥式養(yǎng)老）也在國內非常流行：“飛”到南方過冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅館劃算得多，養(yǎng)老的同時還能旅游??這種新型的互動式異地養(yǎng)老模式可以通過全國 養(yǎng)老機構對接的形式，構建全國異地養(yǎng)老服務平臺和網絡，組織老年人到外地休閑度假、旅游觀光、特色治病等。這種模式已悄然在一些大城市興起。 其中，大連互動式異地養(yǎng)老服務中心首先策劃了“快樂夕陽之旅”系列活動，大連至北京，北京至大連兩地老人互動養(yǎng)老，“大連至海南”互動養(yǎng)老、“日本至大連”互動養(yǎng)老、“香港至大連”互動養(yǎng)老等多次活動。 由于參與活動的老人到異地入住養(yǎng)老院，消費水平不高，服務水平不低，而且在照顧老人方面，養(yǎng)老院比酒店更具有一定的優(yōu)勢。加之人們普通有尊老愛老的心理和團體活動景區(qū)、景點多數予以優(yōu)惠的低消費結果 ，該項目一經推出便深得老人的歡迎。 9 “季節(jié)性”養(yǎng)老 所謂“季節(jié)性”養(yǎng)老，就是空巢老人們有選擇地在炎熱的夏季和寒冷的冬季，不再為每天的衣食所困擾，臨時住到養(yǎng)老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的時節(jié)，又回到家庭中，去享受家的靜謐、溫馨和歡樂。在天津市開發(fā)區(qū)的泰達國際養(yǎng)老院，像這樣選擇季節(jié)性養(yǎng)老的老人，如今已占入住老人的半數以上。季節(jié)性養(yǎng)老多為高齡空巢老人，而候鳥式養(yǎng)老則以低齡健康老人為主。 “異地養(yǎng)老”是我國目前正在探索的新型養(yǎng)老模式。它體現了老人養(yǎng)老能力的增強、養(yǎng) 老觀念的更新和養(yǎng)老需求的多樣化。從國內外經驗看，“異地養(yǎng)老”應該遵循經濟規(guī)律，實施政府扶持、市場化運作的發(fā)展模式?！爱惖仞B(yǎng)老”是一個復雜的社會工程，不僅包括為老人提供集中養(yǎng)老的居住環(huán)境，還包括一系列的配套服務，如老年人保險、房產轉讓抵押、養(yǎng)老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一個漫長的過程。 10 老年公寓的發(fā)展趨勢 3． 1 老年公寓的市場機會點 隨著老年人養(yǎng)老形式的多樣化，更多的傾向與老年公寓的養(yǎng)老方式，這就給老年公寓的發(fā)展帶來了契機。 3． 1． 1 我國已進入老齡化社會階段 按照 國際標準，當一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總人口 7%或 60 歲以上人口占總人口 10%以上時，即為老齡化社會。據有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總人口的 %，而且這個數字每年都在以 3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025 年，老年人將占全國總人口 %；到 2040 年，老年人將占全國總人口的 %，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。另有調查顯示，中國約有 1000 萬名 80 歲以上的高齡老人需要 照顧，而城市老人中， 98%依靠自我養(yǎng)老。 3． 1． 2 老年公寓市場潛力巨大 20xx 年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的 1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年人住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。 零點調查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的 51%，打算租賃房屋使用權的占 24%，希望購買產權式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%。 目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟，而產權式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。 3． 1． 3 老年公寓市場潛力巨大 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳 統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 11 3． 1． 4“ 421 家庭”催生老年住宅的產生和發(fā)展 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加 之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 3． 1． 5 國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產的開發(fā) 面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在 20xx 年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。例如河南等地方政府采用養(yǎng)老服務機構建設用地可劃撥；多項稅費可減免；貸款條件放寬 、利率優(yōu)惠等政策鼓勵開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產。 3． 2 國 內 外老年公寓的 發(fā)展及現狀 老年公寓 70 年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達國家已盛行，如美國，加拿大，瑞典，荷蘭，日本都有不同規(guī)模的老年公寓。在美國，老年公寓已成為一種新產業(yè)，佛羅里達州已建成可容納 2 萬老人的大型養(yǎng)老基地；目前，國內使用老年公寓的名稱不很嚴格，與敬老院，托老所等混淆，有的民辦老年公寓，軟硬件都不符合老年公寓的標準。 嚴格意義上的老年公寓應當是：為健康老人提供的專用住宅，按照老年人生理、心理特點設計的獨立居住單元，內有臥室，起居室，浴室，廚房等，公寓 內要有各種服務，文化，娛樂，醫(yī)療設施，并配備專業(yè)服務人員 為老年居住者提供服務，是社區(qū)服務的延伸，講居家養(yǎng)老與社區(qū)服務項結合，既是我國傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的新發(fā)展，又與國際社會化養(yǎng)老模式項接軌。 3． 2． 1 我國來年公寓的歷史與現狀 我國現有的社會養(yǎng)老機構有：敬老院，福利院，老人公寓等，其中老年公寓是近十幾年才逐步建立和發(fā)展起來的，歷史較短，如果將敬老院作為老年公寓的前身，雖然可追溯到中國封建社會的古代，但由于數量少、規(guī)模小，當時人口老化的問題不突出，總被人們所忽視，史書中也沒有這方面的記載。今天醉著人口問題老化問題的 日益突出，老年公寓也逐漸為人們所重視。 我國第一個老年公寓于 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。北京市第一個老年公寓是 1991 年由清華園蘭照院改造而成的。 1990 年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書記為之題詞： “ 浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情。 ” 據統(tǒng)計 1998 年 10 月我國有 800 所老年公寓社區(qū)，其中規(guī)模較大、設備齊全、知名度 12 較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。 1996 年 9 月，蓋州市決定建造 “ 華夏桃源村 ” 老年公寓， 總建筑面積 20 萬平方米，可供 1 萬老人居住，日前正在積極地策劃 之中。隨著各地老年公寓的興起，許多地方的爭睹部門都制定了相應的行政法規(guī)鼓勵和支持社會組織和個人興辦老年公寓，北京市民政局已經起草了社會養(yǎng)老設施的投資規(guī)定，并提供包括水，電汽收費在內的優(yōu)惠政策，民政局的一位官員說，一提前批準私人投資者建了 11 個這類設施，上海市政府于 1998 年 10 約頒布了對社會養(yǎng)老設施減免商業(yè)稅、土地使用費和公共事業(yè)費的規(guī)定，這些規(guī)定中第一次允許外資進入這一私營行業(yè)，允許注冊合資企業(yè)。相信這些政策的出臺將會緩解市場上這一方面的供需矛盾 起到很大作用。 通過這些年來對老年公寓的建設，我國的老年公寓數量在增加，規(guī)模大的也不少，質量也有一定的提高，總地來說初具規(guī)模，同時也形成了一些特點。 在分布上，老年公寓一般都位于老齡化程度較高的大城鎮(zhèn)，規(guī)模較大的老年公寓一般位于市郊，中、小型老年公寓則位于市區(qū)內；在建設上一般大型的老年公寓多為新建，內部各項設施齊全。而中、小型老年公寓則多為擴建和改建，有些公共設施還不夠完善。 在建筑設計上，很多方面還不能體現老年人的生活行為特點，特別是在交通和細部處理上顯得極為粗放。 在經營服務上，一般服務對象即包括五保老 人，又包括自費老人，服務內容較全，并更具服務內容將收費劃分為不同檔次以適應各階層人士的需要。 但是在 公寓品質層次 上 較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以 “ 老年公寓 ” 之名進行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設計到相關服務設施的建設與實際意義的老年公寓相去甚遠。即使是專為老年朋友開發(fā)建設的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經營和管理，更需要體貼入微的服務態(tài)度和 質量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進行深入的管理。而科學合理的專業(yè)化經營和 “ 以老人為中心 ” 的愛心服務并建立信譽和知名品牌，是老年公寓項目建設進入良性循環(huán)的關鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產開發(fā)水平的同時，聯合專業(yè)服務單位提高自身的管理服務水平，為住戶提供特殊的服務。 社會的發(fā)展也給老年公寓提供了廣闊的生存發(fā)展空間，人口的高速老齡化、家庭規(guī)模的小型化、家庭結構的松散化，家庭養(yǎng)老功能的弱化使老年公寓在養(yǎng)老中扮演著日益主要的角色。市場調查也表明老年公寓的需求 將長盛不衰。 總地來說，我國來年公寓近幾年雖有較大發(fā)展，但仍處于初級階段，隨著對老年公寓需求的不斷擴大，老年公寓的規(guī)范化的問題也亟需解決。 13 3． 2． 2 國外老年公寓的歷史與現狀 英國老年公寓 英國是西方創(chuàng)立福利政策最早的國家，號稱福利國家的先驅。 表 ：英美老年居住建筑分類及相應設施對照 20 世紀 20 年代末進 入老年型社會。1985 年 65 歲以上老年人口比重已占%，老齡化程度僅次于瑞典（ %）和挪威（ 15,5%） ，居世界第三位，英國的老年人普遍認為，父母與子女之間不應互為拖累 ， 彼此都為對方做出某些犧牲。 1969 年英國住房建設部和地方政府首次命令規(guī)定了老年居住建筑的分類標準（見表 ） 英國老年公寓的主要創(chuàng)辦者也分為國家、慈善機構或社區(qū)、私人等幾類。國家創(chuàng)辦的老年公寓具有國營性質，其服務一般免費；慈善機構或由社區(qū)等組織創(chuàng)辦老年公寓為半國營半私營，有些服務時免費，有些服務適當的收取一定的費用；私人創(chuàng)辦的老年公寓設施先進，服務更為周到和全面，但是這里的服務都是收費的。一般而言，由私人創(chuàng)辦的服務質量最好，費用也是最高好。 法國老年公寓 法國是世界上最早進入老年性社會的 國家。導致法國人口迅速老化的主要原因是從 19 世紀 30 年代發(fā)生的“生育危機”，使人口出生率大幅度下降。 法國人將養(yǎng)老院之類的名稱稱之為公共機構，大 體上分為四類“收容所，老年公寓，護理員和中長期老年醫(yī)院。其中老年 公寓有比較完善的服務設施（見 右 圖）， 居住者不受共同生活的約束，可以自己備餐。公寓 提供居室有單床間和兩三床位的房間之分。服務設施包括膳食、沐浴、洗衣、閱覽、文化活動和醫(yī)療保健等項目。 14 德國老年公寓 在德國。老年住宅被分為兩種體系。社會住宅體系和養(yǎng)老院體系，養(yǎng)老院體系里的老年住宅以生活能夠自理的 老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設，一邊在設置服務網點和急救站時，兩者能公用。在老年居住福利方面，聯邦德國設有養(yǎng)老院、老年俱樂部、老年共餐和聚會服務設施等。養(yǎng)老院的收住對象按年齡和健康狀況區(qū)別相對集中管理，但設施分類不如英、法和其他西歐國家明確，因此入住者平均年齡較高，約為 82 歲。 美國的“老年人社區(qū) ” 美國老年社區(qū)規(guī)劃在考慮社區(qū)使用功能的同時，從社會學、美學和醫(yī)學的角度來考慮構成老年社區(qū)環(huán)境的主要影響因素，從而滿足老年人在生理、心 理上的種種特殊需求。 1．社區(qū)周圍應該有便利的商業(yè)設施、服務設施、娛樂設施、公園綠地及宗教活動設施，便于老年人前往。對大多數來年人來說，最大步行半徑約為 公里。老年人對外界壓力的適應力較差，應盡量避免噪音?；刂車淖匀画h(huán)境、人文環(huán)境的開發(fā)和利用，可增進老年社區(qū)的有效利用和開發(fā)。馬賽諸塞州的一塊面積 250 英畝為樹林環(huán)繞著的獨立地段內 （見 右 圖） ，平面呈馬蹄形，向著南面的草地和湖面敞開，兩邊完全對稱，每一半有 6 套公寓，可用單人住和雙人居住，中間的大組大房間是公共用房，是最明亮的地方，這種空間鼓勵老人去進行 社交活動，但沒有任何強迫的暗示。 15 2．社區(qū)的空間結構，社區(qū)的空間結構為不同生活能力老年人提供相應的居住空間和公用設施。 不同生活能力老年人不完全混合使用同一公共設施以免在心理產生消極的影響，但公共