【文章內(nèi)容簡介】 水平最低的行業(yè)，如玩具制造業(yè)和制鞋業(yè)，今天已經(jīng)出現(xiàn)了勞動力緊缺。內(nèi)陸的居民越來越不愿意為 每月 60 歐元的最低工資離家去沿海地區(qū)生產(chǎn)出口貨的工廠辛苦工作。尤其因為那里的生活費很高。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告 Xxx 12 二、北京 20201101 04:35:00 來源 : 北京晨報 (北京 ) “ 2020年本市 60歲以上的老人就已超過 200 萬，根據(jù)調(diào)查，約 30 萬老人希望入住養(yǎng)老院，但我們現(xiàn)在的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有 3萬余張。也就是說，僅有 1％的老人住在養(yǎng)老機構(gòu)。 ” 市民政局副局長孟鈞介紹說，這種超大型老年社區(qū)將突破 養(yǎng)老機構(gòu)目前的瓶頸。 到 2025年，北京每 個人里就會有一位 老人 ，過老人節(jié)的人將多于過兒童節(jié)的人。北京市老齡協(xié)會副會長伊密呼吁，城市人口老齡化問題已經(jīng)顯現(xiàn)，應(yīng)該納入城市發(fā)展建設(shè)的規(guī)劃議程。 （ 2020年 10月 29日 10:35 北京樓市周刊 張向東 ） 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告 Xxx 13 第三節(jié) 老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇 一、機遇 中國人口老齡化程度的不斷加深和在 2020年之后平均每年以 200600萬規(guī)模增長 的老年人口，為推動國家老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了客觀需要和外在的基礎(chǔ)條件。 民政部社會福利與社會事務(wù)司司長張明亮日前在北京舉行的第三屆全國老人院院長論壇上說，：現(xiàn)在整個養(yǎng)老機構(gòu)的床位 不到１ 70萬張 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了養(yǎng)老需求，但這也表明機構(gòu)養(yǎng)老在中國前景非常廣闊，潛力非常巨大。 當(dāng)今一些 發(fā)達(dá)國家 的統(tǒng)計也表明，在國民公共支出方面， 65 歲以上 老年人口的支出是年輕人的 3倍 ，可見老年人的 消費潛力是不容低估 的。 如果考慮到在進(jìn)入 21世紀(jì)之后，中國老年人口的數(shù)量在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)將保持在23億的規(guī)模，老年人對社會和市場的需求亦將隨著時代的推進(jìn)和消費觀念的更新而不斷擴大，則老齡產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位定會顯得更其重要。 另一方面，那些與老年人口生活和消費需求相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，則會給市場注入新的活力，給企業(yè)發(fā)展帶來新的生機，與此同時也為開辟新的經(jīng)濟增長點，緩解勞動人口的就業(yè)壓力，解決老有所養(yǎng)、老有所學(xué)，發(fā)揮老有所用、老有所樂提供了許多的機遇。 1996年頒布的《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》中的許多條文（如從第 30條到第39條），則更與促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。如第 34條明確規(guī)定： “ 各級人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營老年生活用品，適應(yīng)老年人的需要。 ” 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告 Xxx 14 二、 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到政策優(yōu)惠 時間： 20200123來源：人民日報（ 20200123） 早在2020年１０月，財政部和國家稅務(wù)總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機 構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅；對企事業(yè)單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。 2020年２月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)有關(guān)部門通知，提出積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院。鼓勵社會資本投資興辦 以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。 三、 進(jìn)一步發(fā)展為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的政策建議 發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的服務(wù)體系。 政府各部門要切實支持為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對申請報批的項目，應(yīng)在法律和政策許可的范圍內(nèi)，簡化立項和審批手續(xù)，在諸如征地區(qū)域、面積、建筑物高度、結(jié)構(gòu)等問題上妥然把握好全局與局部的關(guān)系，以保護(hù)和鼓勵有志于為老服產(chǎn)業(yè)的人士的 積極性，推動本地區(qū)為老產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。 據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》的規(guī)定，為老服老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告 Xxx 15 務(wù)機構(gòu)自開業(yè)之日起，減免或免征企業(yè)所得稅一年；對從事經(jīng)營活動的為老服務(wù)機構(gòu)，利潤偏低的，可以根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)（企業(yè)所得稅若干政策問題規(guī)定）的通知》的規(guī)定，享受兩檔照顧性稅率；對提供育養(yǎng)服務(wù)的為老服務(wù)機構(gòu)，按照營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定免征營業(yè)稅；對投資興建具有社會福利性質(zhì)的老年活動中心和為老服務(wù)機構(gòu)，其投資方向調(diào)節(jié)稅適應(yīng)零稅率。還可對為老服務(wù)的經(jīng)濟實體實行稅前還貸，以減輕他們的負(fù)擔(dān)。 降低為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)各項支出費用，對政府和有關(guān)行政部門征收的各項雜貧，如人防工程使用費、養(yǎng)路費、道口費、土地測繪費、環(huán)保費、衛(wèi)生費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、水資源補償費、自來水、電、氣的增容費等費用，經(jīng)當(dāng)?shù)厥姓芾聿块T核定，應(yīng)予以減免；對政府和有關(guān)主管部門收取的福利管理費、工商管理費、土地管理費、行政管理費等各項管理費，應(yīng)實行減費或免費政策；對開辦為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)使用的土地，可考慮由政府劃撥土地，免征使用費，如不能 “ 無償 ” 使用，可按現(xiàn)行辦法的 20%收取土地使用費；政府還應(yīng)同有關(guān)單位協(xié)商，降低為老服務(wù)機構(gòu) 的自來水費、電費、燃?xì)赓M等費用支出，實行不高于民用費率的收費標(biāo)準(zhǔn)，政府可給予相關(guān)單位以政策鼓勵，如允許他們對用于為老服務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)費用在稅前列支。 醫(yī)療機構(gòu)，包括養(yǎng)老機構(gòu)配備的醫(yī)療機構(gòu)，為養(yǎng)老機構(gòu)收住的老年人提供醫(yī)療服務(wù)所發(fā)主的醫(yī)療費用，可按照公費醫(yī)療、勞保醫(yī)療或醫(yī)療保險的有關(guān)規(guī)定處理。衛(wèi)生主管部門應(yīng)對老年醫(yī)院統(tǒng)一作出老年人醫(yī)療統(tǒng)籌可以憑收費單據(jù)給予報銷的規(guī)定。 全方位、多層次、多渠道籌集為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金。 增加財政投入。國家和各地方財政應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟、社會發(fā)展和物價指數(shù)的變化，相應(yīng)地增 加對為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金投入比例。地方政府在財力允許的范圍內(nèi)，應(yīng)盡力對興建為老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施、為老年人提供服務(wù)以及發(fā)展為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)等給予相應(yīng)的資金支持。 實施信貸政策。對資金不足，又有償還能力的為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，包括民營助老企業(yè)的投資性貸款，銀行應(yīng)放寬貸款條件，延長貸款期限，在給予低息照顧的條件下實行差別利率，其貸款利率水平不能高于一般福利事業(yè)利率水平?？傊?，要切實改變目前實行的與其他經(jīng)營企業(yè)同一利率的規(guī)定。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告 Xxx 16 發(fā)展多元投資主體。變政府投資模式為政府與社會投資相結(jié)合的模式，鼓勵社會團體和個人投資或集資興建 為老服務(wù)機構(gòu)，實行誰投資誰管理的原則，形成合理的投資收益機制。 （ 1）按市場經(jīng)濟的原則，允許房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造為老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施，可以自己經(jīng)營、出租或出售，用于為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商開發(fā)為老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施，建設(shè)工程中的各項收費費率，應(yīng)至少減半收取。對房地產(chǎn)商開發(fā)自營的為老服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)享受同行業(yè)同等的優(yōu)惠政策；對用于出租或出售的，政府應(yīng)在財政方面給予適當(dāng)?shù)难a貼，如酌減所得稅、營業(yè)稅等：以降低售價或租金水平。 （ 2）積極引進(jìn)外資，鼓勵香港、澳門人士、臺胞、海外僑胞以及國外經(jīng)濟實體和個人投資于我國為老服 務(wù)產(chǎn)業(yè)，可與國內(nèi)經(jīng)濟組織或個人合資、合作設(shè)置為老服務(wù)機構(gòu)，也可以獨資興辦。對于合資、合作及獨資興辦為老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施的，除享受外商投資應(yīng)該享受的一般優(yōu)惠政策外，還應(yīng)在用地、各項收費、稅收等方面給予更大的優(yōu)惠，優(yōu)惠待遇至少不低于大陸內(nèi)同行業(yè)水平。 （ 3）積極爭取社會捐助。加強宣傳，鼓勵社會組織和個人向為老服務(wù)機構(gòu)捐資、捐物或提供無償服務(wù)。積極爭取國際支持和援助。對提供援助的國內(nèi)外社會團體、經(jīng)濟組織和個人給予一定的政策優(yōu)惠、資金補貼或技術(shù)服務(wù)，如可以減免 30％的營業(yè)稅、所得稅和個人所得稅。 （ 4）自辦經(jīng) 濟實體。街道和社區(qū)為彌補資金不足，可以興辦舞廳、餐廳、小劇院、娛樂廳等盈利性經(jīng)濟實體，進(jìn)行創(chuàng)收，資金用于建造為老服務(wù)機構(gòu)、設(shè)置為老服務(wù)設(shè)施和開展為老服務(wù)，政府和有關(guān)部門應(yīng)給予支持和引導(dǎo)，并免交相關(guān)的營業(yè)稅和所得稅。 （ 5）還可以多種籌辦方式設(shè)立為老服務(wù)機構(gòu)。可以采取股份制、會員制、股份合作制等形式，擴大資金來源，壯大經(jīng)濟實力，降低風(fēng)險。資金不足，又有償還能力的，按上述第二款 “ 信貸政策 ” 處理。 （ 6）設(shè)立社會福利基金?？赏ㄟ^發(fā)行社會福利彩券等形式，吸收社會游資，建立社會福利基金，用于為老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的補充 資金。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告 Xxx 17 第二章 中國 老 年 社區(qū)及老年公寓現(xiàn)狀 第一節(jié) 老 年 社區(qū)及老年公寓現(xiàn)狀 一、 全國 現(xiàn)狀 根據(jù)民政部社會福利和社會事務(wù)司在北京、青島、大連、佛山、煙臺等 5個城市進(jìn)行的有關(guān)調(diào)查， 全國有 12％的老年人希望入住養(yǎng)老機構(gòu) ，而 實際入住的只有 ％ ，現(xiàn)有 各種所有制養(yǎng)老機構(gòu)的平均入住率則為 63％ 。 家庭養(yǎng)老、社區(qū)入戶服務(wù)這種觀念正在被廣大老年人所接受。我們這里所說的社區(qū)養(yǎng)老，就是要讓老人留在他所熟悉的社區(qū)環(huán)境里，在繼續(xù)得到家庭照顧的同時，由社區(qū)來提供家庭力所不能及的照顧、幫助以及種種服務(wù)。這種被稱為社區(qū)服務(wù)的 照顧和幫助不是自發(fā)的也不是贏利的，它是在政府的倡導(dǎo)和政策的引導(dǎo)下，由某些機構(gòu)和組織來實施的。 全國老齡辦政策研究部主任吳秋風(fēng)說，鼓勵社會力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，已經(jīng)是我國進(jìn)入老齡化社會的戰(zhàn)略選擇。在這種背景下，民辦養(yǎng)老院無疑迎來了一個巨大機遇，按理說可以施展拳腳大干一番?？捎浾呓赵谝恍┟褶k養(yǎng)老院采訪時發(fā)現(xiàn)，我國民辦養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展之路并不平坦。 建議 10月 17日，竇玉沛說，目前，受到國家政策和生育觀念的限制，家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化，這就使得養(yǎng)老歸社會成為必然，社區(qū)、福利機構(gòu)的介入正在一步步加大。時下， “ 以 房養(yǎng)老 ”成為這些人養(yǎng)老的一種替代方案。對此，竇玉沛表示，由于我國社會保障體系建設(shè)會有一個過程，資金和服務(wù)都可能存在某種短缺， “ 以房養(yǎng)老 ” 不失為一種自我保障的選擇。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告 Xxx 18 二、 北京 北 京的一家老年服務(wù)機構(gòu)曾舉辦過一次托老咨詢活動，事先也沒有怎么 宣傳，不料半天來了 8000 多人，數(shù)萬份材料被一搶而光。但是，來看的人雖多，跟著養(yǎng)老院的車去實地考察的人少，選擇住下來的人更少。為什么呢 ? 原因 就在 這些養(yǎng)老院大多地處郊區(qū)，不管條件如何，去不去那么遠(yuǎn)的地方 ，是老人和子女們首先要考慮的問題 。 本報北京 2020年 10 月 31日電（姜潔、董方）北京市老年社區(qū)今天正式揭牌開業(yè)。現(xiàn)已建成的一期工程，包括公寓養(yǎng)老用房和綜合服務(wù)中心，北京市民政局及其管轄的社會福利事務(wù)管理中心力爭將其打造成 “ 綠色、科技、人文、和諧 ” 的養(yǎng)老社區(qū) 。 民政部副部長竇玉沛參加開業(yè)儀式時說，北京市老年社區(qū)的開業(yè)，推動了養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動的深入開展。 最新調(diào)查顯示，北京 80%左右的 老年 人愿意與成年子女分開居住， 70%的 老年 人具有較強的購買力，而且越來越多的 老年 人選擇居家養(yǎng)老的方式， 老年 人正逐漸成為京城樓市中不可忽視的人群。一些聰明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)， 老年 公寓、 老年社區(qū) 的銷售開始看好， “ 老人牌 ”逐漸成為項目推廣的亮點之一。 異地養(yǎng)老、專業(yè)老人 社區(qū) 以及 社區(qū) 內(nèi)單獨辟出老人公寓成為目前北京樓市中關(guān)愛老人生活的三大主流 。（ 2020年 10月 29日 10:35 北京樓市周刊 張向東 ） 三、 上海 （一） 現(xiàn)狀 2020： 盡管老年公寓有著巨大的市場潛力，但是上海房地市場適應(yīng)老年居住的物業(yè)卻微乎其微，幾乎是一個空白。 2020： 上海目前養(yǎng)老床位只有 1%，由市場操作的老年公寓目前只有浦東一家假日老年公寓。老年公寓的開發(fā)應(yīng)當(dāng)引起政府、開發(fā)商、以及公眾的關(guān)注。 滬上最大房企綠地集團正投資數(shù)十億，在昆山建造針對滬上養(yǎng)老族的老年社區(qū)，總面積最多可達(dá)百萬平方米。這些老年公寓單套售價在 20 萬－ 50 萬元，養(yǎng)老別墅售價在 80 萬－老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告 Xxx 19 100萬元。 2020： 據(jù)了解，有關(guān)部門正在擬定老年公寓的開發(fā)計劃，將在某些邊遠(yuǎn)區(qū)域進(jìn)行開發(fā)試點，并對滬 上的一些滯銷樓盤進(jìn)行改造，在一些大規(guī)模的小區(qū)中設(shè)置幾幢老年公寓，改三代同堂為三代同區(qū)。對老年公寓的開發(fā)和運作進(jìn)行新的嘗試。 （二 ） 上海老年社區(qū)悄然興起 該模式有三大突出特點 新聞晚報 2020年 01月 26日 獨特設(shè)計 安全舒適居家 目前，滬上流行的養(yǎng)老方式主要有傳統(tǒng)居家養(yǎng)老、敬老院養(yǎng)老和老年公寓養(yǎng)老三種模式。 傳統(tǒng)居家養(yǎng)老即老年人在自己家中養(yǎng)老，照顧老人的重?fù)?dān)往往落在子女肩頭；敬老院中孤寡老人較多，家庭親情感相對缺