【文章內(nèi)容簡介】 來源：社會福利和社會事務(wù)司民發(fā)〔2005〕170號北京市民政局、北京市財政局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)運營資助辦法》的通知 京民福發(fā)〔2009〕117號 來源：北京市民政局北京市民政局關(guān)于資助街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)的通知京民福發(fā)〔2008〕121號 來源：北京市民政局（注明：資助對象以街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（地區(qū)辦事處）為主體投資新建、擴(kuò)建、改建以及設(shè)備更新的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)）（二）政治保障黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障 首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。 2000 年8 月，中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》， 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實加強(qiáng)老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出， 要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)， 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能， 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。 2005年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。 二、項目市場背景（一）我國已步入老齡化社會階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，%；到2040年，%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。（二）、老年公寓面對社會背景、現(xiàn)狀社會背景：老年公寓初創(chuàng)于上個世紀(jì)70年代的北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年公寓。從國外的情況分析，老年公寓可以看作是一些社會老齡化的先進(jìn)國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并由專門機(jī)構(gòu)按照市場原則開發(fā)和經(jīng)營的老年專用住宅。 老年公寓通常采用居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用配套完善的老年人社區(qū)，除為老年人個性化設(shè)計的房屋外，還提供醫(yī)療保健、文化娛樂、家政護(hù)理等全方位服務(wù)。老年公寓一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。 中國的北京、上海、大連、深圳等城市近幾年相繼建成老年公寓，并始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，堪稱銀色產(chǎn)業(yè)中最具投資價值的黃金項目。 我國自1999年進(jìn)入老年型國家以來，由于老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛，因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題成為各個城市十分緊迫的一個社會問題。 國務(wù)院全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的《2001年至2100年中國老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》中指出，2030年至2050年是中國老齡化形勢最嚴(yán)峻的時期。而目前中國應(yīng)對老齡化在思想、物質(zhì)、制度等方面的準(zhǔn)備都嚴(yán)重滯后。報告指出，未來25年，是我們應(yīng)對老齡社會的關(guān)鍵準(zhǔn)備期，也是僅有的戰(zhàn)略機(jī)遇期。該報告建議，國家應(yīng)把應(yīng)對老齡化列入未來中國的發(fā)展戰(zhàn)略。 老年公寓作為一種新型的養(yǎng)老模式，將社區(qū)服務(wù)與商業(yè)化運作有機(jī)結(jié)合，有力推進(jìn)了對于我國養(yǎng)老模式的革新和良性運轉(zhuǎn)。然而從全社會以及城市規(guī)劃的全局考慮，老年公寓的大發(fā)展還有待政府給予強(qiáng)有力的支持和鼓勵。相關(guān)配套舉措包括： A、制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。 老年住房(含老年公寓)應(yīng)納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計劃。要對老年住房進(jìn)行有計劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對住房的需求。 B、依據(jù)實際情況大力興建和發(fā)展老年公寓。 老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價位的高低，要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，但購買能力有限，政府應(yīng)想方設(shè)法給予補(bǔ)貼和優(yōu)惠，加大力度完善社會保障體系的建設(shè)；中高收入老年人住房市場需求旺盛，并且具備強(qiáng)大的購買力，應(yīng)率先引入商業(yè)化運營機(jī)制，同時帶動不同層次老年公寓的大發(fā)展。 C、政府在各方面對老年公寓建設(shè)給予支持。 政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。 融資是老年公寓的一個難題。政府在此方面可考慮多種政策支持方式，如對于開發(fā)商，除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼；再有，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金；在個人籌措資金方面，應(yīng)鼓勵銀行從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房，即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房，這是目前國外一些國家普遍使用的方法，即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。此外，還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。 C、建立和完善老年住房的法律、法規(guī)法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實行了《中心建筑法》，2000年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等；韓國有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進(jìn)法》。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，我國政府也應(yīng)建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并堅持認(rèn)真執(zhí)行。 總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要政府和社會的總體規(guī)劃、各個方面的大力支持，以及法律法規(guī)的建立和完善。 老年公寓現(xiàn)狀：（1）數(shù)量短缺，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。（2）質(zhì)量不高我國現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一為計劃時期延續(xù)下來的公辦敬老院，主要服務(wù)對象是城鄉(xiāng)孤寡老人，提供的是低水平的生活照料服務(wù)；二為近幾年由公辦醫(yī)院改建的老年公寓，主要服務(wù)對象是城鎮(zhèn)生活不能自理的老年人，除提供基本生活照料服務(wù)外，還兼具簡單的醫(yī)療服務(wù)功能；三為近幾年興建的私辦老年公寓，多數(shù)是利用老房子改建的，配套服務(wù)設(shè)施少，規(guī)模小、住地分散、各自為戰(zhàn)，社會公共服務(wù)資源難于集約利用，由于不是專門為老年人養(yǎng)老而建設(shè)的，各方面服務(wù)條件都受限制。這種“籠養(yǎng)式”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，老人住進(jìn)去不舒服，不到迫不得以的時候是不愿意住進(jìn)去的，越來越不適應(yīng)老年人日益增長的養(yǎng)老需求。（三）老年公寓市場需求不斷增長中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。 觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。三、項目宏觀市場情況分析（一）老年公寓發(fā)展趨勢社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢（二）老年公寓市場目標(biāo)客戶需求分析老年社會來臨我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長， 億，占世界老年人口的1／5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。 專家預(yù)計我國到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟(jì)條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加