【正文】 水平隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來(lái)老年人的福利水平將會(huì)大大提高。老年人收入水平隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 專家預(yù)計(jì)我國(guó)到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。三、項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)情況分析（一）老年公寓發(fā)展趨勢(shì)社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會(huì)需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)（二）老年公寓市場(chǎng)目標(biāo)客戶需求分析老年社會(huì)來(lái)臨我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。觀念的變化。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。這種“籠養(yǎng)式”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，老人住進(jìn)去不舒服，不到迫不得以的時(shí)候是不愿意住進(jìn)去的，越來(lái)越不適應(yīng)老年人日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要政府和社會(huì)的總體規(guī)劃、各個(gè)方面的大力支持，以及法律法規(guī)的建立和完善。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，我國(guó)政府也應(yīng)建立和完善我國(guó)老年人住房的法律和法規(guī)，并堅(jiān)持認(rèn)真執(zhí)行。 C、建立和完善老年住房的法律、法規(guī)法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如以現(xiàn)房作抵押貸款購(gòu)買新房；“雙合同制”貸款購(gòu)房，即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無(wú)力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購(gòu)房，這是目前國(guó)外一些國(guó)家普遍使用的方法，即老年人退休以后，從開發(fā)商處購(gòu)買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。 融資是老年公寓的一個(gè)難題。在土地使用和稅費(fèi)方面實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。 C、政府在各方面對(duì)老年公寓建設(shè)給予支持。 B、依據(jù)實(shí)際情況大力興建和發(fā)展老年公寓。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國(guó)市場(chǎng)需求的今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。 老年住房(含老年公寓)應(yīng)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃。然而從全社會(huì)以及城市規(guī)劃的全局考慮，老年公寓的大發(fā)展還有待政府給予強(qiáng)有力的支持和鼓勵(lì)。該報(bào)告建議，國(guó)家應(yīng)把應(yīng)對(duì)老齡化列入未來(lái)中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略。而目前中國(guó)應(yīng)對(duì)老齡化在思想、物質(zhì)、制度等方面的準(zhǔn)備都嚴(yán)重滯后。 我國(guó)自1999年進(jìn)入老年型國(guó)家以來(lái)，由于老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)兇猛，因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題成為各個(gè)城市十分緊迫的一個(gè)社會(huì)問題。老年公寓一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來(lái)收養(yǎng)無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國(guó)家或集體創(chuàng)辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦并由專門機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)原則開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的老年專用住宅。（二）、老年公寓面對(duì)社會(huì)背景、現(xiàn)狀社會(huì)背景：老年公寓初創(chuàng)于上個(gè)世紀(jì)70年代的北歐，目前在發(fā)達(dá)國(guó)家已盛行，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年公寓。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)背景（一）我國(guó)已步入老齡化社會(huì)階段按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。 2000 年8 月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》， 號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營(yíng)造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。 黨和國(guó)家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知 國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào)民政部《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》來(lái)源：社會(huì)福利和社會(huì)事務(wù)司國(guó)辦發(fā)〔2000〕19號(hào)民政部《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》來(lái)源：社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司 老年公寓。圍繞“老有所樂、老有所學(xué)、老有所為”，從本地經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，因地制宜、因陋就簡(jiǎn)地興建一批老年人活動(dòng)場(chǎng)所，積極開展適合老年人的群眾性文化、體育、娛樂活動(dòng)。 社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心。將一些原來(lái)由家庭負(fù)擔(dān)的事務(wù)性工作納入服務(wù)范圍，實(shí)行上門服務(wù)。 （四）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)將成為今后我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的主要模式老年人為我們的社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，確保他們安度晚年是政府和社會(huì)的共同責(zé)任。通過以上專業(yè)化措施，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供最基本的人才保障。必須在政府的扶持下納入社會(huì)發(fā)展的總體規(guī)劃積極發(fā)展，走產(chǎn)業(yè)化道路，逐步形成自我服務(wù)、自我管理、自我積累和自我發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制。以專職人員為主體，兼職人員為輔助，青年志愿者為基礎(chǔ)，形成龐大的服務(wù)隊(duì)伍；充分動(dòng)員公眾和年輕型的老年人參與自愿助老服務(wù)；增強(qiáng)老年人的自助能力和代際間的互助意識(shí)。改革資金來(lái)源的單一渠道，多渠道籌措資金，采取財(cái)政撥款、社會(huì)集資、有獎(jiǎng)募捐、各方捐助、街道和居委會(huì)出資等方式解決養(yǎng)老助老服務(wù)資金問題；服務(wù)隊(duì)伍社會(huì)化。即服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施的社會(huì)化；服務(wù)客體社會(huì)化。(一) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須走社會(huì)化的道路目前，社會(huì)參予養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已是繞不開的門檻。二、養(yǎng)老模式未來(lái)趨勢(shì)創(chuàng)新養(yǎng)老模式中國(guó)在經(jīng)濟(jì)在不太發(fā)達(dá)的條件下進(jìn)入了老齡型社會(huì)，并且已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的群體。傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式主要建立在老人自己營(yíng)造的家庭環(huán)境之中，并與后代共同生活，其養(yǎng)老資源主要來(lái)自于家庭本身的收入和家庭成員的照顧；現(xiàn)代居家養(yǎng)老方式同樣是在“家”養(yǎng)老，但是這個(gè)家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人養(yǎng)老生活主要不是靠家人照顧，而是來(lái)自于社會(huì)化的服務(wù)，包括通過長(zhǎng)期工、短期工、鐘點(diǎn)工等形式雇人進(jìn)家侍奉老人，以及社會(huì)醫(yī)療、衛(wèi)生、保健、文化、體育、娛樂機(jī)構(gòu)隨時(shí)為老人提供服務(wù)等。而隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會(huì)，其中，把居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。 除美國(guó)之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一。采用這種方式，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%30%作為償還貸款的保證。 其三，是專有倒按揭貸款。 其二，由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)辦理。大致是：62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。 除此之外，美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。很多美國(guó)老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國(guó)度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國(guó)的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購(gòu)房長(zhǎng)住，安度晚年。 在美國(guó)，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。在英國(guó)，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。 獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國(guó)安老院，已在德國(guó)開辦9 家聯(lián)合企業(yè)，在英國(guó)開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場(chǎng)。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些希望來(lái)西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來(lái)越多的國(guó)家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽(yáng)光，吸引著越來(lái)越多的企業(yè)和老年人。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場(chǎng)、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右，將于 2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國(guó)家眾多喜歡陽(yáng)光的老人。 舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。其它養(yǎng)老模式在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。 從國(guó)外以上產(chǎn)品來(lái)看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。 社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長(zhǎng)，更符合人道的原則，更注重對(duì)老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。行動(dòng)不便的老年人則由中心定期派專車接送。 第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營(yíng)養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負(fù)責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無(wú)臺(tái)階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。因家人臨時(shí)外出或度假，無(wú)人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對(duì)那些生活不能自理，又無(wú)人照顧的老年人則送入老年人院。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗