【正文】 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)，公司在殯葬業(yè)務(wù)方面提供的高質(zhì)量的服務(wù)，不僅贏得了一批忠誠(chéng)的消費(fèi)者，在潛在客戶中獲得了較高的美譽(yù)度，而且還多次得到地方政府的表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，并使政府加大在政策上的支持，公司將申報(bào)公開上市的難度較小。以這樣一批優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)者為核心的公司管理隊(duì)伍，既擁有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，又具備深厚的知識(shí)基礎(chǔ)?！扒稃悺表?xiàng)目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個(gè)更為廣闊的舞臺(tái)，讓他們的才華得以更加充分的施展。簡(jiǎn)而言之，長(zhǎng)期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對(duì)于“銀色市場(chǎng)”的特殊目標(biāo)顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場(chǎng)信息對(duì)于“秋麗”項(xiàng)目的開發(fā)將有著極大的指導(dǎo)意義。另外，公司曾通過借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡(jiǎn)單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡(jiǎn)單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營(yíng)，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對(duì)領(lǐng)先者?！扒稃悺痹诓痪弥?，面對(duì)的必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。這些必然給社會(huì)公眾帶來了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。 不可否認(rèn)成都的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢(shì)，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)商機(jī)日漸明朗?！　?0年后，中國(guó)的哪個(gè)城市會(huì)成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。（4）成都——養(yǎng)老勝地在美國(guó)，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪柟獬渥?，風(fēng)景優(yōu)美。 有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是秋實(shí)此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的重要條件之一。%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 （3）GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題。（2）政府的關(guān)注與支持　隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。在這成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀色市場(chǎng)”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間。目前我國(guó)社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。近10 年來我國(guó)空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。 再過20 年, 億。據(jù)預(yù)測(cè), 再過5 年, 。以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場(chǎng)，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠(chéng)裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營(yíng)銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動(dòng)下，％；，％。%；新開工項(xiàng)目446個(gè)，%；，%；，%；，%；，%。2005年，%。2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，%；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，%。統(tǒng)計(jì)資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年～%、%，%、%。民營(yíng)企業(yè)家謝春明投資1000萬元，將400平方米的保和福利院升級(jí)成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時(shí)為400多個(gè)老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬元的“霞齡居”老年公寓也正在建設(shè)中。 面對(duì)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對(duì)象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)?！背啥际忻裾稚鐣?huì)福利處處長(zhǎng)李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。 “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)：；；，增強(qiáng)雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)；，為社會(huì)提供就業(yè)空間；當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，不可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了成都市民對(duì)五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)?？梢哉f，“秋麗”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對(duì)于“秋麗”公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。昨天來自成都市勞動(dòng)和社會(huì)保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。 　　而另一方面，成都市社會(huì)保障制度逐步完善，國(guó)家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，%，居各項(xiàng)收入增幅之首。 　　調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長(zhǎng)速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。既然已然存在對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場(chǎng)潛力。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達(dá)238 萬,占全市人口的18 % 。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題。隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 2006829 5:52:52 　 四川新聞網(wǎng)成都商報(bào)訊　?。ㄓ浾邚堫＃冻啥际小笆晃濉比丝诤陀?jì)劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺(tái)。近10 年來我國(guó)空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。 再過20 年, 億。據(jù)預(yù)測(cè), 再過5 年, 。第四，投資投機(jī)性需求仍很旺盛。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，購(gòu)房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會(huì)上升，成為房地產(chǎn)需求主流。今后幾年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。隨著城市化進(jìn)程加快，近年成都的西部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。第三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。從居住舒適度來講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。從國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國(guó)宜居城市應(yīng)具備“ 三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。(1)房地產(chǎn)需求旺盛2006 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)———中國(guó)公眾城市宜居指數(shù)2006 年報(bào)告》，對(duì)國(guó)內(nèi)20 個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級(jí)特大中心城市和唯一的中西部城市?！　?jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報(bào)告》顯示，成都市商品房市場(chǎng)中，%、%、%，呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。而成都作為一座“來了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。“他們基本上都是在這里常住，逢年過節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。“我們這兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人?！爆F(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報(bào)個(gè)平安。“成都養(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中?！弊蛉眨诔啥价h紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。而成都因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國(guó)退休老人的最佳養(yǎng)老地之一?！　〕啥际忻裾忠晃还賳T預(yù)測(cè)，在未來20年至30年內(nèi)，每4個(gè)成都人中將有1個(gè)老人。　　，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對(duì)如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。(4) 理論與實(shí)踐——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù)從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。2000 年8 月, 中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》, 號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營(yíng)造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國(guó)家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。(2) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展——國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)據(jù)2005年第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年,%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國(guó)的人口老化問題將更加嚴(yán)重。這表明，我國(guó)已經(jīng)步入了老齡化國(guó)家的行列。同這些國(guó)家相比，我國(guó)人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國(guó)情，我國(guó)卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國(guó)家。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國(guó)、希臘、日本等。三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析1．養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析(1) 人口老齡化趨勢(shì)人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢(shì)。 會(huì)計(jì)師職稱。白英敏先生長(zhǎng)期在市場(chǎng)中行走，熟悉市場(chǎng)的全程運(yùn)作，并具有全球視野。 1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；216。 1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；216。 白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級(jí)經(jīng)營(yíng)師職稱。劉先生長(zhǎng)期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。 1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長(zhǎng)；216。216。2) 副總經(jīng)理劉可先生216。 2001年，擔(dān)任河南葛天塔陵園的董事長(zhǎng)。 1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理；216。 1985年4月～1992年2月，在中國(guó)華能集團(tuán)成都公司任總經(jīng)理；216。 1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長(zhǎng)、工會(huì)主席；216。216。216。6．管理隊(duì)伍1) 董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理張敏