【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。(5) 人文環(huán)境——休閑成都 要做全國(guó)最佳養(yǎng)老地四川在線(20061030 05:43:18)四川在線華西都市報(bào)消息　　成都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來(lái)5年將有上億民資進(jìn)入成都養(yǎng)老業(yè)?！　。@是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。15年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％?！　〕啥际忻裾忠晃还賳T預(yù)測(cè)，在未來(lái)20年至30年內(nèi)，每4個(gè)成都人中將有1個(gè)老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來(lái)越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來(lái)20年成為全國(guó)退休老人的最佳養(yǎng)老地之一?！　〕啥拣B(yǎng)老院吸引眾多外地人　　“這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)?！弊蛉?，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況?！　∪钇牌攀巧虾Ｈ耍ツ?月同三個(gè)兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來(lái)養(yǎng)老?！俺啥拣B(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個(gè)月只需要800塊?！爆F(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報(bào)個(gè)平安?！　∩鷳B(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來(lái)成都養(yǎng)老是一種趨勢(shì)，因?yàn)槌啥歼m合生活，物價(jià)不高。“我們這兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來(lái)自上海、山東、西藏、河北的外地老人?！薄　《冀咭粋€(gè)老年公寓的負(fù)責(zé)人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來(lái)自北京、深圳、廣州等城市?！八麄兓旧隙际窃谶@里常住，逢年過(guò)節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決?！薄　?jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個(gè)適合自己的地方養(yǎng)老，而地點(diǎn)的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座“來(lái)了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來(lái)此養(yǎng)老?！　≠I房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老　　蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國(guó)定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來(lái)。三年前，他們?cè)诔菛|二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時(shí)只花了不到20萬(wàn)。　　據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報(bào)告》顯示，成都市商品房市場(chǎng)中，%、%、%，呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。記者通過(guò)房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購(gòu)房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級(jí)城市的老人居多。(1)房地產(chǎn)需求旺盛2006 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)———中國(guó)公眾城市宜居指數(shù)2006 年報(bào)告》，對(duì)國(guó)內(nèi)20 個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級(jí)特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，成都的城市吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力不斷升溫，而本次宜居城市排名更加顯現(xiàn)了成都這個(gè)城市宜居指數(shù)的均衡性特征。從國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來(lái)看，我們認(rèn)為，我國(guó)宜居城市應(yīng)具備“ 三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“ 三大環(huán)境”可以解決人們?cè)诔鞘幸司有陨蠌奈镔|(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來(lái)講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對(duì)比較優(yōu)勢(shì)。隨著城市化進(jìn)程加快，近年成都的西部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無(wú)形地提升了成都房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對(duì)住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮興旺，未來(lái)成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。今后幾年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強(qiáng)的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費(fèi)能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，購(gòu)房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會(huì)上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機(jī)性需求仍很旺盛。(2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì), 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測(cè), 再過(guò)5 年, 。 再過(guò)10 年, 億。 再過(guò)20 年, 億。 再過(guò)50 年, 億, 屆時(shí), %將是60 歲以上的老人。近10 年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。全國(guó)獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 2006829 5:52:52 　 四川新聞網(wǎng)成都商報(bào)訊　?。ㄓ浾邚堫＃冻啥际小笆晃濉比丝诤陀?jì)劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺(tái)?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，目前全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬(wàn)。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^(guò)10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。　來(lái)自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬(wàn)。隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過(guò)多、人口素質(zhì)問(wèn)題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題。目前我國(guó)社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), %的老人需要, %的老人得到服務(wù)。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達(dá)238 萬(wàn),占全市人口的18 % 。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場(chǎng)”，該市場(chǎng)對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足顧客的需求。既然已然存在對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場(chǎng)潛力。(3)支付能力保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 　　調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來(lái)看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長(zhǎng)速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。，%。 　　而另一方面，成都市社會(huì)保障制度逐步完善，國(guó)家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，%，居各項(xiàng)收入增幅之首。成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬(wàn)人每月多領(lǐng)30%——摘自2006年10月《華西都市報(bào)》成都市48萬(wàn)名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來(lái)自成都市勞動(dòng)和社會(huì)保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來(lái)的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個(gè)年度連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。 市場(chǎng)結(jié)論通過(guò)以上分析,我們可以看出,成都對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場(chǎng)需求,在成都市現(xiàn)有的165萬(wàn)老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來(lái)發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。3．主要競(jìng)爭(zhēng)情況分析（1）養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場(chǎng)尚無(wú)專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說(shuō)，對(duì)于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，成都市場(chǎng)基本并不存在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者和品牌競(jìng)爭(zhēng)者?？梢哉f(shuō)，“秋麗”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對(duì)于“秋麗”公司的進(jìn)入無(wú)疑將是一個(gè)極其有利的局面。但是，一定意義上的形式競(jìng)爭(zhēng)者和一般競(jìng)爭(zhēng)者必然是存在的。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過(guò)，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無(wú)論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無(wú)法滿足成都“銀發(fā)市場(chǎng)”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)：；；，增強(qiáng)雙方的安全感；，減輕政府的負(fù)擔(dān)；，為社會(huì)提供就業(yè)空間；當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，不可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了成都市民對(duì)五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一個(gè)多月時(shí)間，已經(jīng)有200多個(gè)老人來(lái)咨詢登記。 “隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購(gòu)買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢(shì)?！背啥际忻裾稚鐣?huì)福利處處長(zhǎng)李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。 據(jù)了解，在10年前，成都全市不過(guò)七八家社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，基本上都只對(duì)城市孤老等特殊群體開放。近年來(lái)，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對(duì)象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。 據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，，％，興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是必然趨勢(shì)。 面對(duì)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對(duì)原有的養(yǎng)老福利院進(jìn)行升級(jí)。民營(yíng)企業(yè)家謝春明投資1000萬(wàn)元，將400平方米的保和福利院升級(jí)成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時(shí)為400多個(gè)老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬(wàn)元的“霞齡居”老年公寓也正在建設(shè)中。同時(shí)，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也不斷出現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年～%、%，%、%。近幾年，%，%，2004年1～%。統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。成都的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長(zhǎng)，2005年，%，%；，%。2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，%；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，%。其中五城區(qū)商品房交易均價(jià)為4085元/平方米，%；商品住宅均價(jià)為3770元/平方米，%。2005年，%。在所有的投資中，%。，%；新開工項(xiàng)目446個(gè)，%；，%；，%；，%；，%。2006年1－8月，成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長(zhǎng)搜狐網(wǎng)的態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動(dòng)下，％；，％。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，、％、％，為市場(chǎng)供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，％。以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場(chǎng)，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠(chéng)裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營(yíng)銷、中房成都公司等，無(wú)一不是該行業(yè)中的精英。四、SWOT分析與關(guān)鍵問(wèn)題分析1．機(jī)會(huì)（1）巨大的“銀色市場(chǎng)”隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì), 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測(cè), 再過(guò)5 年, 。 再過(guò)10 年, 億。 再過(guò)20 年, 億。 再過(guò)50 年, 億, 屆時(shí), %將是60 歲以上的老人。近10 年來(lái)我國(guó)空